下游數(shù)據(jù)

影響房價(jià)的真正原因

2006年09月06日07:51   來源：西本資訊
摘要：

    學(xué)者官員在“價(jià)格與需求量”關(guān)系上犯的邏輯錯(cuò)誤

    一段時(shí)間以來，我們可以從某些學(xué)者官員口中筆下反復(fù)聽到這樣一種“理論”：既然需求定律說價(jià)格越低需求量越大，現(xiàn)在需求量這么大，說明房地產(chǎn)價(jià)格并不高，面對(duì)如此的需求，房價(jià)應(yīng)該還要漲，才符合需求定律。

    這種說法看似合理，實(shí)際上，存在著明顯的邏輯錯(cuò)誤。首先，從邏輯判斷角度來看，如果用需求定律建立判斷式，允許存在兩種邏輯結(jié)構(gòu)：肯定式――如果價(jià)格低，那么需求量大；現(xiàn)在價(jià)格低，所以需求量大。否定式――如果價(jià)格低，那么需求量大；現(xiàn)在需求量不大；所以，價(jià)格不低。在以上兩種邏輯結(jié)構(gòu)中，“價(jià)格低”是理由，“需求量大”是推斷，“價(jià)格低”是 “需求量大”的充分條件，“需求量大”是 “價(jià)格低”的必要條件，只有充分條件才可以作推斷，必要條件不能作推斷?，F(xiàn)在，學(xué)者官員口中筆下的“需求定律”是這樣建立邏輯結(jié)構(gòu)的：如果價(jià)格低，那么需求量大；現(xiàn)在需求量大，所以價(jià)格低。這里顯然犯了用必要條件作推斷的邏輯錯(cuò)誤。因此，此種判斷根本不能成立。

    其次，學(xué)者官員口中筆下的“需求定律”是這樣的：如果價(jià)格低，需求量一定大；如果價(jià)格不低，需求量一定不大。然而從邏輯推理角度看，需求定律中價(jià)格和需求量之間并不存在這種充分必要條件關(guān)系，因?yàn)閮r(jià)格低決不是需求量大的充分必要條件，造成需求量大的理由多了。但我們的某些學(xué)者官員把價(jià)格當(dāng)成了影響需求量的充分必要條件，還因此導(dǎo)出了房價(jià)還能繼續(xù)漲的理由，這就要誤國誤民了！

    需求量不是成交量

    那么，如果正確運(yùn)用真實(shí)的“需求定律”來論證中國的房地產(chǎn)市場，會(huì)得出什么樣的判斷？這首先又需要我們厘清一個(gè)非常關(guān)鍵的前提，即，需求量并不是成交量。對(duì)于從事經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的人來說，這是一個(gè)最基本的常識(shí)。

    首先把“需求”當(dāng)作一個(gè)定律來闡述的，是英國劍橋大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授馬歇爾。在他的代表作《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》中，馬歇爾提出了著名的“需求定律”：

    “……因此，就可得出一個(gè)普遍的需求律：要出售的數(shù)量越大，為了找到購買者，這個(gè)數(shù)量的售價(jià)就必然越??；或者，換句話說，需要的數(shù)量隨著價(jià)格的下跌而增大，并隨著價(jià)格的上漲而減少?！?

    這是原汁原味的馬歇爾需求定律。但這個(gè)定律往往被誤讀，人們總是把馬歇爾說的“需要的數(shù)量”(即通常所說需求量)當(dāng)成現(xiàn)實(shí)世界中真實(shí)發(fā)生的交易量！馬歇爾需求定律中“需要的數(shù)量”指的是什么？他是指有一個(gè)確定的消費(fèi)者，當(dāng)問這個(gè)消費(fèi)者每鎊茶葉的價(jià)格是50便士時(shí)，你最多愿意買多少？他回答，愿意買6磅；價(jià)格是40便士時(shí)，最多愿意買多少？回答買7磅；價(jià)格為33便士時(shí)最多愿意買8磅……當(dāng)價(jià)格跌到17便士時(shí)，他就會(huì)說他最多愿意買13磅了。這在一定價(jià)格限制下的最高購買數(shù)量6磅、7磅、8磅、13磅才是需求定律中的“需要的數(shù)量”，即“需求量”，這個(gè)需求量是消費(fèi)者的需求意愿的量的表現(xiàn)式，也是理論上的需求量。

