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    新干線訊 新華社 日前，中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)在北京召開了“商品房銷售模式研討會(huì)”，是否取消商品房預(yù)售制度再次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。這一制度給國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了怎樣的影響？究竟誰(shuí)才是商品房預(yù)售的最大贏家？現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度真的應(yīng)該取消嗎？
　　預(yù)售缺乏監(jiān)管市場(chǎng)問題重重
　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所研究員劉俊海在研討會(huì)上表示，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，商品房預(yù)售制度降低了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻，鼓勵(lì)更多企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，保證了我國(guó)住房制度改革取得成功。但現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度將融資和銷售融為一體，開發(fā)商利用制度漏洞，把風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)移給了消費(fèi)者和銀行，成為這一制度的最大贏家。
　　對(duì)消費(fèi)者而言，首先，商品房的物理狀況不確定，如商品房?jī)?nèi)在質(zhì)量、配套設(shè)施和綠化等；其次，商品房的權(quán)利狀況不確定，如一房多賣；第三，開發(fā)商的履約能力和誠(chéng)信度不確定。因此，在信息占有方面，消費(fèi)者更處于弱勢(shì)，知情權(quán)、選擇權(quán)與公平交易權(quán)缺乏有效保障，而開發(fā)商則更容易有恃無(wú)恐地實(shí)施欺詐。
　　同時(shí)，這種制度也讓房地產(chǎn)開發(fā)商的融資完全依賴于國(guó)內(nèi)銀行，這勢(shì)必會(huì)增加銀行的風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)人民銀行發(fā)布的２００４中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告稱，統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在７０％以上。以北京為例，２０００年至２００２年北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為８１．２％，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)問題較為嚴(yán)重。
　　期房?jī)r(jià)格低是幻覺還是現(xiàn)實(shí)
　　目前，期房?jī)r(jià)格較現(xiàn)房?jī)r(jià)格約低１０％至１５％。所以不久前，當(dāng)央行“取消商品房預(yù)售制度”的建議一出，購(gòu)房消費(fèi)者的觀點(diǎn)也出現(xiàn)了分歧，搜狐焦點(diǎn)調(diào)查顯示，有近五成的網(wǎng)民認(rèn)為，如果預(yù)售被禁止從而引發(fā)房?jī)r(jià)上漲，對(duì)購(gòu)房人是極其不利的。
　　但中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所研究員易憲容認(rèn)為，購(gòu)房民眾看到的所謂期房?jī)r(jià)格低，實(shí)際上是一種幻覺。因?yàn)檫M(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)而又存在相互競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的企業(yè)數(shù)目不會(huì)太多，企業(yè)之間會(huì)明顯感到競(jìng)爭(zhēng)壓力，因此開發(fā)商之間存在價(jià)格合謀動(dòng)機(jī)。在或真或假的行情看漲的大背景下，消費(fèi)者反而會(huì)對(duì)降價(jià)出售的房屋的質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，從而陷入買漲不買跌、“價(jià)格越低房子越賣不出去”的惡性循環(huán)。
　　而商品房預(yù)售制度則為開發(fā)商的價(jià)格合謀創(chuàng)造了先天條件。因?yàn)殚_發(fā)商使用的是無(wú)成本的商品房預(yù)售貸款資金，不會(huì)增加他們合謀的成本。因?yàn)榻栀J需要成本，房屋銷售延后一天就得支付一天的利息，而且房屋一旦賣不出去就可能面臨資金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下開發(fā)商就會(huì)拋售樓房，從而房?jī)r(jià)快速下降。
　　劉俊海也認(rèn)為，取消期房銷售未必導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲，因?yàn)楝F(xiàn)房的價(jià)格取決于商品房的內(nèi)在價(jià)值與供求關(guān)系。在現(xiàn)房銷售中，房屋的狀況一清二楚，只要房屋質(zhì)次價(jià)高，就賣不出去，價(jià)格自然下跌。而且，現(xiàn)房銷售也有助于開發(fā)商進(jìn)行公平競(jìng)爭(zhēng)，激勵(lì)其提供價(jià)廉物美的產(chǎn)品，從而把房?jī)r(jià)控制在合理價(jià)位內(nèi)。
　　“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”勢(shì)在必行
　　與會(huì)專家認(rèn)為，雖然現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，但如立即取消這一制度，短期內(nèi)會(huì)造成房源減少，引起市場(chǎng)波動(dòng)。所以建議逐步取消商品房預(yù)售制度，先建立由開發(fā)商、銀行和消費(fèi)者三方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制。
　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所研究室主任廖英敏建議，首先，要建立嚴(yán)格的房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，只有達(dá)到一定資質(zhì)的企業(yè)才能進(jìn)入市場(chǎng)。
　　其次，對(duì)商品房預(yù)售資金可采取專項(xiàng)信托、專門賬號(hào)等方式管理。這樣既可防止開發(fā)商隨意挪用房屋預(yù)售資金，也可防止開發(fā)商假按揭等違法行為。
　　易憲容認(rèn)為，首先要建立明確處罰違規(guī)開發(fā)商的制度，甚至要限制違約企業(yè)再進(jìn)入這個(gè)行業(yè)；要制定清晰的、可操作的合同標(biāo)準(zhǔn)，保護(hù)購(gòu)房者的利益；另外，預(yù)售資金可根據(jù)工期分２到５次付款，這樣可保證商品房質(zhì)量。
　　其次，政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管，包括事前、事中和事后監(jiān)管，事前要對(duì)開發(fā)商的資金狀況、信用度和實(shí)力進(jìn)行一系列審查；工程開工后，要檢查是否按合同要求進(jìn)行施工，是否延期和修改合同；最后，要有相關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)督開發(fā)商公平、公正地與購(gòu)房者進(jìn)行商品房交接。