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    自5月17日《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)37號(hào)文，以下稱(chēng)“國(guó)六條”）等一系列調(diào)控措施出臺(tái)以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛依然濃厚。而且，從六七兩個(gè)月發(fā)改委調(diào)查統(tǒng)計(jì)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，房?jī)r(jià)依然呈現(xiàn)出上漲之勢(shì)。

    為此，宏觀調(diào)控不斷深入。上周末，央行再度加息，由此有人猜測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控有可能會(huì)再進(jìn)一步，房地產(chǎn)也將面臨新一輪金融緊縮。

    房地產(chǎn)調(diào)控何去何從？房地產(chǎn)行業(yè)目前狀況和未來(lái)發(fā)展前景如何？房?jī)r(jià)究竟是漲是跌？廉租房是否會(huì)成為市場(chǎng)主流？……一系列的問(wèn)題擺在面前。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、原建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室主任聶梅生的分析，或許能幫助我們看清問(wèn)題。

    加息加大開(kāi)發(fā)商融資成本

    記者：上周末，央行再一次上調(diào)存貸款利率，您是如何看待此次加息對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響的？

    聶梅生：央行加息，是對(duì)中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，而非單單針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，其影響也要過(guò)一段時(shí)間才能體現(xiàn)。但是，加息將加大開(kāi)發(fā)商融資成本，包括前不久出臺(tái)的有關(guān)房地產(chǎn)信托的緊縮性政策，都抬高了房地產(chǎn)融資的門(mén)檻。這對(duì)中小開(kāi)發(fā)商，以及融資手段單一的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，的確有一些沖擊。但是，對(duì)大開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，影響有限。

    需要注意的是，投融資渠道的單一，也是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的原因之一，并且加大了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在銀根緊縮的同時(shí)，應(yīng)同時(shí)建立新的更多的融資渠道，這樣才有利于經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

    房地產(chǎn)調(diào)控年底才會(huì)見(jiàn)分曉

    記者：從發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，雖然房?jī)r(jià)漲幅趨緩，但是仍在上漲，是什么原因呢？與去年的調(diào)控政策相比，今年的調(diào)控政策有哪些不同？

    聶梅生：需要指出的是，宏觀調(diào)控會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資量、交易量、房?jī)r(jià)等產(chǎn)生影響。但是，這種影響傳遞到房?jī)r(jià)應(yīng)該最為滯后。從我掌握的數(shù)據(jù)來(lái)看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資曲線上升趨緩。但是，如果要落實(shí)到房?jī)r(jià)，則還需要時(shí)間。而現(xiàn)在的房?jī)r(jià)體現(xiàn)的是前一到兩年投資的結(jié)果。這也就是房?jī)r(jià)目前仍然上漲的一個(gè)主要原因。

    值得注意的是，去年“國(guó)八條”出臺(tái)后，起初幾個(gè)月的變化與今年相似，出現(xiàn)了房?jī)r(jià)漲幅的趨緩，交易量下降。然而，到了2006年初房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)大的反彈。要看年底的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)調(diào)控效果年底才會(huì)見(jiàn)分曉。如果到今年底明年初，房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)反彈，則說(shuō)明調(diào)控政策有成效。反之，則需要對(duì)調(diào)控政策再次進(jìn)行反思。

    貨幣流動(dòng)性太強(qiáng)、投融資渠道不暢是癥結(jié)

    記者：調(diào)控一輪又一輪，房?jī)r(jià)依然居高不下，為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？其癥結(jié)究竟在何處？是否還需要更為嚴(yán)厲的政策才能解決問(wèn)題？

    聶梅生：?jiǎn)渭儚慕?jīng)濟(jì)角度分析，房地產(chǎn)的問(wèn)題是與中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)相關(guān)聯(lián)的，簡(jiǎn)而言之，貨幣流動(dòng)性太強(qiáng)、投放量過(guò)大，而投融資渠道不暢導(dǎo)致房地產(chǎn)成為投融資熱點(diǎn)，房地產(chǎn)熱又拉動(dòng)了其他產(chǎn)業(yè)（建材、鋼鐵、水泥等）過(guò)熱。因此，房地產(chǎn)行業(yè)被認(rèn)為是宏觀調(diào)控的核心?！跋饶笞》康禺a(chǎn)，其他行業(yè)問(wèn)題自然被順勢(shì)解決”的觀點(diǎn)被許多人認(rèn)同，房地產(chǎn)也就成了調(diào)控重點(diǎn)。而房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題并非是一朝一夕能解決的，這需要經(jīng)歷一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程。