    需求定律中的需求量只是需求意愿的量的表現(xiàn)，事實(shí)上并不存在。但是需求量這個(gè)概念非常重要，“需求定律是經(jīng)濟(jì)學(xué)的靈魂，而這靈魂的重點(diǎn)是需求量這個(gè)抽象概念。這是科學(xué)起點(diǎn)的需要”(張五?！督?jīng)濟(jì)解釋》)。因此，需求定律決不是隨便什么人拿來就可以“活學(xué)活用”、“急用先學(xué)”的。

    理論上的“需求量”增加減少不但取決于價(jià)格，也取決于收入大小。所以，從經(jīng)濟(jì)理論角度談?wù)撟》康氖袌鲂枨罅浚瑳Q不應(yīng)該只有一種市場需求量，而是應(yīng)該根據(jù)消費(fèi)者的不同消費(fèi)層次，尋找與各自消費(fèi)能力契合的消費(fèi)需求。既然住房的市場需求量應(yīng)根據(jù)社會(huì)各階層收入不同而構(gòu)筑不同的需求關(guān)系，那么，在當(dāng)今中國，要把從中等收入者開始以下的中等偏下收入者、低收入者這些社會(huì)的絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)人員都排除出住房供應(yīng)體系以外，這不僅在21世紀(jì)的文明社會(huì)中絕無僅有，也意味著中國的城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)喪失了市場的基本功能。

    需求定律反映了凡是價(jià)格變動(dòng)引起的需求量變動(dòng)，總是價(jià)格越低需求量越大，但價(jià)格之外因素引起的需求量變動(dòng)，并不是價(jià)格越低需求量越大的。當(dāng)房地產(chǎn)需求量單由價(jià)格決定時(shí)，是價(jià)格越低需求量越大的，但如果一個(gè)城市面臨連續(xù)多年的大動(dòng)遷、面臨大量的投機(jī)客時(shí)，需求量就決不是由價(jià)格所決定、決不是價(jià)格越高需求量越少的。需求量既然不是由價(jià)格決定，價(jià)格高低在這個(gè)前提下就不能影響需求量。

    需求定律是基于消費(fèi)行為由個(gè)人作選擇基礎(chǔ)上的定律，消費(fèi)行為如果不符合“由個(gè)人選擇”的這一原則，就不能引用需求定律。所以，需求定律僅僅對(duì)于對(duì)某物有購買意愿的人才能成立。你如果住房足夠，你也不想在住房上投資或投機(jī)，你對(duì)住房就沒有購買欲望，價(jià)高價(jià)低與你完全無關(guān)，不降價(jià)你的需求量為零，降價(jià)你的需求量還是為零。但如果因?yàn)閯?dòng)遷要你買房，由于動(dòng)遷不是你自己的選擇，市場上住房成交量再大，按照需求意愿來說，需求量仍然為零。

    動(dòng)遷和投機(jī)——影響城市住房成交量的最重要因素

    在中國目前的情況下，某些學(xué)者和官員一直對(duì)特大城市住房的成交量津津樂道，“這么大的成交量，怎么會(huì)有泡沫？”、“這么大的成交量，那是真實(shí)的需求呀！”真懷疑他們是否是桃源中人，他們不明白城市拆遷造成的住宅銷售量要占多少比例！

