下游數(shù)據(jù)

6億美元再戰(zhàn)京滬房地產(chǎn) 麥格理否認(rèn)短線投機(jī)說(shuō)

2005年10月23日10:48   來(lái)源：西本資訊
摘要：
    新干線訊 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 “未來(lái)12個(gè)月內(nèi)，我們將有6億美元用于北京、上海兩地的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資?！?10月17日，麥格理全球物業(yè)顧問(wèn)公司首席執(zhí)行官吉姆.奎利(James Quille)在上海興國(guó)賓館接受記者采訪時(shí)透露。
　　事實(shí)表明，麥格理在中國(guó)地產(chǎn)的投資正在不斷提速。
　　今年1月份，麥格理拆資9800萬(wàn)美元收購(gòu)了上海新天地附近的在建甲級(jí)辦公樓“新茂大廈”；7月，麥格理協(xié)同其他海外基金以38億元收購(gòu)了杭州等9個(gè)城市的幾處購(gòu)物中心；9月8日，麥格理宣布出資4億元收購(gòu)位于上海陜西南路的“城市酒店公寓”。
　　但麥格理對(duì)中國(guó)地產(chǎn)項(xiàng)目的空前熱情，在一些市場(chǎng)分析人士看來(lái)，卻蘊(yùn)含著極大的政策風(fēng)險(xiǎn)。
　　10月12日，瑞士信貸第一波士頓亞洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬在一本新書發(fā)布會(huì)上稱，2年之內(nèi)政府將有相關(guān)政策出臺(tái)，對(duì)海外地產(chǎn)基金購(gòu)買國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行限制。
　　“就目前的情況來(lái)說(shuō)，人民幣資本項(xiàng)目管制，對(duì)于地產(chǎn)投資基金已經(jīng)形同虛設(shè)?！碧斩f(shuō)。
　　地產(chǎn)基金加快投資
　　10月17日，麥格理房地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)比爾.摩斯(Bill Moss)表示：“我們20年投資中國(guó)的計(jì)劃，現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)了一半，我們對(duì)于中國(guó)的投資非常滿意，在未來(lái)的十年中，我們會(huì)加大投資?！?BR>　　同一天，這家被澳大利亞最大的投資銀行麥格理銀行控股的公司，在上海慶祝在中國(guó)成功投資10周年。
　　“我們應(yīng)該是在中國(guó)從事房地產(chǎn)最長(zhǎng)的外資地產(chǎn)企業(yè)了?！蹦λ拐f(shuō)，“我第一次來(lái)上海是1992年?！比缃瘢@已經(jīng)是摩斯先生第15次來(lái)到上海。
　　1995年，麥格理開(kāi)始在中國(guó)天津投資建造住宅項(xiàng)目；隨后，麥格理和施羅德亞洲物業(yè)集團(tuán)合資成立第一中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)。2003年，第一中國(guó)在上海浦東開(kāi)發(fā)了“澳麗花苑”住宅項(xiàng)目；2004年下半年，第一中國(guó)和浦東發(fā)展集團(tuán)簽署合作協(xié)議，合作開(kāi)發(fā)位于三林地區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目。2004年，位于上海安亭國(guó)際汽車城內(nèi)的“澳麗映象”住宅項(xiàng)目開(kāi)始動(dòng)工。
　　同時(shí)，第一中國(guó)還以開(kāi)發(fā)顧問(wèn)名義，參與上海11.7平方公里的“東外灘改造”，其中包括3.5平方公里的濱江區(qū)域。
　　除了直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，麥格理還動(dòng)用最嫻熟的收購(gòu)技巧，叱咤中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　2005年，是中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控年，但這并沒(méi)有影響麥格理的大手投入。從今年1月份收購(gòu)再建辦公樓，到7月收購(gòu)大量商業(yè)地產(chǎn)，9月收購(gòu)酒店公寓，其總收購(gòu)金額已經(jīng)超過(guò)50億元。
　　據(jù)了解，今年麥格理在中國(guó)準(zhǔn)備投資的5億美元已經(jīng)基本投資完畢，由于麥格理在中國(guó)投資的優(yōu)良表現(xiàn)，使得麥格理在海外的基金募集獲得追捧，成功募集。
