下游數(shù)據

北京樓市緣何兩極分化

2006年09月10日07:58   來源：西本資訊
摘要：

    近期，北京房地產市場呈現(xiàn)出這樣一些新特點：商品房竣工面積、可供銷售的期房與現(xiàn)房數(shù)量、市場新房與二手房成交量均出現(xiàn)不同程度下降，但新房銷售價格仍保持逐步上漲趨勢；住宅新增供應量有限且價格呈現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，售價9000元/平方米以上的項目占半壁江山；低價房由于區(qū)位原因受到消費者冷落，而中高價房則苦樂不均，部分項目遭遇搶購，少數(shù)項目成交稀少。

    在宏觀調控政策紛紛出臺、社會輿論聚焦于房價之際，北京房地產市場呈現(xiàn)出來的特點說明了如下問題：首先，宏觀調控已經開始發(fā)揮效力，住宅需求受到了抑制，投資增長過快的狀況也得到了控制。但出于對未來市場走勢的擔心及信貸收縮影響，部分項目開發(fā)速度減緩，導致市場新增供應量相比往年減少。二手房則是由于稅收政策的調整，整個市場步入觀望期。房價的持續(xù)上漲并不意味著宏觀調控的失效，只能說明宏觀調控的效力仍未能完全顯現(xiàn)。比如，近期上市的住宅項目，多數(shù)已于2005年甚至2004年完成了產品定位，當時房地產市場還未進入調控階段，開發(fā)商是基于當時的政策與市場預期開展工作，呈現(xiàn)出來的產品特點不可能體現(xiàn)宏觀調控的成果。真正符合宏觀調控要求的住宅產品當前還未進入流通領域，所以現(xiàn)在的房價走勢并不能完全反映宏觀調控的真實效果。

    其次，北京城市單一中心發(fā)展模式導致公眾冷落遠郊區(qū)縣低價房的無奈現(xiàn)實，只能隨著北京城市多中心發(fā)展戰(zhàn)略的實施逐步加以轉變。而受宏觀調控影響較大的高價商品房則面臨著觀望之后的集中放盤，出現(xiàn)苦樂不均現(xiàn)象不足為奇。根據筆者了解到的情況，目前北京市場上很多中高價項目的銷售狀況并不差，除了遭遇搶購的一些中小戶型項目外，部分定價適中的大戶型項目銷售狀況良好，甚至出現(xiàn)買不到房的情況。當然，的確有一些銷售業(yè)績不佳的項目，個中緣由不盡相同：有企業(yè)營銷戰(zhàn)略的原因，比如企業(yè)在項目開發(fā)后期重視利潤甚于銷售速度，定價較高導致銷售速度較慢；也有企業(yè)受到客觀因素影響，比如周邊修路影響看房客流；還有就是住宅銷售的一般規(guī)律，比如新開盤項目需要預熱期，現(xiàn)在不允許進行前期預訂與客戶積累，項目開盤必定面臨更長的市場培育期。

    最后也是最重要的一點，就是供需失衡的現(xiàn)實。分析其中原因，包括經濟快速發(fā)展與城市化進程加速導致的住宅總量不足、超前消費觀念引發(fā)的大戶型住宅比例偏大、住房保障體系缺失與城市規(guī)劃方面的不足、二手房市場與租賃市場發(fā)展滯后以及內外資投資房產市場的影響等。筆者認為，如果不能最終實現(xiàn)供需平衡，房價將很難回歸平穩(wěn)與理性。而達到供需平衡，必須消除產生供需失衡的根源，轉變城市發(fā)展模式，加大住宅供應量，調整供應結構，重建住宅保障體系，規(guī)范各級房地產市場與倡導理性消費。(經濟參考報)

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