    占全國商品房銷售面積9%的上海，2002年動(dòng)遷戶購房要占到上海個(gè)人購房總量的40%(王金海、李淑華、張麗娟：《上海樓市結(jié)構(gòu)性調(diào)整已經(jīng)到來》，上海房地產(chǎn)市場報(bào)告總165期)，2003年上海的中心城區(qū)拆遷面積僅比2002年減少了2%，2004年雖然比2003年的拆遷面積減少了51%，但2005年拆遷面積卻是2004年的3.7倍、2002年拆遷面積的1.75倍！

    1995年，上海城市的中心地帶有250萬戶家庭(當(dāng)時(shí)浦東13個(gè)街道28萬家庭戶)，十年間有80多萬戶牽涉到了動(dòng)遷，這是32%的動(dòng)遷比例！其中1999年到2005年的居民住房拆遷面積要占到89%。這樣的動(dòng)遷比例，對(duì)房地產(chǎn)市場成交量的影響遠(yuǎn)不止百分之三十、百分之四十。可以想見，如果不是大規(guī)模動(dòng)遷，這個(gè)城市的住宅銷售量會(huì)跌去一半！

    普通商品房的另一個(gè)重要需求是投機(jī)?！皳?jù)上海有關(guān)部門對(duì)上海中心城區(qū)180個(gè)樓盤的抽樣調(diào)查表明，2003年上海投資性購房的比例已高達(dá)16%，并仍有不斷增長的趨勢(shì)。”(上海普欣房地產(chǎn)咨詢公司王水田)2003年上海商品住宅成交均價(jià)是每平方米5897元，比2002年增加了24.5%，而2004年成交均價(jià)要比2003年增加28%，2005年成交均價(jià)比2003年增加4.9%，2004年的投機(jī)者購房占全部購房者的比重應(yīng)該比2003年還要高是無疑的了。

    動(dòng)遷購房量約占總購房量的40%，投機(jī)購房量約占總購房量的20%，還剩多少是市民的自主購房行為？

    2004年6月，《解放日?qǐng)?bào)》的“誠信咨詢”機(jī)構(gòu)對(duì)1100戶上海居民抽樣調(diào)查顯示，上海有59.2%的居民近四年沒有買過房子，其中20%因?yàn)榻?jīng)濟(jì)能力問題，44.3%在觀望等待，可以想見，如果沒有大規(guī)模動(dòng)遷，這4年沒有買過房子的居民比例應(yīng)該在百分之八十以上。浦東新區(qū)統(tǒng)計(jì)部門在2003年年中做的居民購房意向調(diào)查顯示，城區(qū)居民家庭中86%近三年無購房意向，其中39.7%是因?yàn)榉績r(jià)過高無力購房(那還是按照2003年的房價(jià))；有購房意向的家庭占14%，總數(shù)8.6萬戶，其中要到三年以后才打算購房的占59.4%。

    所以，那些有多少人買房、有多少人看房、銷售了多少房、減少了多少空置房的說法都不能當(dāng)回事――你知道其中有多少是大動(dòng)遷造成的？

    住房改革，誰在挑重?fù)?dān)，誰在嘗“甜頭”？

    從1999年開始，住房逐漸變成了商品。住房商品化政策出臺(tái)的背景是什么？是當(dāng)時(shí)城市積壓了大量的空置房，而新的住宅還在源源不斷地造出來。就全國而言，1998年全國商品住宅空置房面積是6146萬平方米，連帶商業(yè)用房辦公樓，一共壓占了資金約6000億，接近于該年全國國有單位的職工工資總額。

    當(dāng)時(shí)的宏觀形勢(shì)是東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)我國出口商品競爭力產(chǎn)生了嚴(yán)重影響，國內(nèi)消費(fèi)品市場已經(jīng)出現(xiàn)“買方市場”格局，這些因素匯集在一起，使我國要維持GDP增長速度就必須發(fā)掘新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。這才導(dǎo)致1998年下半年國發(fā)[1998]23號(hào)文件出臺(tái)。文件規(guī)定：“1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。”

