下游數(shù)據(jù)

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向何方？

2006年08月12日09:34   來源：西本資訊
摘要：

    半拉子市場(chǎng)化遵循的不是市場(chǎng)意志，經(jīng)營(yíng)權(quán)力才是其唯一核心要?jiǎng)?wù)——

    房地產(chǎn)調(diào)控現(xiàn)今顯得如此曲折和吃力，國(guó)家尤有矢志不渝的信念。奇怪的是，一些市場(chǎng)人士非但沒有看到存在于市場(chǎng)中長(zhǎng)達(dá)20多年的各種隱患和危險(xiǎn)，也未能洞悉調(diào)控正使市場(chǎng)向積極方向推進(jìn)，反而對(duì)調(diào)控持懷疑猜忌態(tài)度。

    應(yīng)該看到，在近兩年的調(diào)控之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐漸由權(quán)力性市場(chǎng)、賣方市場(chǎng)向需求性市場(chǎng)、消費(fèi)市場(chǎng)有序地過渡。如果國(guó)家的五年國(guó)民住房戰(zhàn)略規(guī)劃（國(guó)六條、國(guó)十五條）可以持續(xù)順利地推進(jìn)，一個(gè)業(yè)已畸形、扭曲的市場(chǎng)定然會(huì)得到根本性修復(fù)和扭轉(zhuǎn)。

    在市場(chǎng)中，雖說買方的意愿和行為（市場(chǎng)意志）應(yīng)能決定市場(chǎng)的走勢(shì)，但體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中卻不盡然。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前在很大程度上仍是受開發(fā)商和一些利益團(tuán)體操控的單邊市場(chǎng)格局。因而，打壓房?jī)r(jià)、打擊投機(jī)、抑制投資膨脹等治標(biāo)措施并非宏觀調(diào)控的本質(zhì)或核心意圖，宏觀調(diào)控最終是要使市場(chǎng)順應(yīng)廣大居民的消費(fèi)意愿，使消費(fèi)意愿主宰市場(chǎng)并推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展。是什么原因形成的這一種市況？為什么屢次房地產(chǎn)調(diào)控都收不到明顯成效？問題的實(shí)質(zhì)就在于屢次調(diào)控機(jī)制都是在計(jì)劃框架內(nèi)或半拉子市場(chǎng)化基礎(chǔ)上運(yùn)轉(zhuǎn)的，在市場(chǎng)集權(quán)制過程中，沒有注重培育消費(fèi)者市場(chǎng)，沒有壯大多元化主體，以致調(diào)控失靈或失效。

    1980年之前的30年間，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)阻斷了商品自由流通，一種管制性壟斷的計(jì)劃內(nèi)分配機(jī)制主導(dǎo)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)生活，各項(xiàng)消費(fèi)要素幾乎均由配額性供給。這是一個(gè)住房資源極度短缺的年代，城市人均居住面積不超過8平米，嚴(yán)重壓制了消費(fèi)需求。當(dāng)住房生產(chǎn)機(jī)制向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)軌時(shí)，突如其來的住房需要迅速釋放。這時(shí)候，大抵因?yàn)橐粋€(gè)供不應(yīng)求的基本前提，才出現(xiàn)了商品房預(yù)售制，開啟了一個(gè)工地未開挖，憑圖紙也能賣錢的時(shí)代。這時(shí)候仍不是純市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)，而是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)并軌運(yùn)行。這種半拉子市場(chǎng)化遵循的不是市場(chǎng)意志，經(jīng)營(yíng)權(quán)力才是其唯一核心要?jiǎng)?wù)。雖然我們不能說市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就與權(quán)力毫無瓜葛，但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不是以權(quán)力為運(yùn)轉(zhuǎn)核心的。計(jì)劃或半計(jì)劃市場(chǎng)則不同，它始終需要權(quán)力來維系一切，權(quán)力成了規(guī)則，替代了規(guī)范。而這些權(quán)力有一些可能是來自政府的，有一些則可能并未經(jīng)過公眾授意，只是來自于個(gè)人的。

    由此又發(fā)現(xiàn)，20多年間，我們所追求的住房市場(chǎng)化結(jié)果，只是權(quán)力高壓下的計(jì)劃市場(chǎng)花費(fèi)高代價(jià)培養(yǎng)起了一支開發(fā)商隊(duì)伍。現(xiàn)在所有的開發(fā)商，都與權(quán)力有著這樣那樣的親密關(guān)聯(lián)。因而一開始，開發(fā)商的意志就取代了市場(chǎng)意志。多年來，問題一直未得到徹底調(diào)理，單極的賣方市場(chǎng)、普遍的信任危機(jī)、居住資源分配不均、供需結(jié)構(gòu)與關(guān)系雙重失衡等問題現(xiàn)今仍在反復(fù)發(fā)作。

    新的國(guó)民住房五年規(guī)劃正努力改變這一切。透過政策可以看出，未來五年國(guó)家會(huì)重點(diǎn)培育、扶持消費(fèi)者市場(chǎng)。今后權(quán)力性市場(chǎng)如何向消費(fèi)性市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)意志如何取代開發(fā)商意志，關(guān)鍵還在于此。據(jù)此考察，今后的市場(chǎng)大致將朝著兩個(gè)方向發(fā)展：一是民主自由；二是公平效率。民主自由是相對(duì)消費(fèi)環(huán)境而言，公平效率是相對(duì)住房分配機(jī)制而言，二者又都是建立在市場(chǎng)意志的基礎(chǔ)上的。今年的全部決策若能被行之有效地執(zhí)行和靈活運(yùn)用，相信未來五年會(huì)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要且富有實(shí)質(zhì)意義的轉(zhuǎn)折階段，這個(gè)轉(zhuǎn)折階段的表征是，市場(chǎng)意志決定一切，它將取代土地、資金等一系列市場(chǎng)核心要素，成為開發(fā)商發(fā)展的唯一資源。廣大消費(fèi)者認(rèn)可的，就會(huì)有存在空間，反之則會(huì)遭到遺棄。當(dāng)政府構(gòu)建起一個(gè)博弈環(huán)境后，所有的規(guī)則將不再由開發(fā)商與利益團(tuán)體主導(dǎo)，消費(fèi)者將獲得完全獨(dú)立的主體地位，并與賣方展開博弈，賣方利潤(rùn)的獲得首先必須服從于買方利益的完整性和最大化，否則就可能被迫出局。這時(shí)候市場(chǎng)化轉(zhuǎn)軌才是真實(shí)的轉(zhuǎn)軌，圍繞著市場(chǎng)意志，社會(huì)資源將通過有序合理的途徑獲得分配與使用。權(quán)力將逐步從市場(chǎng)中淡出，代之以宏觀的政策指引，土地、貨幣、規(guī)劃等決策資源也將被調(diào)整到位?？梢哉f，力量均衡對(duì)等的博弈將使市場(chǎng)走向一個(gè)更加公平、公開和公正的方向。（來源：中國(guó)證券報(bào)）

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