下游數(shù)據(jù)

房地產調控為何遭遇地方政府消極應對

2006年08月29日07:17   來源：西本資訊
摘要：

    盡管中央密集出臺了“國六條”、八部委意見、九部委細則等一系列房地產調控政策措施，但房地產市場卻是“只聞樓梯響，不見人下來”：據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局8月9日公布的調查顯示，除上海外，全國70個大中城市第二季度房屋銷售價格同比上漲5.7%，較上季度高出0.2個百分點。深圳、大連、呼和浩特的房價漲幅均超過10%，北京房價漲幅也達到8.7%。

    對于房價不降反升，許多分析將問題的矛頭指向了地方政府，認為是其錯誤的利益觀和政績觀，導致他們成為當前房地產市場背后一只有形的“托市”大手。這些指責包括：

    炒賣土地。有些地方政府利用對轄區(qū)土地的壟斷權，以低價征得農民耕地，再以高出征地價幾倍、甚至幾十倍的價格賣給開發(fā)商，取得大量的壟斷利潤。更有甚者，竟然請房地產公司當“托”，哄抬地價，以獲取更大的利益。如2006年6月5日《新華每日電訊》爆出的蘇北一個縣級市領導，就把房價四年上漲三倍作為政績而津津樂道，還放言國家調控政策是針對大城市，中小城市建設是第一，執(zhí)行調控政策是第二。

    造城運動。一些地方政府領導為了自己的政績，熱衷于大拆大建，大興舊城改造，強制性地制造了大量的拆遷戶，人為地增加了大量的被動需求。

    棄高就低，縱容炒作。對中央政府一再倡導的經濟適用房、廉租房棄而不建，而把興趣集中在批建高檔住宅上；樓市一冷，便匆忙出臺“購房入戶”政策。規(guī)定外地居民在本市購買一定面積或款項的住宅就可以在本市落戶；有的地方政府甚至到外地推銷房產，或吸引外地“炒房團”前來炒房，以致當?shù)氐臉鞘谐醋黠L越來越盛。

    銀政合作。地方政府與銀行為了各自的利益，對房市推波助瀾。

    筆者認為，地方政府之所以敢于在中央政府三令五申的政策指向下或明或暗地與調控政策相悖，有三點深層次的原因。

    房地產調控為何遭遇地方政府消極應對

    首先，地方財政收支不對稱。收支的不對稱源自財權與事權的不對稱。我國現(xiàn)行的分稅制是在中央與地方政府之間劃分各自事權的基礎上劃分各自的財權，貫徹了“收入大頭在中央，支出下流在地方”的分稅制改革精神。然而從地方財政收入來看，在原體制下，地方長期培養(yǎng)、扶植起來的主體財源，面臨著財源弱化，收入增長難度加大的困境。分稅制中劃屬地方的14個稅種，由于點多、面廣、稅源分散、隱蔽性強、征收難度大、成本高，加劇了地方政府財政收入的困難。

    但支出方面，地方財政又承擔了大部分的支出責任：縣、鄉(xiāng)兩級政府要共同提供龐大而重要的公共服務，包括70%的預算內教育支出和55%～60%的醫(yī)療支出；地級市和縣級市要負責所有的失業(yè)保險、養(yǎng)老金和救濟，這些支出在其他國家是由中央財政負擔的。中央減免農業(yè)稅(除煙葉稅外)、農業(yè)特產稅，嚴格限制各種規(guī)費收入的政策，也讓本已不堪重負的地方財政各種非預算外資金收入大幅減少，甚至“枯竭”。

    同時，中央政府的事權又層層下放。如讓地方政府大建廉租房和經濟適用房，這就更讓地方政府財政捉襟見肘。

    在此背景下，房產價格的瘋漲拉動地價的上漲，對地方政府來說，無異于“天上掉下個林妹妹”。因為地方政府手里擁有的值錢的資源，除了土地，別無其它。這也就難怪地方政府都打土地的主意了。