    既然國家需要人民為之挑擔(dān)，國家當(dāng)然也要考慮人民的承受能力，并在政策制定時(shí)盡力給予“政策性傾斜”。所以，國發(fā)[1998]23號(hào)文件建議當(dāng)房價(jià)與家庭年收入比到達(dá)4∶1以上，可以對(duì)住房低水平的職工給予補(bǔ)貼，這說明國家是把房價(jià)收入比4∶1當(dāng)成了一個(gè)標(biāo)桿。文件還指出，“對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價(jià)商品住房”。這是國家對(duì)住房商品化后各階層居民解決住房問題的原則性指導(dǎo)意見，但這個(gè)精神被扭曲了，現(xiàn)在提起中低收入家庭，竟然相當(dāng)于吃救濟(jì)的同義詞，而買商品房、甚至高價(jià)商品房，成了中等收入家庭、中等偏下收入家庭和低收入家庭的惟一選擇。

    結(jié)果，有著原則性指導(dǎo)意義的國發(fā)[1998]23號(hào)文件傳遞給廣大城市市民的信息只有一個(gè)，就是以后要你們自己買房了。然而買房是要錢的，1999年時(shí)，上海職工年平均工資14147元，雙職工家庭年收入2.83萬，如果按國務(wù)院文件提及的4∶1的房價(jià)比，銷售給中等收入家庭和中等以下收入家庭的房價(jià)也就是11.32萬，即每平方米1887元。上海市民什么時(shí)候聽說有這么個(gè)房價(jià)？！也因?yàn)槿绱?，要想大面積消化空置房和不斷竣工的住宅，惟一的辦法就是不斷制造動(dòng)遷理由，讓政府有計(jì)劃的大動(dòng)遷來制造需求，把黃金地段好端端的房子“成片改造”掉，既能讓動(dòng)遷掉的市民來消化房地產(chǎn)商的“供應(yīng)”，又給了房地產(chǎn)商賺取黃金地段級(jí)差地租差價(jià)的“甜頭”。地方政府對(duì)此解釋：不給房地產(chǎn)商“甜頭”，許多市民解決住房困難要等上100多年！

    至于動(dòng)遷這種“政府行為”在多大程度上影響了市民“量入而出”的生活安排、這種影響給市民帶來了多少困難和不便，都因?yàn)橹圃靹?dòng)遷的人的住房問題已經(jīng)在住房商品化前后得到充分解決，因此他們是不可能有感受的。但他們會(huì)為這種動(dòng)遷制造冠冕堂皇的理由，而且只要他們感到需要，這種理由永遠(yuǎn)不會(huì)窮盡。

    理由無窮盡，動(dòng)遷無休止，大規(guī)模動(dòng)遷就是在用政府行為解決住房供需不對(duì)稱的矛盾。

    城市大規(guī)模的動(dòng)遷，就是政府和房地產(chǎn)商一手制造了供應(yīng)(每年有那么多房制造出來又不斷積壓)，再一手制造大規(guī)模的需求。掌控這只手的，是政府和房地產(chǎn)商共同賺取級(jí)差地租、從級(jí)差地租中得益的動(dòng)機(jī)。

    大動(dòng)遷的動(dòng)力――賺取中心城區(qū)的最高級(jí)差地租

    要老百姓動(dòng)遷，總需要理由。理由往往是張嘴就來的。那么動(dòng)遷總應(yīng)該動(dòng)遷最差的房子，應(yīng)該“雪中送炭”吧？不！仍以上海為例。上海在1980年時(shí)中心城區(qū)有437萬平方米危棚簡屋，到1990年，還剩下123萬平方米，十年減少了314萬平方米，1999年，除浦東新區(qū)外的九個(gè)中心城區(qū)還有危棚簡屋42萬平方米。然而到了2004年，九個(gè)中心城區(qū)危棚簡屋面積仍然有26.55萬平方米，五年只減少了15.5萬平方米，而同期黃金地段的新式里弄房子卻拆了41萬平方米，一等舊式里弄拆了154萬平方米。1990年代后期開始，大動(dòng)遷就是致力于動(dòng)遷黃金地段的房子！

