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    新華網(wǎng)北京１０月１９日電（記者王宇、陳芳、 陳黎明）營(yíng)業(yè)面積超過(guò)１萬(wàn)平方米的大賣場(chǎng)，按商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模效益比，是半徑１.５公里之內(nèi)不能有第二家大賣場(chǎng)存在。然而，記者近日跟隨有關(guān)部門的調(diào)查顯示，在我國(guó)一些大中城市，商業(yè)街區(qū)缺乏規(guī)劃、貪大求全、商場(chǎng)扎堆建設(shè)的現(xiàn)象非常普遍。
    “目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)正呈現(xiàn)出過(guò)熱特點(diǎn)，部分城市地產(chǎn)項(xiàng)目空置情況嚴(yán)重，已到了宏觀調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期?！鄙虅?wù)部商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查組負(fù)責(zé)人表示。
　　商業(yè)地產(chǎn)超高速發(fā)展，空置面積達(dá)到２１％
    武漢廣場(chǎng)購(gòu)物中心總經(jīng)理肖周云最近有些憂心忡忡：“如果在購(gòu)物中心周邊地區(qū)再建３０萬(wàn)平方米的商業(yè)設(shè)施，估計(jì)節(jié)假日時(shí)幾家商場(chǎng)的停車位加起來(lái)會(huì)有上千輛的缺口。沒(méi)有地方停車，誰(shuí)還敢到解放大道購(gòu)物？”
    解放大道商場(chǎng)扎堆，只是我國(guó)一些城市商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)和投資過(guò)熱的一個(gè)縮影。目前這里已建有世貿(mào)廣場(chǎng)等４家總營(yíng)業(yè)面積達(dá)３０萬(wàn)平方米的大型賣場(chǎng)。
    上海是全國(guó)賣場(chǎng)扎堆最嚴(yán)重的地區(qū)之一，在莘莊地區(qū)，擁擠著彼此相距半公里到２公里的６家大型賣場(chǎng)，而且又有另外兩家上萬(wàn)平方米的大型賣場(chǎng)在計(jì)劃興建中。
    “按照世界慣例, 只有交通便利、周邊商圈人口超過(guò)百萬(wàn)的情況下，方能支撐起一個(gè)營(yíng)業(yè)面積幾十萬(wàn)平方米的大型摩爾。與目前北京西北部幾十萬(wàn)的商圈人口相對(duì)應(yīng)，總營(yíng)業(yè)面積達(dá)到４１萬(wàn)平方米的北京金源購(gòu)物中心明顯過(guò)大?！北本┦猩虅?wù)局有關(guān)人士分析認(rèn)為。
    商業(yè)地產(chǎn)，是指區(qū)別于住宅地產(chǎn)，包括商場(chǎng)、酒店等商業(yè)營(yíng)業(yè)用房在內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。從２００４年起，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)變得炙熱起來(lái)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，近５年，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)２８.９％，新開(kāi)工面積年均增長(zhǎng)２８.４％。今年上半年，部分地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)超高速發(fā)展，其中僅上海市就增長(zhǎng)了９６.９％，武漢市增長(zhǎng)更是超過(guò)２００%。
    過(guò)熱正以空置面積大幅增加的形式表現(xiàn)出來(lái)。記者從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和各地商務(wù)部門了解到，到今年６月末，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積增長(zhǎng)達(dá)到２１％。其中北京市上半年商業(yè)空置一年以上的面積達(dá)到４２萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)１３３％，一些城市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積增長(zhǎng)甚至超過(guò)了新開(kāi)發(fā)面積。
    過(guò)剩負(fù)面效應(yīng)凸顯
    “許多商業(yè)街區(qū)看上去很繁華，但有幾家商場(chǎng)在賺錢，實(shí)在說(shuō)不清。”肖周云坦言。
    北京市商務(wù)局調(diào)查顯示，總投資累計(jì)達(dá)到４０億元的北京市金源購(gòu)物中心，號(hào)稱亞洲最大購(gòu)物中心。自去年１０月開(kāi)業(yè)以來(lái)，除美食中心、居然之家、星美院線等經(jīng)營(yíng)相對(duì)好一些，其他４１８家知名品牌專賣店以及大型購(gòu)物中心均經(jīng)營(yíng)較差，遠(yuǎn)未達(dá)到預(yù)計(jì)目標(biāo)。上海市經(jīng)濟(jì)委員會(huì)提供的數(shù)字也顯示，莘莊繁華商業(yè)區(qū)，今年五一黃金周期間，其賣場(chǎng)零售額均出現(xiàn)了下降的怪現(xiàn)象。
    中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王永平說(shuō)：“一些城市中心地區(qū)的‘商場(chǎng)扎堆’，確實(shí)帶來(lái)了商家“貼身肉搏”惡性競(jìng)爭(zhēng)、商場(chǎng)銷售額下降和零售商撤市等后果。”
    商業(yè)設(shè)施的過(guò)剩，還極易帶來(lái)資金鏈的斷裂。據(jù)商務(wù)部市場(chǎng)建設(shè)司介紹，與國(guó)外成熟的商業(yè)地產(chǎn)商“只租不售，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)”的開(kāi)發(fā)模式不同，我國(guó)開(kāi)發(fā)商普遍采取的開(kāi)發(fā)方式是通過(guò)用建筑商墊付資金把商業(yè)設(shè)施建好，再采取“售后反租”的形式，把項(xiàng)目分塊賣給中小投資者。由于開(kāi)發(fā)資金大量是以墊付、借貸和租賃的形式存在，有可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。
    中國(guó)人民銀行統(tǒng)調(diào)司提供的數(shù)據(jù)顯示，上半年商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款同比增長(zhǎng)４６％，是同期住宅開(kāi)發(fā)貸款增幅的三倍還多。一位參與商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研的人士稱，目前銀行承擔(dān)的商業(yè)地產(chǎn)貸款超過(guò)２０００億元，這其中有多少資金有風(fēng)險(xiǎn)，誰(shuí)也說(shuō)不清。
