下游數(shù)據(jù)

上海房地產(chǎn)稅收銳減40.5億

2006年09月10日13:40   來源：西本資訊
摘要：

    上海為遏止持續(xù)放緩的財(cái)政增收步伐開出了新的藥方：征收土地增值稅。據(jù)悉，針對(duì)部分房地產(chǎn)公司的調(diào)研和抽查已經(jīng)展開。

    今年上半年上海市財(cái)政收入825.5億元，增幅減少19.7%。原因之一是， 房地產(chǎn)稅收銳減40.5億元，這影響地方財(cái)政收入5.1個(gè)百分點(diǎn)。

    由于房地產(chǎn)稅收及土地相關(guān)收入占了上海財(cái)政收入的25%，在經(jīng)歷了兩輪地產(chǎn)調(diào)控之后，上海土地財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)開始露頭。

    征收土地增值稅？

    “如果上海市開始強(qiáng)制繳納土地增值稅，那么大部分的房地產(chǎn)公司都得關(guān)門。”一家民營房地產(chǎn)公司的總裁說。

    土地增值稅，是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，對(duì)土地增值部分繳納的稅收?，F(xiàn)行稅法規(guī)定，土地增值稅實(shí)行四級(jí)累進(jìn)稅率，根據(jù)增值額超過扣除項(xiàng)目金額的比例，土地增值部分的收入將繳稅30%-60%不等。

    目前，房地產(chǎn)公司一般采用預(yù)提的方法，按照開發(fā)項(xiàng)目總價(jià)的1%，計(jì)提土地增值稅,但是在過去10多年中，這部分一直沒有上繳。上述房地產(chǎn)公司總裁稱，房地產(chǎn)公司的利潤主要來源于土地增值部分。如果對(duì)這部分征稅，等于剝奪了房地產(chǎn)公司的利潤。

    據(jù)悉，上海市財(cái)政部門正在就征收土地增值稅一事，對(duì)部分房地產(chǎn)公司進(jìn)行調(diào)研和抽查。

    在上海房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)中，一半以上是市區(qū)兩級(jí)政府的國企。上海市市中心的地塊幾乎都被這些企業(yè)控制，有的是因?yàn)椴疬w困難，有的是因?yàn)樗麄冏韧恋厣?，一位地產(chǎn)業(yè)人士因此認(rèn)為，對(duì)這些企業(yè)收土地增值稅是合理的。

    房地產(chǎn)感冒 財(cái)政打噴嚏

    對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅，可以說是上海市財(cái)政的“無奈之舉”。上海市財(cái)政收入當(dāng)中，有25%來自房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)，包括土地出讓收益、房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅和所得稅等。

    2001年，上海政府先后出臺(tái)《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》和《上海市土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣試行辦法》，明確六類經(jīng)營性土地使用權(quán)的出讓，都應(yīng)通過招標(biāo)拍賣方式進(jìn)行。

    還有一種說法是協(xié)議招標(biāo)?！熬唧w操作就是房地產(chǎn)企業(yè)和政府事先商定價(jià)格，基本算是內(nèi)定。”一位業(yè)內(nèi)人士說。

    據(jù)悉，協(xié)議招標(biāo)是上海市國有房產(chǎn)企業(yè)拿地的主要方法，價(jià)格要比競拍低很多。

    有數(shù)據(jù)表明，上海市2003年公開招標(biāo)的1200多公頃土地，每畝的平均價(jià)格達(dá)到105.4萬元，比2002年上漲了124.3%，溢價(jià)部分成為政府的重要收入來源。

    此外，工業(yè)用地“變性”為商業(yè)用地，也給上海市財(cái)政帶來了進(jìn)賬。

    一般來說 工業(yè)用地“變性”為商業(yè)用地來自各個(gè)區(qū)政府的招商承諾。政府在招商引資的過程中，對(duì)企業(yè)要求的工業(yè)用地以低廉價(jià)格出讓，而企業(yè)通常以出租廠房回收成本。而在工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為商業(yè)用地的過程中，企業(yè)通常要按照商業(yè)用地價(jià)格增補(bǔ)地價(jià)，即使如此，仍然比公開拍賣價(jià)格低得多?！斑@中間的差價(jià)常常是幾倍。地方財(cái)政也從中獲得了很大的收入?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士稱。

