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商務(wù)部揭開(kāi)產(chǎn)權(quán)商鋪黑幕 開(kāi)發(fā)商售出返租埋禍根

2005年10月24日00:00   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    2%商業(yè)利潤(rùn)難撐8%至12%高回報(bào)
　　記者日前隨商務(wù)部商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查組赴全國(guó)部分城市采訪時(shí)了解到，因超市經(jīng)營(yíng)不善而導(dǎo)致供貨商被“套牢”的“普爾斯馬特”現(xiàn)象并非僅僅存在于零售行業(yè)。近年來(lái)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，也屢屢出現(xiàn)了中小投資者因不能得到開(kāi)發(fā)商承諾的投資回報(bào)而被“套牢”、并與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛的“普馬”現(xiàn)象。
　　據(jù)調(diào)查組人士介紹，在北京、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、武漢、南京等城市，投資者或租戶退租、退房等群體事件層出不窮，有的甚至引發(fā)了業(yè)主圍攻開(kāi)發(fā)商、罷市、集體上訪的社會(huì)事件。
　　據(jù)介紹，今年5月份，武漢市上萬(wàn)平方米的大型商場(chǎng)———萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，開(kāi)發(fā)商以每平方米均價(jià)3.5萬(wàn)元的價(jià)格把商場(chǎng)分售給400多位業(yè)主，業(yè)主轉(zhuǎn)手將商鋪?zhàn)饨o幾百位租戶。但在最初一段時(shí)間內(nèi)，由于缺乏商業(yè)氛圍，許多商鋪生意冷清，業(yè)主和租戶無(wú)法承擔(dān)高額租金，開(kāi)業(yè)不久即與開(kāi)發(fā)商“上演”了租戶退租、鬧事的惡劣事件。
　　位于西三環(huán)的北京碧溪家居廣場(chǎng)宣傳“每個(gè)攤位(13.3平方米，售價(jià)16萬(wàn))一年可收入租金1.9萬(wàn)元(年收益12%)，并在3年內(nèi)可原價(jià)回購(gòu)商鋪，超過(guò)3年每年遞增原價(jià)的5%”。至2004年10月，共有2000多人購(gòu)買(mǎi)了5000個(gè)攤位。但因開(kāi)發(fā)商無(wú)法履行承諾，已有200多個(gè)業(yè)主將其告上法庭。
　　為什么商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也會(huì)引發(fā)“普馬”危機(jī)？調(diào)查組人士分析認(rèn)為，“產(chǎn)權(quán)式商鋪”開(kāi)發(fā)模式難逃其責(zé)。
　　據(jù)調(diào)查組分析認(rèn)為，目前我國(guó)一些實(shí)力不濟(jì)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了盡快收回開(kāi)發(fā)資金，以償還從銀行、其他企業(yè)、以及施工隊(duì)那里借貸和拖欠的資金，采用把地產(chǎn)分割成小塊出售、實(shí)施“產(chǎn)權(quán)式商鋪”開(kāi)發(fā)模式，并向中小投資者承諾將售出的商鋪由開(kāi)發(fā)商返租，許以8%到12%的高額投資回報(bào)，有的開(kāi)發(fā)商甚至承諾在一定期限內(nèi)回購(gòu)?fù)顿Y者購(gòu)買(mǎi)的商鋪。
　　“這些只是開(kāi)發(fā)商為了吸引中小投資者投資而打出的廣告。”一位開(kāi)發(fā)商向記者自曝開(kāi)發(fā)內(nèi)幕：一般來(lái)講，為吸引人氣，一些資金緊張的開(kāi)發(fā)商為會(huì)以極低的租金把10%到20%的商業(yè)面積租給有聲望的大超市、大賣(mài)場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商在這一項(xiàng)目上并不賺錢(qián)。但通過(guò)廣告吸引投資者，用售后返租的方式把剩余面積分塊高價(jià)賣(mài)出，這才是開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的主要部分。
　　“目前全國(guó)商業(yè)平均利潤(rùn)僅為2%左右，根本不能支撐8%至12%的回報(bào)?！闭{(diào)查組人士告訴記者，一旦出現(xiàn)商鋪經(jīng)營(yíng)困難、開(kāi)發(fā)商不能實(shí)現(xiàn)承諾時(shí)，就很可能對(duì)中小投資者造成致命打擊。
　　“產(chǎn)權(quán)式商鋪”開(kāi)發(fā)模式正是引起經(jīng)營(yíng)混亂，進(jìn)而帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)“普馬”危機(jī)的首要因素。據(jù)介紹，從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)看，幾乎沒(méi)有將商業(yè)地產(chǎn)分割銷售的做法，都是只租不售，這樣有利于商業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)和管理，而國(guó)內(nèi)則恰恰相反。一些開(kāi)發(fā)商因資金實(shí)力較弱，迫于資金回籠的壓力，為了償還銀行和施工隊(duì)的資金，不得不通過(guò)“售出返租”的形式把一塊塊地產(chǎn)分售給中小投資者，賣(mài)完后一走了之，絲毫不管商業(yè)氛圍的培育。在分塊售出之后，由于不再是所有者，面對(duì)幾百家商鋪，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，在缺乏一定商業(yè)氛圍的情況下，很有可能導(dǎo)致許多賣(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)混亂、經(jīng)營(yíng)惡化的后果，并會(huì)引發(fā)開(kāi)發(fā)商和租戶、業(yè)主間的沖突，演變成商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的“普爾斯馬特”。
　　有專家表示，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)中普遍存在的追求短期利潤(rùn)的非理性心理、以及商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中缺乏一定的融資渠道，也是造成目前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“普爾斯馬特現(xiàn)象出現(xiàn)的重要原因。來(lái)源：新華網(wǎng)

 

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