下游數(shù)據(jù)

深圳房價告別昔日瘋狂

2006年09月27日07:37   來源：西本資訊
摘要：

　　單套住宅建筑面積的限制和小戶型住宅比例的限制，不僅降低了單套住宅價格，在社會投資基本不變的情況下，也增加了住房的有效供給，緩解了土地供應(yīng)的不足，土地推動房價上漲的作用受到抑制。

　　根據(jù)最新的8月份70個大中城市房屋銷售價格體系，深圳房屋銷售價格指數(shù)增幅環(huán)比為100.6，幾近全國平均水平并低于北京、武漢、沈陽、南京等城市。從這個數(shù)字上來看，深圳的房價已無去年來一路領(lǐng)漲的孤勇氣勢，最終從房價“漲價第一城”引退。對深圳房價今后的走向，各方雖仍存在一些分歧，但短期難再瘋狂則成為基本看法。

　　“雙限”擴(kuò)大住宅供給

　　從過去幾年深圳房地產(chǎn)市場情況看，政府控制土地供應(yīng)是房價上漲的最重要原因之一。

　　在2001年，為了控制房地產(chǎn)投資增幅，消化房地產(chǎn)市場存量，深圳市政府實(shí)施了“三年內(nèi)控制土地供應(yīng)”的措施。業(yè)內(nèi)人士分析，深圳土地供應(yīng)政策控制了每年的土地供應(yīng)量，自然讓土地價值因稀缺而上升。再加上公開競投土地使用權(quán)，使土地市場價格水漲船高。而開發(fā)商為了保證自身的利潤空間，惟有頻頻推高房價水平。綜合開發(fā)研究院宋丁認(rèn)為：“2005年深圳土地出讓幅度低于2004年，地產(chǎn)消費(fèi)渠道縮小，變相加大了需求市場。這是房地產(chǎn)漲價最重要的原因之一。”

　　另外，深圳房地產(chǎn)投資金額至2005年開始呈現(xiàn)下降趨向，導(dǎo)致全市批準(zhǔn)預(yù)售面積出現(xiàn)下降。

　　但從目前情況看，由于建筑面積和開發(fā)比例的“雙限”，相對增加了房屋的供應(yīng)量，供求關(guān)系將得到某種程度的改善。因?yàn)閱翁鬃≌ㄖ娣e的限制和小戶型住宅比例的限制，實(shí)際上不僅降低了單套住宅的價格，在社會投資基本不變的情況下，也增加了住宅的套數(shù)，增加了住房的有效供給。從這個意義上說，“雙限”緩解了土地供應(yīng)的不足，土地推動房價上漲的作用將受到抑制。

　　港人置業(yè)不再盲目

　　深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，近年來以自住型為主的住宅需求增長呈現(xiàn)剛性，供求關(guān)系日趨緊張，直接引致房價持續(xù)增長。而其中港人在深圳置業(yè)與地產(chǎn)投資，也成為推動深圳房價上升的因素之一。

　　根據(jù)置業(yè)國際的一項調(diào)查，由于CEPA的簽署，港人從2003年購買深圳物業(yè)因工作和作投資用途的兩者比例持續(xù)上升到41%，首度超過作度假、退休或供親友居住用途的39%比例。隨著2004年香港經(jīng)濟(jì)的回升，港人對深圳的地產(chǎn)需求也進(jìn)一步增大。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2004年港人在深圳置業(yè)的宗數(shù)達(dá)到9400宗，同比增長11%；而成交金額約56.4億，同比增長21%；成交面積約60萬平方米，增幅超過50%。

　　盡管從趨勢上看，港人在深圳置業(yè)不會明顯減少，但目前情況是，2005年之前曾活躍的港資，受到市場和政策的影響，不再茫然進(jìn)入商品房市場。另外，在宏觀調(diào)控的作用下，作為推波助瀾短期炒作房地產(chǎn)的投機(jī)力量，也已經(jīng)受到重創(chuàng)。

　　理性和秩序占主導(dǎo)

　　從目前看，隨著國家宏觀調(diào)控的層層落地，深圳房價從領(lǐng)漲的城頭跌落下來，新商品房交易量呈現(xiàn)萎縮，三級市場價量雙跌。業(yè)內(nèi)人士分析，雖然至今還沒有像上海這般出現(xiàn)總體下跌趨向，但深圳房價已經(jīng)到了漲跌臨界點(diǎn)，拉動房價下跌的力量開始呈現(xiàn)。

　　就大局觀察，深圳房價市場已經(jīng)是理性和秩序占到主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)非理性消費(fèi)和短期投資被有效遏制。

　　當(dāng)然，能夠推動深圳房價不跌的力量仍然存在：一是剛性需求，由于深圳人口基數(shù)不斷擴(kuò)大，市場對于房屋的需求仍然是不可引退的；二是來自土地資源的壓力，預(yù)計今后5年內(nèi)，深圳每年房地產(chǎn)市場新房需求保持在900萬—1100萬平方米，這對土地供應(yīng)的壓力是可想而知的。

　　房價今后的去向，市場大致分持兩種觀點(diǎn)。其一是認(rèn)為深圳房價根基已趨松動，目前房價曲線已經(jīng)至高回調(diào)，將來的房價總體上將會下跌；而另外一種觀點(diǎn)則認(rèn)為深圳房價近期內(nèi)以小幅震蕩為主，其漲跌幅度均不會超過5%之內(nèi)。

　　無論如何，從近期市場來看，深圳房價將會維持一段低迷平穩(wěn)的過渡。而從中長期剛性需求以及資源的稀缺性來看，即使排擠投機(jī)資金，房價跌空力量不濟(jì)，但不排除某些房價虛高區(qū)域有所適度回落。來源：中國證券報

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