　　今年3月，麥格理全球顧問(wèn)基金融資3.2億美元，并宣布其中70%投向亞洲，相當(dāng)一部分會(huì)投向中國(guó)。
　　9月29日，麥格理宣布第二只私募房地產(chǎn)基金“麥格理全球物業(yè)基金II”成立，融資額超過(guò)13億美元。麥格理同時(shí)再次宣布，該基金的70%將投資在亞洲。由于基金可以進(jìn)行杠桿收購(gòu)，因此業(yè)內(nèi)人士估計(jì)此基金具有超過(guò)50億美元的購(gòu)買力。
　　“未來(lái)12個(gè)月投資中國(guó)的資金主要來(lái)自這個(gè)新募集的基金?！?吉姆.奎利說(shuō)。
　　他表示，麥格理目前沒(méi)有計(jì)劃將持有的物業(yè)再次出售，原因之一是，“我們投資物業(yè)的資金，來(lái)自我們的基金，而基金的資金基本上來(lái)自于海外投資人。”吉姆·奎利說(shuō)，“這次在上海的慶祝活動(dòng)，我們也邀請(qǐng)了全球20位養(yǎng)老金的管理人來(lái)上海，讓他們感受基金投資的實(shí)際情況?！?BR>　　有了海外資金的推動(dòng)，麥格理在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上更為活躍?！霸诒本?、上海，我們已經(jīng)有很多項(xiàng)目在進(jìn)行談判，” 麥格理物業(yè)中國(guó)區(qū)總裁理查.戴維(Richard David)說(shuō)，“有幾個(gè)項(xiàng)目我們已經(jīng)在做盡職調(diào)查。”
　　據(jù)戴維透露，目前麥格理在中國(guó)主要是考慮收購(gòu)的方向依然是住宅、商場(chǎng)、辦公樓等項(xiàng)目。
　　今年7月份收購(gòu)的“新茂大廈”將于今年12月竣工，并且具有良好的出租預(yù)期，戴維興沖沖地表示：“我們又相中了上海的另一處商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。”
　　資本項(xiàng)目管理虛設(shè)
　　但市場(chǎng)總是充滿了變數(shù)。
　　與地產(chǎn)基金的熱情不同，陶冬認(rèn)為，海外地產(chǎn)基金投資國(guó)內(nèi)房產(chǎn)項(xiàng)目的政策限制可能會(huì)出臺(tái)。
　　“雖然目前個(gè)別地區(qū)存在房地產(chǎn)過(guò)熱的現(xiàn)象，但是我并不同意全國(guó)房地產(chǎn)泡沫一說(shuō)?！碧斩f(shuō)，“要注意的是，從去年開(kāi)始有大量的海外資金進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要集中購(gòu)買辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?！?BR>　　陶冬表示，很多此類基金在收購(gòu)項(xiàng)目后，會(huì)對(duì)項(xiàng)目打包，半年或者一年以后，在海外市場(chǎng)再次出售給保險(xiǎn)公司和銀行等機(jī)構(gòu)，屬于短線投機(jī)的行為。
　　但麥格理中國(guó)區(qū)總裁戴維否認(rèn)了短線炒作的說(shuō)法?！拔覀?cè)谥袊?guó)已經(jīng)10年，未來(lái)我們?nèi)砸?0年作為一個(gè)投資階段?！贝骶S說(shuō)，“而且，我們的投資看中長(zhǎng)遠(yuǎn)的回報(bào)率，關(guān)注物業(yè)的品質(zhì)和開(kāi)發(fā)商的情況，并不是做短線的投機(jī)?！?BR>　　陶冬認(rèn)為，目前一些海外資金熱衷于投資中國(guó)地產(chǎn)，主要原因在于匯率。他說(shuō)：“用美元收購(gòu)，換來(lái)長(zhǎng)期的人民幣現(xiàn)金流入，這種情況和炒人民幣升值并無(wú)太大區(qū)別。”
　　麥格理的吉姆解釋說(shuō)：“我們并不能操控匯率變化，對(duì)于匯率的變化，只能對(duì)這一風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定的管理。”同時(shí)，他進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)：“關(guān)鍵是在目前這一階段，世界上沒(méi)有更好的地方進(jìn)行投資。”
　　實(shí)際上，目前海外基金投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目并沒(méi)有政策上的限制。投資收購(gòu)的資金在結(jié)匯、所收租金和出售以后的換匯方面，一般都比較順暢。特別是對(duì)于開(kāi)發(fā)型的項(xiàng)目，各地對(duì)于外資基金的到來(lái)，都報(bào)以招商引資的歡迎態(tài)度。
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