    地方政府通過大動(dòng)遷把城市原住民由歷史上傳存下來的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行新一輪置換，這種置換使居民在長則五六十年七八十年短則二三十年居住過程中，因住房所在地的土地升值而帶來的級(jí)差地租新價(jià)值得以抹去，而這個(gè)級(jí)差地租比房屋本身值錢千萬倍。誠然，土地歸國家所有是憲法規(guī)定的，但是，歸國家所有就是歸全民所有，地方政府有什么權(quán)力把原先就在一塊高的級(jí)差地租地段上生活的原住民動(dòng)遷掉，然后將高級(jí)差地租的土地給屈指可數(shù)的幾個(gè)房地產(chǎn)商去大賺特賺地段差價(jià)？土地收入屬于全體人民，政府的土地收入?yún)s從不進(jìn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)，人民從不知道地方政府從大家身下的這塊土地上得了多少益、又有多少益處反饋給了人民。難道土地的價(jià)值不是原來就具有而是單在這一兩屆地方政府手里才剛創(chuàng)造出來的嗎？級(jí)差地租得以形成是一方土地上幾代人努力的結(jié)果，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)雖不得顯現(xiàn)其價(jià)值，但中心城區(qū)特別是核心區(qū)的土地的確是在不間斷地升值的，今天發(fā)現(xiàn)了土地價(jià)值不等于土地價(jià)值今天才制造出來。房地產(chǎn)業(yè)之所以能暴富，是一些地方政府奉送給房地產(chǎn)商暴富的機(jī)會(huì)還奉送給房地產(chǎn)商暴富的成本，高級(jí)差地租的土地就是房地產(chǎn)商暴富的成本，甚至不須自己支付的成本！

    如果不發(fā)生大動(dòng)遷，普通居民是在替國家暫為保管“級(jí)差地租”，并不斷在為這份地租交利息，大動(dòng)遷發(fā)生了，房地產(chǎn)商利用高級(jí)差地租的土地為自己謀全世界罕見的暴利，還自以為得計(jì)。他們這是一次性掠去了經(jīng)歷了幾代市民辛勤勞作辛勤培育才創(chuàng)造出來的城市價(jià)值。而這個(gè)權(quán)利，竟然是地方政府給的。

    缺乏選擇的動(dòng)遷 真是為老百姓嗎？

    政府一手制造了供應(yīng)和需求，這需求原本是政府部門的需求，而不是老百姓的需求――寸土寸金的中心城區(qū)的核心區(qū)，把居住密度極高的居民聚居地動(dòng)遷掉造起了大面積的綠地，是老百姓需求？在城市的黃金地段把地鐵車站造得如公交站那樣密集而大量動(dòng)遷市民，是老百姓需求？大城市特大城市才造了十幾年的房子被稱為要淘汰的“老房型”，屬于拆遷改造對(duì)象，也是老百姓需求？不，這些都是政府部門的需求。表面上，是GDP的需求，是建立景觀城市的需求，實(shí)質(zhì)上，是制造住房成交量的需求、是輕而易舉賺取級(jí)差地租的需求。

    百姓真正的需求是自會(huì)用錢來投票的，但地方政府和房地產(chǎn)商制造的需求百姓不愿用錢投票。像北京上海這樣的城市，中心城區(qū)面積都只有289平方公里，城市最主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)集中在289平方公里里面。但是行政區(qū)面積就大了。按“市區(qū)”計(jì)算，北京有1.2萬平方公里市區(qū)面積，上海有5000平方公里市區(qū)面積。由于居民工作地點(diǎn)大多在中心的289平方公里上，居住卻要跑到5000平方公里、1萬平方公里市區(qū)的邊緣，如果讓市民作自主選擇，他怎么可能選擇住到那么遠(yuǎn)的地方去(上海已經(jīng)竣工和新開工的多層住宅有70%左右建在外環(huán)線以外)。即使地鐵全部建成，地鐵乘坐難道是免費(fèi)午餐？交通費(fèi)用的大幅增加將是城市居民對(duì)GDP新的巨大貢獻(xiàn)！

