下游數(shù)據(jù)

05年誰在推動深圳房價暴漲

2006年01月03日09:27   來源：西本資訊
摘要：
    深圳樓市狂飆余溫未散
　　10天前，位于深圳市委大院斜對面的一幢高檔商住樓仍然搶在了2005年度隆重開盤。這幢曾在深圳上一輪房地產泡沫中開工并一度停工的爛尾樓盤，在12月17日當天終于借助今年的樓市狂飆成功解套，平均每平方米賣出1.25萬元的高價。沉寂了多年的深圳樓市2005年里的表現(xiàn)，令市場各方瞠目結舌。國家統(tǒng)計局調查顯示，2005年11月，深圳房價同比漲幅居全國第三，達11.1%。比這組數(shù)據(jù)更令人驚訝的是，此前的1—10月，深圳住宅銷售均價漲幅達到13.54%，部分地區(qū)漲幅甚至高達30%。“地鋪多過米鋪”、“買房如同買菜”的現(xiàn)象比比皆是，投資房產就像當年炒股票一樣，吸引了大量資金跟進。
　　1—10月住宅銷售均價漲幅達到13%；11月房價同比漲幅居全國第三。
　　在多方合力作用下，一度以“理性、健康”形象著稱的深圳樓市，今年也成了房地產投機與投資的雙重樂土，其走勢有些類似宏觀調控前的上海，似乎正在重現(xiàn)1992—1993年深圳那一輪房地產泡沫前的“風光”。但奇怪的是，由上?！皹鞘懈忻啊币l(fā)的全國宏觀調控降溫措施，為何吃到深圳的肚子里卻變成了興奮劑？深圳樓市到底怎么啦？
　　失去理性的樓市繁榮
　　提起2005年國慶黃金周期間的購房經歷，在深圳一家媒體工作的方小姐用“搶”字概括了全過程。
　　經歷了9月30日的排號后，方小姐于10月1日來到了深圳中心區(qū)某知名樓盤售樓處?！爱敃r的情景就像來到菜市場一樣。”方小姐說，到處都是買房的人，根本找不到售樓人員介紹情況。售樓處內掛著一塊大牌子，上面標注哪些房子賣了，哪些沒賣，不斷地有人向上面貼“已售出”的貼紙。“等我們看完樣板房下來后發(fā)現(xiàn)，剛剛看中的一套房就在幾分鐘前售出了。”無奈之下，方小姐只好匆忙選了一套并交上訂金，整個過程不到半小時。第二天，方小姐的一位朋友聞訊前往購房時，被告知已全部售罄。
　　就在方小姐購房的當天，更為緊張刺激的哄搶買樓場面在距離深圳市中心區(qū)幾十里外的某知名濱海樓盤二期項目發(fā)生了。這處豪宅級樓盤背山面海，因采取分期銷售方式，當天只拿出部分房源供應，推動價格猛烈上漲，引發(fā)了部分遠道而來卻空手而歸的買家的強烈憤怒。怒火中燒之下，一場哄砸售樓處的事件就此上演。
　　透過這一個個案，人們會發(fā)現(xiàn)，今年上半年，經過國家和地方政府多輪調控，深圳樓市一度進入了短暫的觀望期，明顯的異動出現(xiàn)在“十一”黃金周前后。在這期間，新項目開盤價格奇高，買家瘋狂入市搶購，導致平穩(wěn)了十余年的深圳房價突然出現(xiàn)兩位數(shù)的爆發(fā)式增長。華僑城、香蜜湖等熱點片區(qū)的房價甚至走出了翻番的行情，而在位于深圳灣片區(qū)的某樓盤，每平方米開出的均價接近3萬元。在新售商品房價格猛漲的同時，二手房漲勢同樣迅猛。據(jù)國家統(tǒng)計局調查顯示，2005年10月，深圳房價中二手房價格上漲幅度最為迅猛，達到了12.3%，居全國第二。
　　這種場面對于經歷過上一輪房地產狂潮的深圳人并不陌生。1993年，全國房地產開發(fā)過熱時，深圳曾出現(xiàn)房地產開發(fā)投資增長率高于GDP增長率4.53倍以及當年房價飛漲2倍以上的泡沫現(xiàn)象，其主要動因是房地產開發(fā)投資過旺，港人來深熱炒。當時蛇口樓價每平方米賣到近9000港元的均價，而均價最高的樓盤位于深圳火車站附近，達到3萬港元。隨后國家緊縮銀根，各地房價應聲而落，深圳如今正在處理之中的52個“問題樓盤”中的絕大部分都在那一輪泡沫中停工后又恢復建設的?！芭c那一輪房地產泡沫相比，此次房價猛漲雖然成因不同，但表現(xiàn)有些相似，特別是現(xiàn)在的樓價雖然還沒有達到當年的最高峰，但離那時的水平已經不遠。”深圳房地產民間研究人士半求說。他回憶，1993年泡沫過后，深圳樓價大跌。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1994年深圳樓價比上年環(huán)比下跌21%，1995年環(huán)比下跌16%，直到1996年才恢復了2%的正增長。
