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細數僵局中上海樓市的八大矛盾

2006年02月20日13:37   來源：西本資訊
摘要：
    實際上，年末年初之際，上海樓市轉折已經到來或者說已經臨近到來。表層和深層的若干矛盾， 將制約和決定2006年的發(fā)展和變化。
　　2005年上海樓市宏觀調控之后，就是一盤僵局。
　　當然，僵局并不是說沒有變化，只是說變化隱沒在僵態(tài)之 中。2005年從“金九銀十”開始到年底，上海樓市每天成交 量從400～500套穩(wěn)步上升到700～800套，成交面積從五六萬平方米穩(wěn)步上升到七八萬平方米，存在逐月攀升態(tài)勢，成交 均價則沒有太大的波動，維持在6500元/平方米左右。年末 11月、12月的成交量和成交面積已經與年初1月、2月時沒有多大差異，呈現兩頭高中間低的“V”字形狀(最低是7月)， 只是每平方米成交均價從2005年1月的9250元下降到12月的6450元。
　　乍一看，“不得了”，2005年上海房價一年中總體下跌三 分之一。實際上，年初年末的數字包含截然不同的含義。年初成交量中60%是價格昂貴的中心城區(qū)，年末60%則是價格低廉的郊區(qū)甚至遠郊，其中還包括政府行為的重大工程配套房和 定向銷售的廉價房。價格嚴重“稀釋”?？鄢Y構變化對價格 的影響，實際新房的成交均價大約只下跌3%左右。上海樓市主要的變化不是表面的外在變化，而是內在的實質性變化。
　　實際上，年末年初之際，上海樓市轉折已經到來或者說已經臨近到來。雖然從外表上看，包括整個2006年，上海樓市 還將處于僵局狀態(tài)，但是這并不妨礙博弈雙方力量在總體僵持之下，出現局部繼續(xù)退卻和局部有效反攻。上海樓市存在表層 和深層的八大矛盾，這些矛盾制約和決定上海樓市2006年的 發(fā)展和變化。
　　矛盾一：價格下降和仍不“到位”的矛盾
　　購房者總是希望房價低一些，下行階段尤其如此。只要勢 頭沒有明顯扭轉，只要有地方房價還在下降，購房者總是以為 他們想買的房子也會降價，因此舉棋不動，持幣待購。這是目前上海樓市的基本寫照和基本態(tài)勢。購房和退房同時并存和互相交織正是反映了價格下降和仍不到位這對矛盾。
　　去年10月以來，上海連續(xù)發(fā)生好幾起大型樓盤購房者集 體退房事件，“團購”之后又出現新名詞“團退”。一邊是降 價之后大量新購房者進入，另一邊是新價之下(每平方米下 降1000～4000元不等)大量老購房者要求毀約退出。在還有退房事件發(fā)生的情況下，誰愿意冒著買房后又降價而退房的風險？
　　但是，退房事件不僅并不普遍，而且主要集中在中環(huán)線附近的大型樓盤。因為經歷了大半年的調整和演變，上海房價下跌和仍不到位的矛盾已經分化，中環(huán)線最為突出。最近幾個月，每平方米4000～4500元左右的郊區(qū)或者遠郊樓盤銷售占了上海一半以上。因為購房者認為那里的房價基本到位。反之，那些“說近不近，說遠不遠，說熟不熟，說生不生”的中 環(huán)線樓盤，房價一方面已經大幅度下降，另一方面因為樓盤大，銷售難，周期長，還存在大幅下降的空間和壓力(目前房價為每平方米13000～16000元)，造成購房和退房同時并存互相交織。
　　上海并不是沒有購房需求，購房需求是以房價下降是不是到位，來決定是不是轉為實際需求而釋放。目前處在這種情況的不僅有中低價位房子，還有大量經濟型別墅和高檔獨棟別墅；如果已經到位甚至可能反彈，那么這些樓盤的銷售就變得非常熱門，甚至不做廣告也可以銷售一空。去年七八月上海樓 市最“冷”的時候，這種情況已經出現。上海房價下降已經從一開始的比較急迫，比較鮮明，比較全面，轉變?yōu)楹觳磺澹?走走停停，是是非非的下降。房價下降目前已經處在“走臺階” 階段，即在下降中求穩(wěn)，在求穩(wěn)不得中繼續(xù)下降；或者在下降中求穩(wěn)，在求穩(wěn)獲得中積聚回升的力量。
　　矛盾二：供應過大和需求偏小的矛盾
　　2006年,上海將存在供大于求的突出矛盾。2005年,上海 銷售了2100萬平方米的新房，比火爆的2004年減少1000萬平方米(約1/3，其中主要減少發(fā)生在5-8月份這四個月里)。 年初上海有1200萬平方米可售面積，年末留下2400萬平方米，可售面積增加一倍。2006年至少還有2000萬平方米的 配套房和經濟適用房上市，全年供應量不會少于3000萬平方 米,供需矛盾十分突出。
