下游數(shù)據(jù)

為何房地產(chǎn)業(yè)不容易爆發(fā)價格戰(zhàn)？

2006年08月22日16:23   來源：西本資訊
摘要：

    國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局本月15日聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.7%，其中深圳上漲13.6%、北京11.1%、廣州9%。與此形成鮮明對比的是，7月份交通工具價格下降2.4%，通信工具價格下降17.8%，耐用消費品價格上漲1.2%，我國未編制企業(yè)服務價格指數(shù)，但近年來通信運營商的價格戰(zhàn)與資費單價的下降也給市場留下了深刻印象。房地產(chǎn)業(yè)的價格走勢與電信、家電、汽車等行業(yè)表現(xiàn)出不同特點，在其他行業(yè)價格戰(zhàn)硝煙彌漫的同時，房地產(chǎn)業(yè)卻幾乎與價格戰(zhàn)絕緣，為什么呢？

    有人認為，行業(yè)集中度下降從而市場競爭的深化是價格戰(zhàn)的導因，這種觀點盡管有一定道理，但在一些現(xiàn)象面前仍然顯得孱弱無力，我國銷售額最大的房地產(chǎn)公司萬科目前的市場占有率只有0.94%，而其他行業(yè)的巨頭中國電信和海爾電器的市場占有率卻分別達到28%和21%——可見，房地產(chǎn)業(yè)的競爭也激烈，但行業(yè)壟斷程度還遠遠低于那些容易爆發(fā)價格戰(zhàn)的行業(yè)。我們認為，決定價格戰(zhàn)爆發(fā)難易程度更重要的是行業(yè)的成本結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)業(yè)不易發(fā)生價格戰(zhàn)的一個主要原因在于其可變成本占總成本的比例過高。

    行業(yè)的成本由固定成本和可變成本構(gòu)成，在廠商理論中，市場價格恰好等于可變成本時便是廠商的“停業(yè)價格”(shutdown price)，此時營業(yè)與否對廠商而言是無差異的，不管如何，廠商此時的損失都將等于它的固定成本，一旦市場價格高于停業(yè)價格，廠商營業(yè)的損失要小于停業(yè)的損失。

    在電信、家電和汽車等行業(yè)的成本結(jié)構(gòu)中，耗巨資購置的設備折舊及其資金成本在總成本中占有的比例很高，這使得市場價格大幅下降之后，也仍在停業(yè)價格之上，行業(yè)內(nèi)廠商為覆蓋這部分成本支出，常常有降低價格、擴大營業(yè)規(guī)模、充分發(fā)揮設備生產(chǎn)潛力的沖動，這種沖動最終很容易釀成價格戰(zhàn)。而在房地產(chǎn)業(yè)的成本結(jié)構(gòu)中，可變成本占絕大部分，房地產(chǎn)開發(fā)幾項大的支出如土地成本、建安成本、稅收費用都是可變成本，只要市場價格稍微低于總成本，便構(gòu)成房地產(chǎn)商的“停業(yè)價格”，廠商進行惡性價格戰(zhàn)的空間很小。

    成本結(jié)構(gòu)的特征還會從動態(tài)的角度降低房地產(chǎn)商價格戰(zhàn)的動力，土地成本、建安成本、稅收費用等可變成本都是一次性轉(zhuǎn)入產(chǎn)品價值，一旦進行價格戰(zhàn)，銷售價格不足以彌補成本，項目售罄，所形成的虧損將是永久性的。而電信、家電和汽車等行業(yè)大量成本為固定資產(chǎn)的折舊，在進行價格戰(zhàn)之后，由于昂貴的設備還將繼續(xù)運轉(zhuǎn)多時，廠商仍可期望在下一期彌補相應的損失。

    目前，多數(shù)企業(yè)并不公開成本構(gòu)成數(shù)據(jù)，但是，由于可變成本和固定成本分別由流動資產(chǎn)和固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化而來，通過企業(yè)資產(chǎn)負債表的特征，我們?nèi)匀豢梢粤私馍鲜鲂袠I(yè)的成本特征，萬科近期發(fā)布的2006年中報摘要顯示其流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例高達92.36%，而海爾和中國電信的相應比例則僅為55.64%(2006年中報數(shù)據(jù))和25.13%(2005年報數(shù)據(jù))——如此大的差別足以支持我們對其成本特征的判斷。

    因此我們必須認識到，房地產(chǎn)業(yè)因行業(yè)成本結(jié)構(gòu)的特征而造成的一般競爭降價機制失效，確實提示了很多問題：房價并不會隨產(chǎn)業(yè)的成熟、競爭的激烈而得到平抑。從穩(wěn)定房價的角度上講，甚至規(guī)范市場、懲治腐敗也可能是無濟于事的，成本結(jié)構(gòu)作為一種根本的產(chǎn)業(yè)特征難以被以上思路所改變。這個問題的相應解決辦法是改變房地產(chǎn)業(yè)市場供應主體的“廠商屬性”，適當?shù)亟档头康禺a(chǎn)業(yè)市場供應主體的自由定價權(quán)力，增加一些不以盈利為唯一目的的供應主體可能是非常必要的。目前，宏觀調(diào)控中有關(guān)限價房、經(jīng)濟適用房和廉租房等措施已經(jīng)涉及這個問題，關(guān)鍵在落實。（來源：21世紀經(jīng)濟報道）

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