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房地產(chǎn)信托基金面臨五大障礙

2005年10月20日07:47   來(lái)源：西本資訊
摘要：
　　國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)公司戴德梁行日前表示，盡管房地產(chǎn)投資信托基金（REIT s）進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，提供了種種房地產(chǎn)投資的渠道和便利，但國(guó)內(nèi)尚未成熟的房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)模式，構(gòu)成了內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行境外融資的障礙。戴德梁行估計(jì)部高級(jí)助理董事葉子華表示，跨境REIT s將面臨五大障礙：
　　一是物業(yè)業(yè)權(quán)。部分國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題成為通過(guò)REIT s融資的一大法律障礙。除了土地使用權(quán)性質(zhì)及使用年期的問(wèn)題外，還包含取得正式產(chǎn)權(quán)證明文件的問(wèn)題，國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)項(xiàng)目在竣工后很長(zhǎng)時(shí)間，都未獲發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證，未能滿足REIT s對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目必須具備完整業(yè)權(quán)的要求，這就使得某些具備經(jīng)濟(jì)效益的房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法通過(guò)RE－IT s上市融資。因此，物業(yè)業(yè)主在籌備將房地產(chǎn)項(xiàng)目注入REIT s時(shí)，取得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件成為通過(guò)REIT s融資的前提條件。
　　二是專業(yè)管理。由于納入REIT s的物業(yè)非業(yè)主100％擁有，項(xiàng)目需要物業(yè)管理和資產(chǎn)管理方面的專業(yè)支持，才能把資產(chǎn)的潛在價(jià)值體現(xiàn)出來(lái)。國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在缺乏專業(yè)資產(chǎn)管理等問(wèn)題，例如物業(yè)管理、設(shè)施管理、租戶組合管理、租金管理等，如屬酒店項(xiàng)目則需要酒店管理。而國(guó)內(nèi)現(xiàn)有能提供租戶組合和長(zhǎng)期回報(bào)率等投資運(yùn)營(yíng)狀況分析的專業(yè)資產(chǎn)管理公司較少，物業(yè)業(yè)主及基金管理人需聘任具有國(guó)際水平的專業(yè)管理公司參與營(yíng)運(yùn)。
　　三是基金價(jià)格。房地產(chǎn)項(xiàng)目要通過(guò)REIT s上市融資，必須先由當(dāng)?shù)刈C監(jiān)會(huì)認(rèn)可的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。REIT s的基金單位價(jià)格基本上與該REIT s的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值掛鉤，但按國(guó)際資本市場(chǎng)的慣例，在新上市時(shí)，基金單位價(jià)格跟房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值會(huì)有若干折讓，以吸引投資者購(gòu)買。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍沒(méi)有接受此市場(chǎng)概念，故可能與基金經(jīng)理在基金單位的定價(jià)上出現(xiàn)分歧。
　　四是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。證監(jiān)會(huì)對(duì)上市公司信息透明度有較高要求，特別是財(cái)務(wù)及稅務(wù)方面，需要配合國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，并需全面披露，讓投資者對(duì)開(kāi)發(fā)商的規(guī)模及能力有所了解，而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在這方面存在缺陷，有待進(jìn)一步提高企業(yè)的信息透明度。
　　五是稅率。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)稅前投資回報(bào)率一般會(huì)達(dá)到7－10％以上，但由于國(guó)內(nèi)稅種較多，稅率亦較高，稅后的投資回報(bào)不一定能達(dá)到境外投資者的預(yù)期收益率。
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