    總而言之，是地方政府在主導(dǎo)搞大規(guī)模動(dòng)遷，而地方政府又給民眾提供了多少種選擇？地方政府已經(jīng)從動(dòng)遷中發(fā)現(xiàn)，動(dòng)遷能給高房價(jià)尋找一個(gè)最低的支撐點(diǎn)――地方政府是決不愿意讓房價(jià)跌下來的。

    動(dòng)遷如何給高房價(jià) 尋找最低支撐點(diǎn)？

    眾所周知，拆遷戶大多數(shù)是中等或中等以下收入者，如果沒有動(dòng)遷，在商品房價(jià)每平方米單價(jià)六七千元又多是大房型時(shí)，決然不會(huì)有買商品房的需求，但是，當(dāng)動(dòng)遷房是每平方米四千多元時(shí)，動(dòng)遷戶就會(huì)在每平方米四千多元的價(jià)格基點(diǎn)上，產(chǎn)生購買每平方米六七千元房子的“需求”，因?yàn)檫@意味著他們是用單價(jià)兩三千元的代價(jià)住單價(jià)六七千元的房子。在這種情況下，每平方米六七千元的房子可以銷得比較好，使人們誤以為每平方米六七千元的住宅是適應(yīng)中低收入群體，從而使這種“銷售得好”反映的信息往往是放大的、失真的。

    所以，大規(guī)模拆遷這種不是由消費(fèi)者個(gè)人選擇導(dǎo)致的消費(fèi)行為的確擾亂了市場價(jià)格體制，提供了偽信息。而商品房的最低價(jià)位就在每平方米六七千元的底價(jià)上得到有力支持――怎么能不有力？那是占市場三分之一至二分之一的銷售量中的一大部分銷售量！

    普通商品房房價(jià)的低價(jià)位在每平方米六七千元上得到了支持，普通商品房的高房價(jià)要往下降就有了強(qiáng)有力的阻力。這樣，中等偏上收入者承受八九千乃至一萬多的高房價(jià)就也無話可說。他們只能當(dāng)“房奴”了。如果拆遷不再大規(guī)模開展――即政府制造的需求量消失，普通商品房的高房價(jià)就難以為繼。地方政府制造需求量的積極性會(huì)降低嗎？看這樣幾個(gè)數(shù)據(jù)吧：從1999年到2004年，全國房地產(chǎn)業(yè)每年新開工的商品住宅建筑面積累計(jì)是20億平方米，銷售的商品住宅面積累計(jì)是13.8億平方米，每年的銷售面積總是低于新開工面積，只有新開工面積的68%左右。