　　但是仔細分析發(fā)現，供需矛盾突出的主要是郊區(qū)和遠郊。上海的基本狀況是，樓盤越是由市中心向外延伸，供大于求矛盾越是突出。郊區(qū)巨大的供需矛盾將持續(xù)很長時間，需要周邊環(huán)境(包括輕軌等公共交通)的根本完善；接近市中心的供求矛盾比較容易化解，2006年甚至可能出現供需逆轉。
　　上海中環(huán)線附近供過于求的矛盾主要靠繼續(xù)保持降價態(tài)勢才能解決，但是每次降幅又不能太大，以避免新的退房事件。
　　矛盾三：剛性自住需求和柔性投資需求的矛盾
　　一般認為，自住需求是剛性需求，投資需求為柔性需求，上海樓市在宏觀調控中打擊了投資需求，上海樓市的回升和轉 折只能依靠自住需求。實際上，上海樓市目前的狀況是：剛性不剛，柔性不柔，剛柔混雜，互相制約和影響。上海樓市的回升和轉折既離不開剛性的自住需求也離不開柔性的投資需求，后者甚至比前者更為重要。
　　上海作為中國最大的商業(yè)城市和國際化大都市，想徹底遏制投資需求是不可能、不現實的，而且是有害的。換句話說，如果徹底消滅了投資需求，上海 房地產市場根本不可能健康和健全地發(fā)展和建立。
　　目前上海自住的剛性需求由于受到房價下跌還不到位和供大于求的影響， 遲遲不肯“盡情”地釋放和到位，表現出很大的柔性特征。與此同時，上海投 資的柔性需求由于人民幣升值，境外人士對宏觀調控影響較小和境內人士長期 看好等原因，表現出相當大的剛性特征。除了有報道山西煤礦主購房團一次 購買16套外，更多的零散的本地或者外地的投資者逢低吸納。
　　剛性需求和柔性需求又是互相影響和制約，共同“作用”市場的變化，實 際上，如果大量的投資需求確立，變得“剛性”，必然引起和引導“柔性”的自 住需求迅速“剛化”。上海樓市目前狀況目前狀況已經表明，沒有投資需求的回升和重新起動，單靠自助需求的回升，整個市場的回升和重新啟動不僅時間長，而且還是不可能的。
　　矛盾四：高端市場和低端市場的矛盾
　　1999年以來上海樓市的迅速崛起，實際上就是高端樓市 的迅速崛起和形成，在全國獨樹一幟，這種狀況造成高端市場過于強大，低端市場過于脆弱。治理“頭重腳輕”、“身高底窄” 的毛病是本次宏觀調控的又一目的。有一種說法，最近幾年上 海房價“火箭式的上漲”，是被高端房價“拔高”的。在結構過于單薄的情況下，這是不爭的事實。
　　在2005年的宏觀調控中，上海高端房價尤其是最高端的房價，繼續(xù)“義無反顧”地上漲，“天文數字”輕易地從每平方米3萬元上升到6萬元，甚至上升到每平方米11萬、12萬元。但是，這一次高、低端市場徹底分化，低端市場不僅沒 有跟著往上漲，而是大量地、持續(xù)地、普遍地往下走。這是和 2005年政府堅定地實施兩個“1000萬平方米”政策分不開的。 2005年上海僅“配套房”成交量就達到900多萬平方米，占全年銷售總量的36%。2006年中低價房的供應力度還將大大加強，對樓市已經和將要產生深刻地影響。上海樓市在不斷提 升高度的同時，通過2005年的宏觀調控，確實是在加強和“夯 實”底部，增加寬度、深度和厚度。美國大紐約地區(qū)高低端房價相差100倍，宏觀調控之前，上海最高和最低房價僅相差十來倍， 目前相差二十來倍。上海高低端房價之間的差距還要拉開，結構和層次還要更加多元化。
　　矛盾五：一、二手房的矛盾
　　2004年，上海的二手房交易量一舉超過一手房，完成具有歷史意義的重大轉折。2005年受政策出臺和不確定的因素，二手房交易量有所下降，但是二手房比重越來越大的趨勢是不會改 變的，上海樓市在全國率先從“年輕時代”步入“成年時代”。
　　成熟的、到位的中心城區(qū)尤其是市中心，是二手房交易量最 大而一手房成交量最小的地區(qū)；新興的、不成熟的郊區(qū)是上海一手房成交量最大而二手房交易量最小的地區(qū)。二手房的大量成交 保證了一手房定價的準確和銷售的穩(wěn)定。在上一波周期(1999 年)啟動之初開始建造的成熟和成功的板塊，比如浦東新區(qū)陸家 嘴濱江板塊，碧云國際社區(qū)板塊，世紀公園板塊，長寧區(qū)古北國 際社區(qū)板塊等，在本次宏觀調控中，二手房買賣活躍，成交價格穩(wěn)定，造成一手房市場的穩(wěn)定和同化。相反，在那些一手房供應和價格變化“驚濤駭浪”的地區(qū)，二手房的“小船”徹底“迷失 方向”，一、二手房互相影響使得市場前景更加不確定。
