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上海樓市價格必須回調 更大降價波降臨

2005年10月15日11:35   來源：西本資訊
摘要：
 　“如果有人能在年底前幫我完成新推樓盤６成的銷售率，我聘他（她）做銷售經理；要是能百分之百售出，我讓他做副總！”上海一家房地產企業(yè)的老板在談及今年“最后的行情”時，顯得有些焦慮。
　　眼下，“焦慮”是開發(fā)商對樓市的普遍感覺：積累了半年之久后，新房上市洪峰不可阻擋地到來了；年關“還錢”的財務壓力與日俱增，而每年第一季度的銷售淡季又轉眼將至。分析 人士認為，在多面擠壓下，今年年底到明年第一季度，開發(fā)商降價促銷的壓力會空前加大，市場會在供需博弈中尋求新的均衡。“留給開發(fā)商‘死撐’的時間不多了，星星點點的降價之火已燃起，一旦購買力的‘奶酪’被先行者瓜分，后來者只能品嘗‘先降主動，后降被動’的苦酒。”
　　供給洪峰不可阻擋，房源積壓越來越多
　　官方網站“網上房地產”統(tǒng)計顯示，截至９月底，上海新上市積壓的一手房最多時超過２０００萬平方米；１０月以來，新房存量還有近１７００萬平方米。銷售量雖然也在增加，但增量遠遠趕不上上市量，可售房源越積越多。究其原因，從今年５月份樓市調控發(fā)力開始，近半年來，開發(fā)商不約而同地選擇“捂盤”，與政策博弈。本以為“熬到”九、十月份就會“柳暗花明”，但今非昔比，９月份整體行情與去年相比，仍是疲軟得很。一年一度的財務結算又一天天迫近，開發(fā)商被迫推盤，輔以鋪天蓋地的促銷廣告，并不忘制造些“熱銷”場面，企圖抓住第四季度的“尾巴”，爭相脫身。
　　統(tǒng)計顯示，今年４到８月，上海市場上預熱的樓盤有６１個，但截至９月底，開盤的還不到１／３；剩下的樓盤幾乎全盯著“金九銀十”，都準備在年底這一傳統(tǒng)的銷售旺季入市。１０月長假之后，每天新上市房源的面積都在１５萬平方米左右，不下一兩千套，而每天售出的約只有１／３。今年上海樓市第一波供應洪峰已無可阻擋地到來了，在未來一、兩個月里，新房大量上市將持續(xù)不斷，房源積壓還會增加。
　　待售房源大量積壓，使得新房購房力面臨大考。預計今年上海商品房新增開發(fā)面積在３０００萬平方米以上，按目前市場整體均價８０００元／平方米（實際區(qū)域價格差異很大）計算，至少需要２４００億資金才能將其消化掉。而年內，上海市政府安排的１０００萬平方米動遷配套商品房和定向銷售的１０００萬平方米中低價房將陸續(xù)上市，其對市場價格的“下拉”效應會越來越大。所有這些都表明，未來上海樓市將持續(xù)處在供大于求的狀態(tài)之下，價格上漲已無可能。
　　房企資金鏈普遍繃緊，融資壓力空前
　　更重要的是，“東風不予周郎便”——這一回與去年明顯不同，時間不再站在開發(fā)商一邊，消費者等得起，開發(fā)商卻等不起。低迷樓市拖得越久，積累下來的新房越多，開發(fā)商的資金壓力也就越大。
　　進入１０月，銀行已開始催帳。近期，針對房地產企業(yè)的大額授信已基本停止；即使在授信額度內的放貸，抵押、擔保等方面的限制從嚴。此前，建行、農行、交行都曾表示，只愿對年度銷量排名前５０強的房地產企業(yè)貸款。一方面是融資受阻，另一方面支出卻提前到來。下半年以來，建筑公司普遍要求開發(fā)商在項目進展到一半的時候，須支付３０％以上的工程款，水泥等大部分原材料企業(yè)則要求帶現金提貨。而在去年房地產行業(yè)火爆時，建材費用全由建筑公司事先墊付，等到項目預售，開發(fā)商拿到購房人的錢時，才支付給建筑商。
　　急需資金的房地產企業(yè)紛紛尋找出路。除了少部分優(yōu)質企業(yè)能獲得海外基金、信托等條件苛刻的援手外，大多數房企只得走非正常渠道：或通過銀行居間“委托貸款”，以１５％到１８％的高額年利率向一些有余錢的國企借貸；或是以內部信托的形式，以支付高收益率為誘餌，向公司內部員工快速融資；或是直接忍痛“割肉”，向外轉讓部分股份、房產，來換取一定的資金。凡此種種，無不顯示房產商的資金問題已迫在眉睫。而購房者持續(xù)觀望、市場普遍預期走跌，所導致的長時間交易清淡、資金無法回籠，正是房企資金壓力空前的原因所在。
　　“價格必須回調，回落到去年９月份的水平”
　　沒有人希望低迷、膠著的樓市茫茫然地繼續(xù)下去，買房人不希望，開發(fā)商不希望，監(jiān)管當局也不希望。如何結束眼下樓市疲軟的“不應期”？
　　唯有調價。價格是樓市膠著行情的始作俑者，也只有價格才將是曖昧、低迷樓市的終結者?！安还荛_發(fā)商是否心存幻想，價格必須回調?！敝袊笖笛芯吭海ㄈA東）副院長陳晟說，樓盤能否賣得動，關鍵看性價比，“只有那些價格、品質都尊重客戶的樓盤才有售出的希望。”
　　事實上，目前市場上大凡銷售尚可的樓盤，都是那些性價比突破了消費者心理底線的樓盤。譬如９月初，萬兆地產率先以“特價房”的方式，在上海南郊七寶地區(qū)推出三幢小高層，均價不到７０００元/平方米，回落到該項目２００４年年初的水平。結果，兩天之內銷售１４０余套，回籠資金超過１億元。綜觀９月份，上海樓市成交的熱點明顯集中在降價樓盤。１０月上旬的房展會上，被看好的也是“特價樓盤”。
　　“房價，確切地講是下調的房價，現在是決定成交量的首要因素。降價營銷價成了撬動市場成交量的一大支點和關鍵要素。”上海華燕置業(yè)策劃有限公司副總經理鄧偉博士說，畢竟廣大自住型購房需求考慮的第一要素是房價，而不是收益率等誘惑性指標。當開發(fā)商津津樂道某樓盤降價導致一周內成交率高達５０％時，市場傳達了一個明白無誤的信號：需求仍青春常在，只是什么樣的價格體系，才能讓低迷樓市中的亮點不再是星星點點、曇花一現。
　　買賣雙方會接受什么樣的價格體系？市場將在什么區(qū)間達成均衡？
　　“房價必須有較大幅度的調整。”方方房產工作室主任胡宗亙認為，跟風不只是消費者的專利，開發(fā)商也會如此，當市場上多數開發(fā)商都采取這種行為時，必將把價格降到更低。
　　鄧偉告誡，一旦降價的示范效應疲軟，后來者也許只能品味“先降主動，后降被動”的滋味。
　　中國指數研究院（華東）副院長、分析師陳晟認為，在收支雙向擠壓下，今年年底、明年第一季度，開發(fā)商的資金壓力將達到最高點，屆時新的降價波將不可避免；開發(fā)商不得不迎合市場，最終讓“房價回落到去年９月份的水平?！彼踔吝€斷言，“利潤率不降低、樓市不進入理性狀態(tài)，宏觀調控就不會停止。開發(fā)商一定要有這樣的意識?！?
　           來源：新華網 
 
  
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