91人妻人人插人人爽|欧美激情无码成人午夜电影久久|另类专区欧美国产制服乱|黄色片小视频瑟瑟瑟精品|亚洲无码一曲二曲三曲|特级毛片绝黄A片免费播冫|日韩无码手机免费视频|国产黄色a级视频|五月婷婷在线播放一区|黄色视频免费网站看

    “20家房地產(chǎn)開發(fā)商欠了20多億土地出讓金！”這個傳聞最近在浙江溫州傳得很玄。溫州這個被外界炒得很熱的地理概念，本身就常常同“炒房團”、“炒煤團”等名詞聯(lián)系在一起。溫州商人一次性支付房款的鏡頭似乎還在人們眼前晃動，而如今怎么會出現(xiàn)出讓金都沒支付的情況呢？這是否意味著溫州樓市的某種發(fā)展趨勢？
　　大財團沒有繳清出讓金
　　2004年11月，溫州某財團以15億元高價拿下溫州最大地塊，該行為導致溫州當?shù)卦S多樓盤每平方米上漲1000元。2005年10月，觀察記者從溫州市國土資源局獲悉，該財團并未如期繳納地價款。由于溫州資金在房地產(chǎn)市場一向具有指揮作用，所以該財團的近期動向引起各界關注。
　　當初，考慮到企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)問題，溫州當?shù)卣试S這家財團在繳納50%的地價款以后就可以賣交過地價款的這部分房子。而根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款的規(guī)定，已經(jīng)交付全部土地使用權出讓金取得土地使用權證；持有建設工程規(guī)劃許可證；并向縣級以上房管部門辦理預售登記取得商品房預售許可證；按提供預售的商品房計算投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期，才能獲準預售。
　　這家財團試圖通過委托做信托的方式解困，但據(jù)受托信托公司稱，信托是以其招投標所得地塊為抵押的，如果樓盤順利建成賣出，自然是沒有風險的；但是，如果籌不到足夠的資金按時繳納土地出讓金，土地要重新被拍賣轉(zhuǎn)讓，在清算時必須先繳清金融機構(gòu)的貸款、國家的稅收、員工的工資等等，剩下的才按比例償還信托購買者。重新拍賣其地價肯定會下跌，這是勿庸置疑的。這樣看來，風險還是很大的，尤其是在這個當口。
　　而類似的情況還有不少。通過競拍，溫州永嘉縣鴻鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得了7個地塊的開發(fā)權。按照土地出讓合同，企業(yè)應在2005年6月31日繳畢地價款。然而直至2005年底，除了繳納750萬元保證金外，這家企業(yè)仍拖欠政府地價款10748.88萬元。在浙江省溫州市，像這樣拖欠地價款的房屋開發(fā)公司不止鴻鑫一家。有媒體報道，截至目前，溫州市本級共有20家房地產(chǎn)公司拖欠市政府地價款，拖欠總額達239527.76萬元。從2004年11月8日開始，溫州市政府以招拍掛方式出讓了8個地塊，合計凈出讓金279774.32萬元。到2005年11月9日，除了龍灣中心區(qū)B-01地塊按時繳清外，其余7個地塊都以種種理由不按時繳納地價款，累計拖欠金額達153425.53萬元。
　　以溫州目前的情況來說，溫州市政府在安置房建設，經(jīng)濟適用房建設等城市建設方面，資金很是匱乏。安置房如果兩年內(nèi)不交付，就要翻倍給百姓補償安置費，而這些建設所需款項大都來自土地出讓金。溫州市財政局認為，土地出讓金是政府財政收入的重要組成部分。由于幾十億土地出讓金不能按時收回，目前，溫州市建設資金的缺口已越來越大，如果這一情況還得不到有效改善，將對安置房和重點工程項目建設帶來嚴重影響。
　　對于坊間傳言的20家房地產(chǎn)開發(fā)商拖欠政府20多億土地出讓金的說法，溫州市國土資源局建設用地管理處處長朱劍云表示這一數(shù)據(jù)并不確切，但他承認確實存在拖欠出讓金的問題，不過數(shù)額大約是十幾億。
　　開發(fā)商的資金鏈會斷嗎
　　溫州市房地產(chǎn)界人士向觀察記者表示，開發(fā)商目前不只是受到土地出讓金問題的困擾，更為重要的是，溫州土地價格已大幅下滑，部分開發(fā)商有被套牢的可能。
　　一些開發(fā)商在拿到地塊后，國家對地產(chǎn)宏觀調(diào)控接踵而至：慎貸、加息、期房限轉(zhuǎn)、房產(chǎn)交易營業(yè)稅規(guī)定等，這些直接影響到全國房地產(chǎn)市場，溫州也不例外。2005年上半年，溫州土地出讓價格、房地產(chǎn)信貸增幅和房地產(chǎn)業(yè)稅收等項首次出現(xiàn)了不同程度的回落。就在房地產(chǎn)市場趨淡的同時，溫州市還加大了土地供應。同年8月，一次性向市場推出了15塊土地，供應加大的結(jié)果就是土地價格直接受到影響，拍賣出讓的鹿城區(qū)繡山街道劃龍橋村三產(chǎn)安置地塊流標、龍灣區(qū)蒲州街道嶼田村三產(chǎn)安置地塊均由于無人報名而流標。
　　溫州當?shù)氐耐恋刭Y源非常有限，尤其是市區(qū)土地更是寸土寸金。雖然隨著“大溫州”概念的推行，溫州向東、向南發(fā)展的勢頭也比較強勁，龍灣、甌海、永嘉甌北甚至樂清、瑞安都被納入人們考慮的范圍，但是主城區(qū)過小的現(xiàn)實仍然沒有突破。