    復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)中心副主任華偉說：“地方能用于建設(shè)的資金只能靠預(yù)算外資金，而土地收入又是預(yù)算外資金的主要來源?！苯衲晟习肽?，在上海房地產(chǎn)市級(jí)稅收當(dāng)中，營業(yè)稅為29.7億元、所得稅為16.3億元，契稅為4.5億元，剩下的大約140億元大部分是土地出讓金。

    從2000年開始，上海房產(chǎn)成交量大幅上揚(yáng)，也使上海財(cái)政獲得可觀的收入。房地產(chǎn)公司一般需要按照銷售收入的5.5%繳納營業(yè)稅。

    變化始自2004年，首輪地產(chǎn)調(diào)控使上海成為風(fēng)暴中心，此后，上海房地產(chǎn)及相關(guān)收入增長開始放慢。

    首先是土地出讓金。從2004年起，上海大量推出市郊土地，并嚴(yán)格控制市區(qū)土地出讓量，進(jìn)入2006年，幾乎沒有市中心的地塊出讓。據(jù)上海中原研究咨詢部統(tǒng)計(jì)，2006年1-5月，新增經(jīng)營性項(xiàng)目土地出讓面積為677萬平方米，與去年同 期相比減少了22%。

    與之對(duì)應(yīng)的是，上海市市中心的土地出讓價(jià)格大約為2000萬/畝，是郊區(qū)的幾倍。

    房產(chǎn)交易的清淡也使相關(guān)稅收減少。據(jù)房產(chǎn)之窗網(wǎng)樓市行情監(jiān)測系統(tǒng)顯示，僅6月2日至29日的四周內(nèi)，商品房成交約15432套，面積186.4萬平方米，較5月同期跌幅超過1/3。

    “單價(jià)下降，成交清淡，房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅減少，個(gè)人所得稅也減少很多。這些都導(dǎo)致了財(cái)政收入的減少。”戴德梁行人士稱。

    土地財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)

    上海市政協(xié)的調(diào)查顯示，2005年，上海市征收房地產(chǎn)稅收350.5億元，同比增長31.4%，增幅較上年回落19.8%。2005年第三、四季度，土地出讓金、營業(yè)稅和契稅的同比征收額甚至出現(xiàn)了負(fù)增長。

    今年上半年，上海房地產(chǎn)稅收僅完成191.9億元，同比下降17.4%。

    而上海地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴并沒有減輕。上海市政協(xié)今年上半年發(fā)布的調(diào)研報(bào)告顯示，即使在房市低迷的2005年，房地產(chǎn)對(duì)上海區(qū)縣財(cái)政稅收和GDP的貢獻(xiàn)也很高，松江分別為18%和8%，徐匯為40%和20%。

    2005年,上海地方財(cái)政收入1433.9億元，比上年增長20.7%，增幅同比回落3.8個(gè)百分點(diǎn)。今年上半年，增幅回落近20個(gè)百分點(diǎn)。由于第二輪地產(chǎn)調(diào)控開始僅4個(gè)月，后續(xù)政策還在陸續(xù)發(fā)布，對(duì)財(cái)政影響到底有多大，還有待觀察。

    在這一背景下，上海市開始醞釀?wù)魇胀恋卦鲋刀悺?/P>

    “但是地方財(cái)政對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的依賴并沒有解決?！鄙虾Ｘ?cái)大一位教授說，“地方政府對(duì)任何單一行業(yè)的依賴都可能因這個(gè)行業(yè)利潤下滑，直接導(dǎo)致地方財(cái)政危機(jī)?！?來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào))

免責(zé)聲明：西本資訊網(wǎng)站刊登本圖文出于傳遞更多信息的目的，旨在為滿足廣大用戶的信息需求而采集提供，并非廣告服務(wù)性信息。頁面所載圖文不代表本網(wǎng)站之觀點(diǎn)或意見，僅供用戶參考和借鑒，不構(gòu)成投資建議，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系刪除。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

法律提示：本內(nèi)容系www.cixidb.cn編輯、整理，轉(zhuǎn)載需經(jīng)授權(quán)，若需授權(quán)必須與西本資訊與作者本人取得聯(lián)系并獲得書面認(rèn)可，并注明來源。如果私自轉(zhuǎn)載，西本資訊保留一切追訴的權(quán)力，直至追究私自轉(zhuǎn)載者的法律責(zé)任。