　　于是，有業(yè)內人士回首2005年深圳房價暴漲，發(fā)出了“非理性繁榮”的感嘆，還在媒體上撰文指出，“(它)在本質上是一種虛假的繁榮，是建立在泡沫的基礎上，是以透支未來為代價的繁榮?！?BR>　　房價暴漲的幕后推手
　　市國土房管局一位官員警告說，“房地產在泡沫過后崩盤的前車之鑒不少，前有深圳泡沫破滅，近有香港樓市崩盤、上海退購風潮?！?BR>　　面對快速上漲的房價，主管部門終于坐不住了。自今年11月1日起恢復征收土地增值稅后，深圳市國土房管局開始密集出臺調控政策。先是在11月11出臺“四道禁令”，包括認購書必須從國土局網站下載統(tǒng)一文本、商品房項目必須全部即時上網公開銷售、新開樓盤不得提前登記集中開盤分期銷售、房地產中介不得代理銷售未辦證二手房等；緊接著，在11月15日該局再次提出五條措施，包括：適度增加今后住宅用地供應，盤活存量土地，加大閑置土地清理、加強政府公共租賃住房建設、商品房明碼標價等；并在媒體上頻頻強調深圳尚有6萬余套房源待售，當前供應毫不緊張，提醒市民不要盲目跟風入市。
　　但相對于早年的港資來深炒房，上海近年的外資炒房，深圳此輪房價離奇異動的原因更為復雜，面臨的困局也較為難解。深圳地產大鱷之一、卓越集團總裁李曉平分析，深圳今年樓價大漲固有其合理因素，例如需求旺盛、新盤質素較高等，但主要原因是政府在過去兩年中壓縮了新增商品房用地供應。另外，現(xiàn)在深圳房地產價格的梯度級差并沒有形成，在“粘連效應”的作用下，一漲俱漲，群漲群落。
　　真相難明，傳言籍籍。深圳樓價暴漲之后，市場上曾傳出“200億游資奔襲珠三角”的傳言，但隨后便被深圳市國土房管局以“今年1—10月外銷資金僅增加16億元，且在全部銷售額中所占比例略有下降”的說法否定。多方信息顯示，此次深圳樓價上漲的幕后推手并非遠在天邊，而是近在眼前，即絕大部分為本地資金。
　　“如果有炒作的話，也多是本地人自炒?！笔蟹康禺a研究中心負責人王鋒說。作為在地產中介行業(yè)從事了7年以上的資深人員，梁小姐最近一直在為是否參與業(yè)內幾個朋友在暗中進行的炒賣樓花生意而猶豫不決?！半m然國土房管局規(guī)定了從網上下載簽署認購書、預售合同后不準更改，但實際上誰也無法改變市場上有購房者會突然反悔的客觀現(xiàn)實。因此，開發(fā)商與炒家在簽署了認購書或預售合同后，只要共同向國土房管局提出撤銷，此前訂購的‘樓花’便可以實現(xiàn)轉手。”梁小姐透露，她有幾位朋友一年來在寶安按這種模式炒賣樓花大賺特賺，讓她心動不已?！斑@只是個案，不可能太多。如果在同一樓盤中出現(xiàn)過多撤銷合同的現(xiàn)象，必定會引起我們的關注。”談到開發(fā)企業(yè)與中介機構聯(lián)手炒作的內幕，國土房管局這位官員透露，在香蜜湖某樓盤的銷售過程中，代理該樓盤銷售的中介機構多次放出該樓盤價格上漲的傳言，刻意制造“三人成虎”的社會傳播效果，直接導致了該處樓盤個別價格在幾個月內由300萬元飆升到上千萬元。
　　鑒于中介機構在深圳此輪房價異動中扮演的不光彩角色，因此，第二波房價調控攻勢啟動后，6家涉嫌炒賣樓花的中介機構被殺一儆百，首遭處罰。除了開發(fā)企業(yè)與中介機構的這種聯(lián)手炒作外，在這輪調控中首當其沖的打擊對象還有“提前登記、分期銷售、集中開盤”的銷售方式，以及囤積房源、無故拒銷的銷售行為?！袄缒硺潜P明明有1000套房源，但首期只推出100套，并認籌1000個號碼，在客觀上造成購房者的心理恐慌，從而引起局部的供不應求。這種現(xiàn)象比較嚴重，導致房價有很大的炒作成分?！边@位官員說。