　　矛盾六：長期看好和短期看糟的矛盾
　　由于市場各方都持有短期看糟，長期看好的相同觀點，上海樓市的“難關”就變成了各方如何完成自己短期和長期，看糟和 看好的轉變和過渡。實際上，目前的“僵”就是總體反映了這種 矛盾特征。
　　在開發(fā)商看來，渡過難關最大的訣竅就是在資金鏈不破裂的情況下，盡可能地減少銷售或者干脆推遲銷售，避免因為市場暫 時不利而帶來的銷售收入的銳減，等待市場轉暖手中“籌碼”變 得更加值錢。在購房者看來，買房的大局肯定不錯，只是還要等 待和選擇更佳時機。
　　在末端市場(即消費市場)和初端市場(即開發(fā)市場)，短 期看糟和長期看好矛盾的表現正好截然相反。前者著重“短”和 “糟”，后者著重“長”和“好”。如同前兩個房地產周期，即1993 年～1994年，1999年～2000年的時候，消費市場低迷彷徨之日，正是開發(fā)市場掀起新一波投資涌動之時。
　　宏觀調控最困難的2005年，也正是境外資本掀起1994年 以來最大投資熱潮的一年。在上海2005年超過10億元以上的重 大土地出讓項目，國內企業(yè)很少斬獲，幾乎都被香港、新加坡和 泰國等東南亞華人集團收入麾下。由此可以預見，5年后一大批 高檔住宅和商業(yè)樓宇問世，正好趕上下一波上海樓市高潮，將長 期看好的上海樓市推向又一個新高潮。
　　矛盾七：國內調控和境外基金的矛盾
　　繼續(xù)宏觀控制使得國內開發(fā)商在2005年遭受前所未有的 “切膚之痛”。據說繼續(xù)調控，國內幾千家開發(fā)商將瀕臨破產，這樣做不僅有利于優(yōu)勝劣汰，有利于資本整合，而且更有利于強大 的、富有經驗、手段靈活的境外基金長驅直入，占領更多地盤， 獲取更多暴利?！绑氩断s，黃雀在后”。加入WTO的中國(更 不要說沒有任何遮擋的房地產業(yè))應該給予境外企業(yè)和資金“一 視同仁”的待遇(事實上早就如此)，而轉軌和發(fā)展中的國內企業(yè)是不是就必須因為政策效應，處在“厚此薄彼”境地？
　　2005年是境外基金大舉進入中國的一年。雖然之前也有，但是基本上是試探性的，比如摩根士丹利投資復地集團，區(qū)區(qū)幾千萬美元何足掛齒，并且事先講好退出時間和條件。宏觀調控之后， 則是實質性的、謀利性的、進攻性的，而且投資的方式更加多樣 化、多元化：有買下整棟樓的，有買下部分股權的，有重新包裝 準備轉手賣掉的，有實質上是“抵押貸款性質”的，也有所謂共 同開發(fā)經營的……基金的本質是“逐利性”的，因此，其實質上的“參與”除了彌補資金不足外，并無其他任何好處，甚至還有 “攪局之嫌”。
　　矛盾八：樓市調控和其他政策的矛盾
　　2006年，樓市宏觀調控還將繼續(xù)，以保證政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性。但是很多具體政策，尤其是銀行貸款政策已經放松；同 時，2006年又是“十一五計劃”開局之年，“定性”為“鼓勵消費之年”，要求房地產業(yè)發(fā)揮國民經濟重要的支柱產業(yè)和有效的刺 激消費作用。因此權威人士表示，房地產業(yè)要從去年的“破”轉 變?yōu)榻衲甑摹傲ⅰ?，“不破不立，先破后立”。作為“一地感冒，?國吃藥”的上海，能不能在“破”“立”之間，“先”“后”之間迅 速轉換，進退自如？
　　房地產業(yè)和金融產業(yè)“情同手足”。在樓市調控“濤聲依舊” 的形勢下，上海銀行貸款政策差不多已經“恢復如故”，從“審慎 放貸”轉變?yōu)椤肮膭罘抠J”，除了徹底取消對老公房和邊遠地區(qū)的 限制，還將貸款成數恢復到八成，對第二、第三套購房也少有限 制。在連續(xù)7個月貸款負增長，累計減少70多億元貸款的情況下， 為了防止到手的貸款再度流失，上海各大銀行2006年房貸新政幾乎無一例外地對所有老客戶以“沒有不良記錄名義”(只要逾期 付款當月還清)給予九折利率優(yōu)惠(北京則少有銀行如此慷慨)。 但是迄今為止，銀行的“松綁”或者說“獻媚”并沒有給自己和 房地產業(yè)帶來太多的起色。
　　可以預見，2006年中國經濟增長的“三駕馬車”中，外貿增長和投資增長都出現明顯下滑，經濟增長的重任“托付”在國內 需求這駕“馬車”上。在這種情況下，上海經濟十分需要房地產 業(yè)的“支柱作用”和“刺激作用”。（來源：新地產）
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