　　也有人士表示，溫州地下金融活躍，擁有較好的市場前景。但是在溫州采訪中觀察記者也強烈感受到溫州樓市有它獨特的地方，民間資本活躍不一定就能讓樓市感覺輕松：一個不爭的事實就是溫州由于地緣上的因素，對周邊地區(qū)的輻射作用有限，主要的“勢力范圍”僅為下屬的8個縣市，而對周邊的麗水、金華、臺州以及福建寧德等地的影響都非常有限。因此溫州本地的樓盤不太可能像上海、杭州那樣會有很多外地的購買者，無論他們是投資還是居住。
　　在宏觀調(diào)控下，各大金融機構(gòu)普遍采取慎貸態(tài)度，開發(fā)商的資金正面臨嚴重考驗。工行溫州市分行的工作人員向觀察記者表示，總行目前對房地產(chǎn)貸款的警惕性非常高，對溫州地區(qū)的房地產(chǎn)貸款警惕性更高，對一些企業(yè)更是重點“盯防”。從目前的情況看，溫州市其他正當?shù)慕鹑跈C構(gòu)基本上態(tài)度與工行一致。
　　宏觀調(diào)控前，溫州房地產(chǎn)市場處于上升期，一些房地產(chǎn)商對市場形勢估計過于樂觀，盲目跟進，參加地塊招投標時對潛在風險考慮不充分；宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)市場趨于理性，一些房地產(chǎn)商又過低估計市場形勢與前景，信心不足，結(jié)果形成了普遍性的等待觀望心態(tài)，拍得地塊的開發(fā)商以種種借口拖欠政府地價款。在宏觀調(diào)控實施后，溫州房價出現(xiàn)了近10年來首次負增長。據(jù)統(tǒng)計，2005年前三季度，溫州商品房空置面積比去年同期增長254.4%，其中商業(yè)營業(yè)用房空置面積竟同比猛增787.3%；同年10月份溫州房屋銷售價格同比下降1.2%，是浙江首個出現(xiàn)房價絕對值負增長的城市。
　　溫州大學經(jīng)濟學教授馬津龍認為，一些地產(chǎn)商唯利是圖、“不按規(guī)矩出牌”也是巨額地價款被拖欠的重要原因之一。
　　政府賣了土地之后該干啥
　　根據(jù)現(xiàn)行的《土地管理法》第五十五條的規(guī)定，“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規(guī)定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地?！倍冻擎?zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十四條規(guī)定，“土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償?！?
　　溫州市財政地稅局早在2004年11月開始就開展了房地產(chǎn)開發(fā)土地出讓金清查，追繳超面積出讓金。從2004年初開始，由溫州市紀委牽頭，財政、國土資源、規(guī)劃、房管等部門組成專項清查組，開展房地產(chǎn)開發(fā)土地出讓金清查工作，不過那次主要是集中清查1992至2002年期間商品性房地產(chǎn)開發(fā)土地出讓金中的欠繳、漏繳等問題。對200多個核查項目，由國土資源部門提供商品性房地產(chǎn)開發(fā)項目用地檔案，財政部門提供土地出讓金繳納清單，規(guī)劃部門提供規(guī)劃許可證面積，房管部門提供竣工測繪面積。近日，溫州一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拖欠政府巨額地價款這一情況已引起新一屆溫州市委、市政府主要領導的高度重視。從2005年8月份開始，該市開展了土地出讓金專項清查活動，市本級有望追回地價款1.8億余元。目前，該市正在專題研究、制訂措施，加大力度催繳被拖欠地價款。效果如何，人們將拭目以待。
　　政府的本位利益是地產(chǎn)商欠款問題的背后導因。2000年起，溫州推行土地儲備制度，政府迅速壟斷一級土地市場，實現(xiàn)土地收益的最大化。這一制度也改變了溫州房地產(chǎn)市場的商業(yè)生態(tài)，使得政府與房地產(chǎn)商之間形成一種新的利益紐帶，在新的制度下結(jié)成新的同盟，并改變了財富轉(zhuǎn)移的方式。而面對越來越高的地價，很多地產(chǎn)商出于利潤考量或?qū)嵙τ邢薜脑?，大都采取小塊開發(fā)的策略，有的甚至寧可被罰款也不動工。有專家認為，政府不應當把公共土地完全推向市場，更不能以追求土地收益的最大化為最終目的。而在溫州拖欠地價款事件中，如果地方政府寄希望于用行政手段“托市”，處于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最末端的普通百姓未來將深受其害。有媒體稱：“正是由于許多非市場因素在起作用，溫州的一些房地產(chǎn)開發(fā)商才有恃無恐、理直氣壯地拖欠政府地價款，政府的本位利益是地產(chǎn)商欠款問題的背后導因?！?BR>　　溫州市某位從事房地產(chǎn)法律工作的資深人士說，催繳被拖欠地價款并非沒有良策，參照先進經(jīng)驗，實行滯納金制度、不繳款就不頒發(fā)相關證照、依照合同約定訴諸法律—該是政府責任的政府賠償，該是企業(yè)責任的企業(yè)繳錢—均可獲得良好的催繳效果。但現(xiàn)在的狀況往往是，一些職能部門明知一些房地產(chǎn)開發(fā)商拖欠政府地價款，卻沒有依法予以必要的制裁和處罰。（觀察與思考）