    房地產(chǎn)企業(yè)間并購(gòu)將成必然

    記者：今年宏觀調(diào)控之初，曾有專(zhuān)家表示，將有“50%的房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)控中出局”，您是如何看待調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響的？

    聶梅生：調(diào)控的目的并不是要把房地產(chǎn)企業(yè)壓死，但是，調(diào)控使得房地產(chǎn)行業(yè)的門(mén)檻越來(lái)越高，從而造成行業(yè)內(nèi)的融合。特別是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度比較低，因此，企業(yè)間并購(gòu)將是一種必然，而且涉及的企業(yè)數(shù)量會(huì)很多，達(dá)到50%是很有可能的。但是，“并購(gòu)”不等于“破產(chǎn)出局”，雖然同樣表現(xiàn)為企業(yè)數(shù)量減少，但并購(gòu)還將帶來(lái)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大和質(zhì)量的提高。

    房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)暴跌

    記者：老百姓最關(guān)心房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控能否真正打壓房?jī)r(jià)？

    聶梅生：自去年“國(guó)八條”以來(lái)，就有比較極端的觀點(diǎn)認(rèn)為：“房地產(chǎn)行業(yè)存在泡沫”、“房?jī)r(jià)會(huì)在一年內(nèi)暴跌30%”。

    我認(rèn)為，所謂泡沫有兩種：一種是肥皂泡，另一種是啤酒泡沫。前者的破裂，意味著房?jī)r(jià)暴跌；后者則不存在破裂說(shuō)，只是緩慢變化的過(guò)程。去年宏觀調(diào)控其直接導(dǎo)致上海房?jī)r(jià)下降。但是，這種下降是緩慢的（可能會(huì)回落到快速上漲前的價(jià)格水平），并沒(méi)有大跌。因此，房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴跌的可能性比較小。

    地方是否與中央博弈需要證據(jù)

    記者：房地產(chǎn)調(diào)控還意味著利益的調(diào)整，目前的狀況是，中央政府的調(diào)控政策無(wú)法及時(shí)、順利地在地方落地。這是否說(shuō)明地方政府存在與中央政府的博弈？

    聶梅生：地方政府與中央政府是否在博弈，還需要證據(jù)。但是，我估計(jì)中央會(huì)加大調(diào)控力度促使地方盡快出臺(tái)細(xì)則。目前，地方政策的“滯后”，直接導(dǎo)致各地許多房地產(chǎn)項(xiàng)目停步不前，進(jìn)而導(dǎo)致中央政府提出的“90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重必須達(dá)到70%以上”的調(diào)控難于落地開(kāi)花。更深層次的問(wèn)題是，政策的觀望等待，將加劇住宅結(jié)構(gòu)性矛盾，在一段時(shí)間內(nèi)解決中低收入者居住問(wèn)題的難度將加大。

    廉租房所占比例不會(huì)大

    記者：據(jù)了解，我國(guó)住房保障體系將進(jìn)一步調(diào)整，逐步構(gòu)建起廉租房（主要面向最低生活保障線以下的家庭）、租賃型經(jīng)濟(jì)適用房（面向低收入家庭）、限價(jià)商品房的住房保障供應(yīng)體系。那么，其中哪一類(lèi)住宅會(huì)成為市場(chǎng)主流？

    聶梅生：廉租房是針對(duì)最低生活保障線以下的人，數(shù)量不會(huì)很多，按照國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該在10%左右。經(jīng)濟(jì)租賃房、限價(jià)商品房的政策目前還不明朗。特別是限價(jià)商品房，還沒(méi)有在全國(guó)推廣，其政策的核心更多在土地出讓時(shí)的源頭規(guī)劃和管理。另外，政府是否會(huì)給開(kāi)發(fā)商一些優(yōu)惠措施以調(diào)動(dòng)其建設(shè)限價(jià)房的積極性、限價(jià)開(kāi)發(fā)的買(mǎi)方標(biāo)準(zhǔn)是什么等等，這些都將是限價(jià)商品房的焦點(diǎn)問(wèn)題。

    ―――訪全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、原建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室主任聶梅生 來(lái)源：上海證券報(bào)