下游數(shù)據(jù)

開發(fā)商演繹囚徒困境 上海的已跑了北京還等什么

2005年10月21日13:03   來源：西本資訊
摘要：
    博弈論中所講述的“囚徒困境”故事正在房地產(chǎn)市場中重新演繹。
　　國家統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，中國房地產(chǎn)市場價格漲幅已經(jīng)逐步走低，國家抑制房價上漲的調(diào)控政策已經(jīng)見效。盡管，國家統(tǒng)計局發(fā)言人鄭京平強(qiáng)調(diào)，宏觀調(diào)控目標(biāo)不是將房價突然拉下來，但市場博弈的最終均衡結(jié)果恐怕并不取決于善良的愿望。
　  上海房地產(chǎn)市場此刻正在被降價氣氛所籠罩，而這種氣氛正是房價大幅下跌的先兆。
　　就在國家統(tǒng)計局發(fā)布最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)的同時，一項關(guān)于上海房地產(chǎn)市場的信心調(diào)查也表明，房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始對市場失去信心。上海市統(tǒng)計局19日公布的“三季度本市企業(yè)景氣調(diào)查分析”顯示，上海市房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)跌至不到90點(diǎn)，已與1999年的水平相當(dāng)，而上海本輪房地產(chǎn)價格的上漲起始點(diǎn)，恰恰是1999年。
　　信心不足的結(jié)果是什么，就是“走出觀望”，就是先跑為快。市場最終要看誰先出貨，誰跑得快。
　　那個被很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家講述的博弈論故事“囚徒困境”，正在被開發(fā)商演繹成一個活報劇。
　　理論上講，一旦房地產(chǎn)市場價格走勢出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，那么大幅降價就是誰也擋不住的趨勢。
　　理論說起來很抽象，但現(xiàn)實(shí)生活卻很實(shí)際。實(shí)際的不僅是消費(fèi)者，開發(fā)商同樣也很實(shí)際。
　　面對中央政府的宏觀調(diào)控政策，開發(fā)商最初的對策就是“捂盤”，就是拖。希望借著“捂盤”而穩(wěn)定價格，希望借著媒體、學(xué)者和官員托住市場。但是，計劃沒有變化快，形勢不等人。由于消費(fèi)者的持幣待購和新樓盤的不斷完工，市場的供給形勢發(fā)生了變化。在供給大于需求的情況下，價格下跌就成了必然的趨勢。
　　面對市場供給變化和還款壓力增加的雙重擠壓，開發(fā)商最好的選擇就是降價變現(xiàn)。所以，房地產(chǎn)市場“囚徒困境”的博弈均衡結(jié)果是，每一個開發(fā)商的最優(yōu)選擇都是降價。因為，你不降，他就降。而率先降價者，才能夠率先贏得市場機(jī)會。
　　上海市場的故事，同樣也會在北京上演，因為市場的道理是一樣的。北京市1-8月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)已經(jīng)頗能說明問題。一組數(shù)據(jù)是，1-8月商品期房預(yù)售成交12萬套、1473.4萬平方米，同比分別下降23.8%和20.2%。另一組數(shù)據(jù)是，截至8月底，空置一年以上商品房面積385.4萬平方米，同比增長23.7%，增幅比上年同期高30.8個百分點(diǎn)。
　　數(shù)據(jù)說明，北京市場的供求關(guān)系實(shí)際上也發(fā)生了變化。
　　面對變化的市場，北京開發(fā)商在號召消費(fèi)者“走出觀望”時，其實(shí)會率先“走出觀望”，那就是“三十六計走為上”。
　　跑吧，投資者已經(jīng)跑了，上海開發(fā)商也跑了，北京開發(fā)商還等什么？
                 來源：中華工商時報
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