    房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是 “新的利益增長點(diǎn)”的發(fā)展

    2003年到2004年，有著31個(gè)門類的制造業(yè)的固定資產(chǎn)投資是25410億，房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)門類的固定資產(chǎn)投資是25764億，從1999年到2004年，制造業(yè)累計(jì)投資只占房地產(chǎn)累計(jì)投資的75.6%。第一次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)顯示，2004年，有著18.1萬億資產(chǎn)的制造業(yè)利潤總額9548億，有著7萬億資產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)利潤總額1226萬億。制造業(yè)利潤總額是資產(chǎn)的5.3%，房地產(chǎn)業(yè)的利潤總額是資產(chǎn)的1.75%。眾所周知，制造業(yè)中生產(chǎn)性固定資產(chǎn)要占相當(dāng)比例，房地產(chǎn)業(yè)不需要生產(chǎn)性固定資產(chǎn)(造房子用的固定資產(chǎn)是建筑業(yè)的固定資產(chǎn))，但房地產(chǎn)業(yè)利潤占資產(chǎn)的比例反倒小于制造業(yè)利潤占資產(chǎn)的比例。這不由得人們懷疑房地產(chǎn)業(yè)這個(gè)“支柱產(chǎn)業(yè)”為國民經(jīng)濟(jì)支柱了什么？貢獻(xiàn)了GDP？是的，但房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的是“固定資本形成總額”，1995年時(shí)，全國房地產(chǎn)業(yè)的新增固定資產(chǎn)占全部新增固定資產(chǎn)比例是9.9%，到2004年，要占22%。房地產(chǎn)業(yè)的固定資本大部分就是造出來的房子，房地產(chǎn)固定資本形成總額占的比重越大，社會(huì)再生產(chǎn)資本占的比重就越少，因此，房地產(chǎn)業(yè)固定資本比重增大未必是好事。

    至于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的拉動(dòng)作用，應(yīng)該明白任何正常的生產(chǎn)活動(dòng)，都會(huì)產(chǎn)生GDP，我們每個(gè)人都在為GDP作貢獻(xiàn)――我們每月每年的收入就是體現(xiàn)。1990年代后千軍萬馬奔房地產(chǎn)，并不是房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)特別大，地方政府發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)這個(gè)“新的利益增長點(diǎn)”，這個(gè)利益增長點(diǎn)是惟一可直接與官員利益掛鉤的――政府可以直接參與買賣的就是土地，也只有土地。當(dāng)這個(gè)利益增長點(diǎn)的甜頭被地方政府嘗到，缺乏監(jiān)督的地方政府圍繞著土地?cái)[下的一局局盛宴就不難理解了！

    誰是最危險(xiǎn)的投機(jī)者？

    購買中國的特大城市房產(chǎn)，可能是國外投資者組合投資中的一個(gè)組成部分，但不會(huì)是重要組成部分。國外投機(jī)者不會(huì)主要以不動(dòng)產(chǎn)來投機(jī)，他們購買國內(nèi)住宅的目的是隨時(shí)準(zhǔn)備在短期內(nèi)賺差價(jià)。國外投資者把高檔商品房價(jià)格拉高，這種行為會(huì)影響到高檔房的價(jià)格，然而，因?yàn)楦邫n商品房的消費(fèi)對(duì)象本來就不是以本地居民為主，而是以中國頂尖的富人為主，這些富人對(duì)住房有著讓華爾街的金融商都自嘆不如的消費(fèi)能力，旁人操什么心？主要的危險(xiǎn)，還是來自國內(nèi)投機(jī)者。

    目前外匯占款占基礎(chǔ)貨幣的比重已經(jīng)從2000年的39.7%上升到2005年111%！2005年，中國人民銀行發(fā)放的基礎(chǔ)貨幣是6.4萬億，外匯占款達(dá)7.12萬億。這些外匯是通過貿(mào)易得來的嗎？讓我們來計(jì)算一下吧：從2000年到2005年，我國外匯增加了5.6萬億，可是同時(shí)間段的貿(mào)易順差只有1.95萬億，貿(mào)易增加的外匯只是外匯增加總量的34.7%。在2003年和2004年，也就是21世紀(jì)中國房地產(chǎn)大投機(jī)的兩個(gè)高峰年，貿(mào)易增加的外匯僅僅只有當(dāng)年外匯增加量的18%和15%！多出來的外匯增加量難道都是國外投機(jī)者的？2003年和2004年的外匯占款增加量增加得如此反常，為何沒有人出來提醒呢？

    是城市為在此生活工作的人提供服務(wù),不是生活在城市里的人要為城市服務(wù)。筑巢引鳳是可以的，但為了引鳳把自家的房子都拆了，則是本末倒置了。(來源:經(jīng)濟(jì)觀察報(bào))

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