下游數(shù)據(jù)

專家告誡：不要輕言上海樓市全面回暖

2005年11月01日14:37   來源：西本資訊
摘要：
    東方網(wǎng)11月1日消息：沒有人希望樓市低迷，然而，上海樓市的底部在哪里？
　　一位不愿具名的房地產(chǎn)金融學(xué)教授指出，從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場理論上講，上海目前處于房地產(chǎn)市場發(fā)展周期中“蕭條期”的開端，此一周期應(yīng)該長達２年以上，要恢復(fù)像去年那樣的“高速”發(fā)展，更是需要恢復(fù)數(shù)年的元氣?！安灰p言上海樓市全面回暖！”他告誡。
　　華東師范大學(xué)教授余南平認為，任何一類產(chǎn)品的經(jīng)濟周期出現(xiàn)底部的特征大致有兩種，一種是成交的大幅放量，另一種則是長時間的市場萎縮。前一種情況視乎降價程度能否達到市場底線并出現(xiàn)極大的需求量，而后一種則必然要經(jīng)歷兩至三年的冷場。當然無論是何種情況，底部的持續(xù)時間都將相當漫長，如今，上海樓市僅僅經(jīng)歷６個月的市場遇冷期，這還只是一個短暫的開始。
　　多數(shù)人認為，“成也蕭何，敗也蕭何”—市場能否恢復(fù)的關(guān)鍵還在于價格。當有人問中原地產(chǎn)主席施永青為什么上海樓市成交量還沒有恢復(fù)時，這位浸淫地產(chǎn)界幾十年的“老江湖”只是說了一句話，“他們降得還不夠多！”
　　眼下，盡管降價的邊際效應(yīng)在遞減，價格戰(zhàn)失靈的恐懼向開發(fā)商襲來，但多數(shù)意見認為，要結(jié)束樓市疲軟的“不應(yīng)期”，唯有調(diào)價，將價格一步調(diào)到位。價格是樓市膠著行情的始作俑者，也只有價格才將是曖昧、低迷樓市的終結(jié)者。
　　“不管開發(fā)商是否心存幻想，價格必須回調(diào)?！敝袊笖?shù)研究院（華東）副院長陳晟說，樓盤能否賣得動，關(guān)鍵看性價比，“只有那些價格、品質(zhì)都尊重客戶的樓盤才有售出的希望。”
　　事實上，目前市場上大凡銷售尚可的樓盤，都是那些性價比突破了消費者心理底線的樓盤。譬如９月初，萬兆地產(chǎn)率先以“特價房”的方式，在上海南郊七寶地區(qū)推出三幢小高層，均價不到７０００元/平方米，回落到該項目２００４年年初的水平。結(jié)果，兩天之內(nèi)銷售１４０余套，回籠資金超過１億元。綜觀９月份，上海樓市成交的熱點明顯集中在降價樓盤。１０月上旬的房展會上，被看好的也是“特價樓盤”。
　　“房價，確切地講是下調(diào)的房價，現(xiàn)在是決定成交量的首要因素。降價營銷成了撬動市場成交量的一大支點和關(guān)鍵要素?！鄙虾ＨA燕置業(yè)策劃有限公司副總經(jīng)理鄧偉博士說。
　　買賣雙方會接受什么樣的價格體系？市場將在什么區(qū)間達成均衡？
　　“房價必須有較大幅度的調(diào)整?！狈椒椒慨a(chǎn)工作室主任胡宗亙認為，跟風(fēng)不只是消費者的專利，開發(fā)商也會如此，當市場上多數(shù)開發(fā)商都采取這種行為時，必將把價格降到更低。
　　鄧偉告誡，一旦降價的示范效應(yīng)疲軟，后來者也許只能品味“先降主動，后降被動”的滋味。中國指數(shù)研究院分析師陳晟為，在收支雙向擠壓下，今年年底、明年第一季度，開發(fā)商的資金壓力將達到最高點，屆時新的降價波將不可避免；開發(fā)商不得不迎合市場，最終讓“房價回落到去年９月份的水平。”他甚至還斷言，“利潤率不降低、樓市不進入理性狀態(tài)，宏觀調(diào)控就不會停止。開發(fā)商一定要有這樣的意識?！?BR>　　業(yè)內(nèi)人士認為，上海樓市走出危機的過程會是一場持久戰(zhàn)。
 
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