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深圳房價上漲過快 房市調(diào)控面臨考驗

2005年11月19日08:47   來源：西本資訊
摘要：
　　在上海市房地產(chǎn)市場面臨調(diào)整之時,深圳這個南方城市的房價近來卻突然上漲,這一現(xiàn)象引起了筆者的極大興趣。日前乘赴深圳開會之際,筆者實地考察了這個城市的房地產(chǎn)市場。給我感受最深的是,房價上漲的背后透視出當(dāng)前大量投機資金正云集深圳等南方城市,目前全國范圍內(nèi)的房價此起彼伏,從一個側(cè)面反映了國家房產(chǎn)調(diào)控似乎難以阻止熱錢轉(zhuǎn)戰(zhàn)各地樓市。這就是目前房產(chǎn)調(diào)控所面臨的一個嚴(yán)峻問題。
　　從深圳市房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2005年1-3季度深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展報告》顯示,今年1-9月,深圳房地產(chǎn)市場一反往年小幅上漲的常態(tài),加速上漲了12.18%。另外,根據(jù)深圳中原《深圳二手樓市場2005年1-3季度總結(jié)及4季度展望》報告顯示,2005年1-3季度,除了羅湖和福田區(qū)二手樓價格變化不大外,寶安區(qū)二手樓價格同比上漲了55.66%,南山區(qū)二手樓價格同比上漲了39%,由此推動了深圳市房價的突然上漲。目前,深圳市平均房價為6639.64元/平方米,如果按2004年居民家庭人均可支配收入27406元計,購買一套70平方米住房,不吃不喝也要17年。由此可見,深圳家庭居民的住房支付能力正在逐漸下降。
　　值得注意的是,2000--2004年深圳房價年平均增長率只有2.53%,今年1-9月份房價已上升了12.18%,一些本地房產(chǎn)中介商預(yù)測,2005年深圳房價可能上漲20%。在政府對房地產(chǎn)市場采取調(diào)控措施的背景下,深圳房價的突然上漲更加值得令人深思。有關(guān)市場分析人士認(rèn)為,深圳房價上漲過快有兩大基本原因。一是在包括上海市等長三角地區(qū)房價調(diào)整之后,大量投機性資金逐漸南下深圳,由此推升了深圳房價的快速上漲；二是開發(fā)商將樓盤分期銷售和變相抬價的做法,是造成今年深圳房價上漲的一個重要原因。確實,這兩大因素使各類炒作成為深圳房價持續(xù)上漲的重要原因。房價的持續(xù)上漲導(dǎo)致深圳樓市日趨狂熱,據(jù)悉目前深圳近九成的新樓均通過認(rèn)籌方式銷售,出現(xiàn)了徹夜排隊認(rèn)籌甚至解籌當(dāng)日即告售罄等熱銷現(xiàn)象,很多人買房子時只關(guān)心能不能買到房子,而根本就不問價格,這又讓我們回想起當(dāng)初上海的瘋狂購房情形。
　　確實,深圳樓市已步入了一種狂熱的階段,也引起了市場的巨大關(guān)注。在筆者逗留深圳期間,恰逢深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局出臺四項禁令,即禁止私下認(rèn)購、禁止囤積房源、禁止分期銷售和禁止炒賣樓花,以此來重拳出擊整治深圳樓市。按照深圳市有關(guān)部門的說法,深圳市近期還將陸續(xù)出臺配套調(diào)控政策并形成一套組合拳。如此看來,一場遲到的房產(chǎn)調(diào)控將降臨深圳樓市。
　　火爆的深圳樓市是否會成為第二個上海,這是眼下市場議論得最多的一個話題。在這一問題的背后,人們不禁要問,為什么我們總是難以抑制住各地的樓市投機?我們注意到一點,中央政府在此輪房產(chǎn)調(diào)控中還是沿襲了行政性調(diào)控措施的傳統(tǒng)方式,當(dāng)然事實也證實這種調(diào)控方式在一定程度上是有效的,尤其是當(dāng)一些地方政府發(fā)現(xiàn)本地房價上漲過快時,它們往往會采取一些臨時性調(diào)控措施。但當(dāng)一些地方房價上漲不快或不明顯時,地方政府則采取無為而治的方式來應(yīng)付中央政府房產(chǎn)調(diào)控的指令。當(dāng)然,這也突出地反映了中央政府與地方政府之間的利益博弈,這也是導(dǎo)致各地房價漲跌為何總是會此起彼伏的主要原因之一。
　　在我們看來,要想真正阻止投機性資金或熱錢沖擊各地樓市,僅靠慣常的行政性調(diào)控手段或措施是不夠的,因為地方政府總是會想方設(shè)法地找到上有政策,下有對策的應(yīng)付辦法,由此會導(dǎo)致中央政府調(diào)控房市的努力事倍功半。因而,在房產(chǎn)調(diào)控中還需要我們在制度創(chuàng)新上要有所作為,例如適時取消期房制度、征收除自住房以外住房的資本利得稅和嚴(yán)格規(guī)范土地供應(yīng)制度等,充分利用法律、經(jīng)濟(jì)手段來治理中國樓市和防范樓市風(fēng)險,這是治理樓市的必由之路。
    事實上,深圳樓市過熱并不是一個孤立的案例,上海市及其他長三角地區(qū)也曾經(jīng)經(jīng)歷過樓市過熱的情形,也許明天其他城市也會出現(xiàn)樓市過熱。這一案例給予我們最大的啟示是,我們不能僅僅采取頭痛醫(yī)頭,腳痛醫(yī)腳的治理方法,而是要從長期的國家利益著眼,通過建立一套新的制度性保障措施,從根本上抑制樓市過熱或房價上漲過猛,否則我們只會重復(fù)以前的故事,房價調(diào)控效果將難以真正體現(xiàn)。來源：上海證券報
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