下游數(shù)據(jù)

商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控土地、金融手段并舉　

2005年10月29日09:09   來源：西本資訊
摘要：
　　10月20日，商務(wù)部終于打破對(duì)7月以來全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)摸底調(diào)查結(jié)果的沉默，表示商業(yè)地產(chǎn)局部過熱。“接下來，國(guó)家應(yīng)該會(huì)在促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)健康有序發(fā)展，避免銀行風(fēng)險(xiǎn)及土地、資金等社會(huì)綜合資源的浪費(fèi)等方面有所考慮。”調(diào)查組知情人士作出如此預(yù)測(cè)。
　　　　
　　商務(wù)部全國(guó)摸底調(diào)查后撰寫的《全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）早已上報(bào)國(guó)務(wù)院，批復(fù)還沒有到達(dá)商務(wù)部，坊間就一再猜測(cè)，《報(bào)告》的秘而不宣和正在等待之中的國(guó)務(wù)院批復(fù)到底會(huì)將商業(yè)地產(chǎn)引向何方？
　　“今年上半年，我國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資同比增長(zhǎng)23。8％，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。一些地區(qū)空置面積增長(zhǎng)過快，商業(yè)地產(chǎn)已呈局部過熱趨勢(shì)。”10月20日，商務(wù)部終于打破對(duì)7月以來全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)摸底調(diào)查結(jié)果的沉默，表示商業(yè)地產(chǎn)局部過熱。
　　
　　《報(bào)告》痛觸焦點(diǎn)
　　此前，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平就已向媒體公開全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的空置量多達(dá)2878萬平方米，一石激起千層浪，商業(yè)地產(chǎn)再次成為眾矢之的。
　　實(shí)際上，“這份《報(bào)告》所涉及的每個(gè)問題幾乎都刺中了商業(yè)地產(chǎn)的痛處。”調(diào)查組知情人士向記者坦言，商務(wù)部的謹(jǐn)小慎微也是出于無奈。
　　所謂的“痛觸焦點(diǎn)”，在于商業(yè)地產(chǎn)的“泡沫之憂”。
　　“今年上半年，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資778億元，增長(zhǎng)23.8％，連續(xù)5年高于房地產(chǎn)投資增速，部分地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。1至7月，北京商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增長(zhǎng)32％，天津增長(zhǎng)48％，陜西、山東、四川同比增長(zhǎng)超過50％，湖北、海南、河南增速均超過90％，而武漢市的增長(zhǎng)高達(dá)218。7％?！?BR>　　而與投資的高速增長(zhǎng)齊頭并進(jìn)的還有商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的高空置率。據(jù)商務(wù)部有關(guān)人士透露，在上半年全國(guó)商品房空置面積同比增長(zhǎng)7.9％、住宅增長(zhǎng)2.2％的同時(shí)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)高達(dá)21％。其中北京商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積同比增長(zhǎng)133％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過投資增長(zhǎng)速度。
　　“在我看來，目前商業(yè)地產(chǎn)無論是總量、增量還是空置率都已經(jīng)到了臨界點(diǎn)了。”調(diào)查組成員、中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)研究中心主任韓健徽向記者高度概括了商業(yè)地產(chǎn)目前的這種“過熱現(xiàn)象”?！澳每罩寐蕘碚f，在國(guó)外，空置率達(dá)到15％就已經(jīng)很危險(xiǎn)了?！?BR>　　更不可思議的是，許多二三線城市都在發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
　　“以購物中心為例，全國(guó)范圍內(nèi)面積在10萬平方米以上的非常多，很多中小城市盲目追求大型化，在二、三線城市有很多二三十萬平方米的項(xiàng)目?！蓖跤榔秸f。
　　國(guó)外媒體曾報(bào)道，預(yù)計(jì)未來世界最大的十個(gè)購物中心將會(huì)有五個(gè)出現(xiàn)在中國(guó)。而據(jù)商務(wù)部調(diào)查，近兩年來，北京、上海在建和擬建的大型購物中心建筑面積在100萬平方米以上；深圳已建成和在建的購物中心面積有100萬平方米左右；武漢、成都、杭州等中型城市大型購物中心的投資建設(shè)也風(fēng)頭正勁。
　　“近幾年來，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和規(guī)劃一直都在賽跑，比如，在遼寧省的商業(yè)規(guī)劃中，光商業(yè)街就多達(dá)百條?！表n健徽指出，通常情況下，一個(gè)省份規(guī)劃二十條左右的商業(yè)街就基本可以滿足人們的商業(yè)需求了?！斑@簡(jiǎn)直就是商業(yè)地產(chǎn)的大躍進(jìn)?！?BR>　　《報(bào)告》較為真實(shí)地反映了商業(yè)地產(chǎn)目前局部過熱的現(xiàn)狀、龐大的體量和高空置率的反差等問題，令商務(wù)部以及整個(gè)調(diào)查組在對(duì)外部的宣傳上保持了前所未有的低調(diào)。
　　
　　2000億元可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)
　　泡沫破滅的最大買單者自然是銀行，于是，對(duì)銀行風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估則成了《報(bào)告》的重頭戲。
　　10月20日，商務(wù)部傳出的數(shù)據(jù)平添了業(yè)界對(duì)銀行風(fēng)險(xiǎn)的再度擔(dān)憂。
　　據(jù)商務(wù)部的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資中有50％左右的資金來源于銀行貸款。而據(jù)中國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì)，今年前7月全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)貸款余額已經(jīng)多達(dá)437.6億元，增長(zhǎng)46.3％，增速比住房開發(fā)貸款高3..4個(gè)百分點(diǎn)。