　　“打擊炒樓固然應該，但‘分期銷售’‘低開高走’的試探性銷售方式在市場上已經使用多年，不能看做此輪房價暴漲的原罪?！鄙钲诘禺a中介置業(yè)國際的分析師莫少偉便認為，打擊分期銷售只是治標不治本的辦法，其結果只會迫使開發(fā)商采取其它銷售方式，繞開政府監(jiān)管。他認為，政府調控與其治標，不如將精力放在解決供需矛盾的治本措施上?！凹热皇侵螛?，我們就把治標的工作做好。因為這是當前主要矛盾?！痹谙群笮剂嗣髂陮⑿略龇康禺a供應用地、擠出房地產商囤積土地等遠期新增供應信息后，國土房管局官員不想在此問題上多作解釋。
　　公務員趁機賣樓換房
　　樓花炒作需要里應外合，大部分炒家有心無力，只得乖乖排隊認籌。在投機渠道極為有限的情況下，更多的資金選擇了投資樓市，成了推波助瀾的主力軍?！罢{控過后，兩年內轉手的非普通商品住宅將被征收5%營業(yè)稅，再加上如果沒有開發(fā)商的里應外合，前期樓花炒作極為困難，因此，出于對深圳人多地少、經濟快速增長的長期看好，很多人買樓之后即使長期持有也持前景樂觀的態(tài)度，這時，投機資金便會轉化為投資資金，二者很難區(qū)分?！卑肭蠓治?。
　　市統(tǒng)計局最新統(tǒng)計表明，深圳樓市投資比例已達17%。但業(yè)內人士普遍認為這一數(shù)據(jù)過于保守。不久前深圳國土房管局對兩樓盤進行的抽樣調查則顯示：在中×國際公館2期項目中，投資比例為15%；在中×紅樹灣2期項目中，投資比例為22%。半求則估計，“在深圳豪宅市場，投資比例肯定在30%以上?！笔缆?lián)地產分析人員更透露，南山區(qū)一些樓盤的投資比例已達40%，中心區(qū)寫字樓的投資比例高達80%。已遠遠超過了20%的國際房地產市場投資率警戒線。
　　到底是什么人在投資房地產？“在投資者中，公務員是一股極為重要的力量?！笔缆?lián)地產副總經理梁興安舉例說，在中×國際公館內，公務員購房約在20%左右；而在華僑城某豪宅樓盤內，公務員購房比例甚至達到40%?！吧钲诠珓諉T的收入不低，他們在購買了遠遠低于商品房價格的福利房后，只需再繳納很少的費用，即可將福利房以較高價格轉讓，然后輕松換房。再加上他們收入穩(wěn)定，自然也是銀行青睞的房貸對象?！绷号d安說。
　　這種說法并非毫無根據(jù)，在深圳政協(xié)機關工作的一位公務員便向記者證實，他身邊同事中有多人在今年陸續(xù)購買商品房，多者達到兩三套以上?！俺斯珓諉T以外，IT業(yè)人士、中小私營企業(yè)主，也包括你們媒體的記者，都是銀行放貸的優(yōu)質客戶。”深圳國土部門這位官員根據(jù)其在銀行了解的情況，向記者介紹?！吧钲跇鞘性俣茸邿?，須防全民投資熱潮。”在第二輪調控啟動月余后，深圳中原地產深港研究中心總監(jiān)張偉根據(jù)近期樓市走勢，發(fā)出了警告。據(jù)其調查了解，第二輪調控后，深圳樓市雖然有所平靜，但局部地區(qū)仍相當活躍，如南山供應緊張的局面仍然存在。（南方都市報）
免責聲明：西本資訊網站刊登本圖文出于傳遞更多信息的目的，旨在為滿足廣大用戶的信息需求而采集提供，并非廣告服務性信息。頁面所載圖文不代表本網站之觀點或意見，僅供用戶參考和借鑒，不構成投資建議，如有侵權，請聯(lián)系刪除。投資者據(jù)此操作，風險自擔。

法律提示：本內容系www.cixidb.cn編輯、整理，轉載需經授權，若需授權必須與西本資訊與作者本人取得聯(lián)系并獲得書面認可，并注明來源。如果私自轉載，西本資訊保留一切追訴的權力，直至追究私自轉載者的法律責任。