    其次，干部任免考核機制內涵不足。我國傳統(tǒng)的對地方各級官員的考核標準，特別是對地方“一把手”的考核、評定中，地方GDP、地方財政收入對國家的貢獻大小等指標發(fā)揮著重要作用，甚至在一定程度上，GDP高低也決定了地方“一把手”的升遷與否。

    那么在經濟全球化、競爭日益激烈的大背景下，哪種產業(yè)能使地方GDP數(shù)量上升最快呢？當然是房地產業(yè)。地方政府對土地的壟斷權保證了這種“生意”只賺不賠。房地產又能帶動鋼鐵、家電、家具、建材、中介、金融、室內裝修等相關行業(yè)發(fā)展，從而產生巨大的乘數(shù)效應。

    因此，在地方政府看來，發(fā)展房地產業(yè)可以說是“一著領先，全盤皆活”。既能使地方GDP快速上升，又能緩解地方財政在支出上的困境。這就導致了地方政府在執(zhí)行中央政策上，一方面“上有政策，下有對策”，消極敷衍；另一方面，縱容房地產商炒作樓市，甚至扮演幕后那只有形的大手！

    最后，“銀政合作”助推房價。由于各方面的原因，我國商業(yè)銀行比較普遍地存在流動性過剩的現(xiàn)象。迫于盈利壓力，銀行急于把這些過剩的資金貸出去。房地產業(yè)因為有借款人的房產作為抵押物，相對風險較小，順理成章地成為各家銀行青睞的放貸對象。于是，銀行和地方政府為了各自的利益形成了一種緊密型的“銀政合作聯(lián)盟”，使房地產商在資金和土地兩個方面都得到了滿足，加劇了房價的上漲，使中央三令五申的調控政策效果大打折扣。

    緩解調控中矛盾的政策建議

    目前，對于緩解中央和地方在房地產調控中的矛盾，學術界有許多建議。大多數(shù)偏向于“疏”而反對“堵”。但在現(xiàn)實條件下，采用“疏”的辦法，在貨幣政策和現(xiàn)有房地產稅上進行變革和調整，對地方政府巨大的財政缺口來說，無異于隔靴搔癢，無法消除他們對調整房價的抵觸情緒。采用“堵”的方法，以行政命令強制性地使地方政府執(zhí)行中央的意圖，勢必會引起地方政府的消極敷衍，導致“上有政策，下有對策”的現(xiàn)象。

    筆者認為，分清中央和地方的財權事權才是解決問題的根本所在。既然分稅制是在事權的基礎上劃分財權，就要厘清中央和地方的事權劃分，避免在事權歸屬上出現(xiàn)混淆交叉，進而避免“中央請客，地方買單”的現(xiàn)象。中央如要下放事權，就一定要有相應的經濟配套措施，如“稅收返還”、“財政補貼”等。只有對目前的分稅制進行改革和完善，使地方財權和事權保持或接近平衡，地方政府才能徹底消除后顧之憂，對中央的每一項政策才能做到嚴格執(zhí)行。

    今年1-4月份，全國的財政收入超過了1.5萬億元，而去年全年的財政收入才剛剛突破3萬億元大關！因此筆者認為，現(xiàn)在改革、完善分稅制的條件已經比較成熟。

    此外，對地方領導干部的任免要堅持“科學發(fā)展觀”，不能一味地看GDP數(shù)量，否則難免出現(xiàn)拔苗助長的“短期效應”，給后任者留下巨大的負擔。

    而解決銀行大量資金閑置的問題，并非是一朝一夕之事。當務之急要在完善分稅制的前提下，為銀行資金找到“出路”。如在立法、加強監(jiān)管、實行“領導問責制”的前提下，擴大銀行的投資領域，使銀行大量的資金“走出去”。只有在一定程度上減少銀行對房地產行業(yè)的依賴，才能在國家政策的引導下，對當前房地產市場的不良運行狀況“釜底抽薪”。（中國經濟周刊）

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