    “一處閑置的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，前期投入的開(kāi)發(fā)資金可達(dá)幾千萬(wàn)甚至上億元人民幣，這樣的浪費(fèi)，在許多大中城市都存在。此外，一個(gè)大型的商業(yè)中心，往往是城市的交通樞紐，如果規(guī)劃不當(dāng)，樞紐就會(huì)變成擁堵點(diǎn)?！眳⑴c調(diào)研的商務(wù)部市場(chǎng)建設(shè)司副處長(zhǎng)劉曉峰說(shuō)。
    商業(yè)設(shè)施過(guò)剩還極可能引發(fā)社會(huì)惡性事件。２００４年３月，開(kāi)業(yè)不到半年的四川綿陽(yáng)億家樂(lè)大型超市因經(jīng)營(yíng)不善倒閉，導(dǎo)致２００家供貨商恐慌、哄搶商品。事后有專家認(rèn)為，如果億家樂(lè)超市不選擇在距原有的百盛、好又多超市兩家賣場(chǎng)不足５００米的市中心開(kāi)業(yè)，也許就不會(huì)有這樣的事件發(fā)生。
    科學(xué)調(diào)控防止商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)蔓延
    商務(wù)部商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查組分析認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商非理性投資、缺乏商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃是目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)過(guò)熱苗頭的主要原因。
    武漢大陸橋投資開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理于洋說(shuō)：“商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量的快速增加，一是房地產(chǎn)調(diào)控后市場(chǎng)游資在尋找出口，同時(shí)，比住宅開(kāi)發(fā)多出５％到１０％的利潤(rùn)，也是一些住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場(chǎng)的重要原因。”
    記者了解到，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)加強(qiáng)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)資金快速向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。此外，出于對(duì)人民幣再次升值的預(yù)期，今年７月份以來(lái)，嘉德、盛陽(yáng)、摩根士丹利等海外資本也競(jìng)相進(jìn)軍這一領(lǐng)域。
    以出售的方式獲取短期利潤(rùn)，而不考慮商業(yè)經(jīng)營(yíng)，是相當(dāng)一部分商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍持有的心態(tài)。王永平分析認(rèn)為，部分商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是從開(kāi)發(fā)住宅轉(zhuǎn)移而來(lái)，以追求短期利潤(rùn)為目的。他們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上不是采取“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、放水養(yǎng)魚(yú)”的方式，而是當(dāng)起了“甩手掌柜”，將項(xiàng)目簡(jiǎn)單的切成“豆腐塊”，再以粗略的方式租售給經(jīng)營(yíng)者，并且“賣完就走”。由于開(kāi)發(fā)資金大部分以建筑商墊付和銀行貸款的形式籌集，這種開(kāi)發(fā)方式成本低利潤(rùn)高，引得很多開(kāi)發(fā)商蜂擁而至。
    商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)剩的原因，大多在于缺少商業(yè)規(guī)劃。湖北省武漢商務(wù)廳市場(chǎng)處處長(zhǎng)蔡海泉認(rèn)為，由于缺乏商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃，不僅同一地段擁擠著多家大型商業(yè)項(xiàng)目，且開(kāi)發(fā)形式存在同質(zhì)化特點(diǎn)，商品都差不多，造成資源的浪費(fèi)。
    專家指出，一些地方政府追求短期效益，追求招商引資數(shù)量、引進(jìn)大型商業(yè)項(xiàng)目，把建設(shè)大型商業(yè)設(shè)施作為政績(jī)和形象，不加節(jié)制地增加商業(yè)用地供應(yīng)量，直接導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)的不規(guī)范發(fā)展。
    “中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的根本癥結(jié)在于專業(yè)性欠缺?！敝袊?guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)商業(yè)廣場(chǎng)專業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)郭增利說(shuō)，開(kāi)發(fā)商把主要精力集中在銷售方面，忽略了商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律，一些商業(yè)中心商業(yè)定位不準(zhǔn)，業(yè)態(tài)組合混亂，商業(yè)用房的設(shè)施、結(jié)構(gòu)也都不按照商業(yè)規(guī)律建設(shè)，造成不易租售、項(xiàng)目閑置的后果。
    對(duì)此，商務(wù)部認(rèn)為，國(guó)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目的培育期，即從開(kāi)業(yè)到正常經(jīng)營(yíng)一般要２－３年。目前，商業(yè)地產(chǎn)正處建設(shè)高峰期，如不及時(shí)加以調(diào)控，問(wèn)題將更為嚴(yán)重。商務(wù)部建議盡快出臺(tái)《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理?xiàng)l例》，加強(qiáng)對(duì)大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)的科學(xué)調(diào)控；對(duì)擬建的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清理，防止商業(yè)地產(chǎn)熱繼續(xù)蔓延。