下游數(shù)據(jù)

尹中立：反腐敗讓上海房地產(chǎn)商資金鏈吃緊

2006年10月08日11:01   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    最近一段時(shí)間，讓上海房地產(chǎn)市場(chǎng)震動(dòng)最大的不是房地產(chǎn)政策的變動(dòng)，也不是金融形勢(shì)的變化，而是反腐敗案件的曝光。隨著上海社保案件的水落石出，地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)也出現(xiàn)了明顯的變化。
 
     種種跡象表明，反腐敗使上海地產(chǎn)商早已繃緊的資金鏈出現(xiàn)了裂痕。

　　上海個(gè)人房貸頹勢(shì)不減

　　從金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的分析中很容易看出端倪。央行于2006年2月13日公布的金融數(shù)據(jù)是：截至2005年末，上海市中資金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額4088.8億元，比年初增加587.3億元，其中，個(gè)人住房貸款增加199.4億元，同比少增529億元。其中最受關(guān)注的是，上海去年個(gè)人住房貸款連續(xù)6個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)：7月～12月累計(jì)減少117億元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額比年初增加387.8億元，同比多增86.5億元。

　　這種情況已經(jīng)延續(xù)到了2006年，盡管中間略有起伏，但是近期央行上?？偛堪l(fā)布的2006年8月上海市貨幣信貸運(yùn)行情況顯示,中資金融機(jī)構(gòu)人民幣個(gè)人住房貸款增量繼續(xù)保持遞減態(tài)勢(shì),比上月少增6億元。而在此前的7月,上海中資銀行新增人民幣個(gè)人住房貸款8.7億元,比6月少增29.3億元。

　　這是一組極有價(jià)值的信息，它表明上海市開(kāi)發(fā)商的資金鏈在2005年已經(jīng)繃得非常緊。房地產(chǎn)與金融是緊密聯(lián)系在一起的，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正常的資金循環(huán)看，自有資金只占20%左右，其余的資金靠銀行貸款和房屋預(yù)售款，預(yù)售是與個(gè)人住房貸款緊密聯(lián)系在一起的。如果個(gè)人住房貸款的增長(zhǎng)速度跟不上開(kāi)發(fā)商貸款的增長(zhǎng)速度，那么，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金循環(huán)就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，資金無(wú)法回籠。

　　拿2005年的數(shù)據(jù)舉例，上海去年個(gè)人住房貸款連續(xù)6個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)：7月～12月累計(jì)減少117億元，說(shuō)明7月份之后，從銀行貸款買(mǎi)房的人數(shù)越來(lái)越少，導(dǎo)致全年個(gè)人住房貸款只增加199.4億元，同比少增529億元。這529億元的資金本應(yīng)該循環(huán)到開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)上的，卻沒(méi)有按照預(yù)期的軌道去實(shí)現(xiàn)該循環(huán)，開(kāi)發(fā)商如果還要按照2005年之前的再生產(chǎn)循環(huán)做下去的話，到2005年末它們就已經(jīng)出現(xiàn)529億元的資金缺口了（假設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總資金利潤(rùn)率是20%的話，資金的缺口大約在400億元左右）。

　　上述缺口需要靠三條途徑去彌補(bǔ)：一是增加銀行的貸款，包括到外資銀行去貸款；二是到資本市場(chǎng)去融資，發(fā)行股票或債券；三是地下融資或典當(dāng)質(zhì)押融資。從目前來(lái)看，主要是通過(guò)第一和第三種方式來(lái)解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資缺口。從銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2005年年末上海的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額比年初增加387.8億元，同比多增86.5億元。也就是說(shuō)，通過(guò)銀行貸款彌補(bǔ)了86億元的資金缺口，另外還有300億元左右的資金缺口要靠地下融資解決，其中典當(dāng)融資的規(guī)模有60億元左右，剩下還有至少200億元的資金缺口要靠地下市場(chǎng)去融資。據(jù)調(diào)查，上海地下金融市場(chǎng)的融資利率已經(jīng)高達(dá)15%以上，這與房地產(chǎn)商的融資缺口是有直接關(guān)系的。

　　從上述分析可以清楚看出，“國(guó)八條”出臺(tái)之后，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金逐漸趨緊，到2005年底，開(kāi)發(fā)商的資金鏈已經(jīng)非常緊張，需要通過(guò)各種非正常的渠道補(bǔ)充資金。而恰恰在這個(gè)時(shí)候，上海發(fā)生了社保案件，涉案的資金正是和房地產(chǎn)有關(guān)，可謂是“屋漏偏遭連陰雨”。案發(fā)之后，除了涉案的資金必須從房地產(chǎn)市場(chǎng)退出外，很多類(lèi)似的、還沒(méi)有曝露的資金也會(huì)悄悄從房地產(chǎn)市場(chǎng)撤除?？梢钥隙ǖ氖牵鞣N違規(guī)資金的總規(guī)模遠(yuǎn)比已經(jīng)查出的社保資金的規(guī)模要大得多，這些資金的集中撤出，其結(jié)果是顯而易見(jiàn)的：開(kāi)發(fā)商的資金鏈繃得更緊，融資環(huán)境進(jìn)一步惡化，必須降價(jià)銷(xiāo)售回籠資金。 為什么反腐敗會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，原因就在于此。

　　退房效應(yīng)推波助瀾

　　除此之外，上海市出現(xiàn)的退房事件也會(huì)直接影響到地產(chǎn)商的資金鏈。２００５年１２月底，位列上海地產(chǎn)十強(qiáng)的大華（集團(tuán)）有限公司遇到了大麻煩：它所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)“水岸藍(lán)橋”的８９名業(yè)主，將一份聯(lián)名解約“通牒”遞交給開(kāi)發(fā)商、貸款銀行和貸款擔(dān)保公司，強(qiáng)烈要求退房，并聲明將集體停止償還房貸。上海先后有十幾個(gè)樓盤(pán)先后發(fā)生集體退房事件。目前，法院對(duì)這起案件已經(jīng)作出判決，原告勝訴，這意味著開(kāi)發(fā)商要退還巨額購(gòu)房款。法院對(duì)這起退房事件的判決結(jié)果不僅立即影響到開(kāi)發(fā)商的資金循環(huán)，還影響到銀行對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果。在上海房地產(chǎn)價(jià)格逐漸上漲的過(guò)程中，幾乎所有的銀行都忽視了房地產(chǎn)價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)果是銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了“過(guò)度”貸款！退房事件無(wú)疑將使銀行重新認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，收緊對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款。

　　總之，未來(lái)的一段時(shí)間里，上海乃至其他城市的開(kāi)發(fā)商的資金鏈會(huì)因?yàn)榉锤瘮〉纳钊攵跃o，房?jī)r(jià)上漲的壓力會(huì)得到一定的緩解。來(lái)源：《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》

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