　　“個(gè)人購買商業(yè)用房貸款數(shù)量更大。比如，中國(guó)建設(shè)銀行的個(gè)人購買商業(yè)用房貸款余額是商業(yè)用房開發(fā)貸款余額的3倍以上?！耙晃徽{(diào)查組成員指出，目前全國(guó)個(gè)人購買商業(yè)用房貸款額約2000億元?！皞€(gè)人還貸主要依靠商鋪?zhàn)饨鸹蜷_發(fā)商承諾的投資回報(bào)，但從目前商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況看，這部分貸款潛伏的風(fēng)險(xiǎn)較大?！?BR>　　如果按照商務(wù)部所透露的數(shù)據(jù)，銀行在商業(yè)地產(chǎn)方面所承擔(dān)的可預(yù)見性風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該在2000億元左右。顯然，這已高出了此前業(yè)界所傳的1400億元－1800億元的商業(yè)地產(chǎn)銀行風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)。隱性風(fēng)險(xiǎn)主要來自于以住宅名義進(jìn)行的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。
　　“由于不少城市普遍存在商住樓，住宅和商業(yè)沒有明確界定，使得大量開發(fā)商將以住宅名義立項(xiàng)而取得的貸款用于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)?！表n健徽也向記者坦言，“畢竟，商業(yè)地產(chǎn)的貸款門檻要比住宅高，利潤(rùn)也大得多?！表n健徽也表示出了對(duì)隱性風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。
　　“目前海外基金雖然正在紛紛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但是基金進(jìn)入渠道以及政策受限，加之外資基金對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資標(biāo)準(zhǔn)還比較高?；疬€不能改變目前商業(yè)地產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)?！表n健徽指出，雖然在商務(wù)部的《報(bào)告》中，調(diào)查組諫言“放開基金、信托市場(chǎng)，培育像海外基金那樣長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資主體?！暗?，在關(guān)注基金的同時(shí)，政府不能放松對(duì)商業(yè)地產(chǎn)銀行風(fēng)險(xiǎn)的警惕。“銀行融資畢竟才是商業(yè)地產(chǎn)的主要融資渠道?！?BR>　　
　　調(diào)控升級(jí)
　　“什么才叫宏觀調(diào)控呢？實(shí)際上，商務(wù)部對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)整一直都在進(jìn)行。比如，有關(guān)全國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，從2001年開始就每年都在不斷地下發(fā)通知，落實(shí)起來就會(huì)有阻力?！表n健徽向記者坦言，對(duì)于下一步?jīng)Q策層的動(dòng)作還很難作出判斷。據(jù)了解，在國(guó)外，城市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃是一種科學(xué)的宏觀的調(diào)控手段。
　　“接下來，國(guó)家應(yīng)該會(huì)在促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)健康有序發(fā)展，避免銀行風(fēng)險(xiǎn)及土地、資金等社會(huì)綜合資源的浪費(fèi)等方面有所考慮?！闭{(diào)查組知情人士向記者坦言，“新一輪商業(yè)地產(chǎn)宏觀調(diào)控一定會(huì)有土地、金融等多種手段的加入?！?BR>　　正如這位知情人士所言，就在《報(bào)告》上報(bào)國(guó)務(wù)院不久，商務(wù)部就聯(lián)合國(guó)家財(cái)政部和建設(shè)部第五次下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好地級(jí)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知》，而與此前四次“通知”所不同的是，文件的核心是在今年年底沒有完全商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的地級(jí)市不再審批萬米以上的商業(yè)項(xiàng)目，包括建設(shè)。
　　“這是一個(gè)信號(hào)。商業(yè)地產(chǎn)不能隨便批地，政府開始動(dòng)用土地的手段對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。”王永平在不同場(chǎng)合不止一次地指出，商業(yè)項(xiàng)目的培育，要有二三年的時(shí)間。目前中國(guó)正處于商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的高峰期，如果現(xiàn)在不重視商業(yè)地產(chǎn)的問題，在二三年后問題就會(huì)集中出現(xiàn)，到那個(gè)時(shí)候就很難調(diào)控和解決了。王永平建議，目前政府迫切需要從法律、經(jīng)濟(jì)、行政幾個(gè)手段并用，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控和管理。
　　據(jù)了解，《全國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》已經(jīng)進(jìn)入立法程序，但是具體出臺(tái)時(shí)間還很難預(yù)測(cè)。而據(jù)一位知情人士透露，《報(bào)告》中“對(duì)已經(jīng)審批的大型商業(yè)項(xiàng)目要進(jìn)行一次清理”，也有可能為決策層采納，這就意味著，對(duì)不符合當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，建設(shè)部和各地的主管部門將重新對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整。
　　當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)局部過熱所導(dǎo)致的銀行風(fēng)險(xiǎn)注定了金融調(diào)控也將在商業(yè)地產(chǎn)新一輪的宏觀調(diào)控中扮演著重要的角色。據(jù)記者了解，在商業(yè)地產(chǎn)空置率居高不下的重慶，有報(bào)道稱，銀行將嚴(yán)控商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及按揭貸款的發(fā)放，除國(guó)有商業(yè)銀行在信貸方面對(duì)部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還有選擇性支持外，所有股份制銀行均已停止對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款發(fā)放。與此同時(shí)，央行在前段時(shí)間也明確表示，對(duì)于產(chǎn)權(quán)式商鋪的信貸各銀行不予支持。
　　雖然在國(guó)務(wù)院出臺(tái)專門針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控政策之前，商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控已經(jīng)悄然潛行，而有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《報(bào)告》和國(guó)務(wù)院的批復(fù)所帶來的將會(huì)是真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)宏觀調(diào)控。[21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道]
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