下游數(shù)據(jù)

房地產(chǎn)調(diào)控政策的五個(gè)取向

2005年10月13日08:15   來(lái)源：西本資訊
摘要：
    中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將近20年，在風(fēng)風(fēng)雨雨中逐步完善，開(kāi)發(fā)商們也從“摸著石頭過(guò)河”走向理性營(yíng)商。最近，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的政策調(diào)控正在從五個(gè)方面積極準(zhǔn)備并逐步實(shí)施：
    第一個(gè)方面是管理并控制好國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)資源。不動(dòng)產(chǎn)的原料應(yīng)該是土地、山河、森林、礦產(chǎn)。由于國(guó)家在經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期各地經(jīng)濟(jì)水平參差不齊，缺少足夠的資金支持，只能準(zhǔn)許一些地區(qū)進(jìn)行粗放式資源開(kāi)采。前些年全國(guó)一片土地買(mǎi)賣(mài)熱潮，重要的經(jīng)濟(jì)資源被隨意倒來(lái)倒去，甚至有些地方基礎(chǔ)設(shè)施欠發(fā)達(dá)就用期貨商品的概念炒作土地。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，國(guó)家必須嚴(yán)格控制資源類商品，制定詳細(xì)且可行的土地供給政策，如目前已經(jīng)執(zhí)行的土地“招、拍、掛”制度就是資源控制的一個(gè)方面，當(dāng)然緊隨而至的還有對(duì)礦山、煤炭、石油、燃?xì)狻撹F、森林、海洋、灘涂、空域、地下空間等資源的調(diào)控。
    第二個(gè)方面是管理和控制好不動(dòng)產(chǎn)生產(chǎn)。不管是土地還是煤礦，不規(guī)范的開(kāi)發(fā)管理必然使投機(jī)商以犧牲公共資源和民眾利益為代價(jià)獲取暴利，有些地方政府也會(huì)以涵養(yǎng)稅源為名放棄國(guó)家利益和壓制民眾權(quán)利。為此，國(guó)家在經(jīng)過(guò)前幾次宏觀調(diào)控后，明智地選擇按照生產(chǎn)規(guī)律調(diào)控、梳理開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，如開(kāi)發(fā)立項(xiàng)、規(guī)劃審批的公示制度，國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的公眾聽(tīng)證制度，以及按照國(guó)際通用規(guī)范制定的組織、資質(zhì)、質(zhì)量、節(jié)能、環(huán)保等限定和制約措施，并且進(jìn)一步明確了各種生產(chǎn)過(guò)程中的稅費(fèi)，避免國(guó)家計(jì)劃失控、國(guó)有資產(chǎn)流失、市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)。
    第三個(gè)方面是管理和控制好不動(dòng)產(chǎn)流通。在房地產(chǎn)發(fā)展初期，由于我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)在計(jì)劃體制下人民缺少住宅及相應(yīng)的配套環(huán)境，使初期投放市場(chǎng)的房產(chǎn)受到市場(chǎng)的搶購(gòu)，明顯供不應(yīng)求。在這種供需態(tài)勢(shì)下，昂貴的房地產(chǎn)商品成了投機(jī)分子的掌中物，幾經(jīng)周轉(zhuǎn)便使原本幾十萬(wàn)元一畝的土地、幾十萬(wàn)元一套的住房成倍漲價(jià)，而這種利潤(rùn)并非生產(chǎn)和投入所得，而是那些有權(quán)、有關(guān)系的人倒賣(mài)所至。國(guó)家為了鼓勵(lì)投入，抑制投機(jī)，最近出臺(tái)了地產(chǎn)禁止協(xié)議出讓、房產(chǎn)控制期房交易、停止期房買(mǎi)賣(mài)、鼓勵(lì)現(xiàn)房交易等政策，希望經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的控制與調(diào)整，使房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)透明合理，避免人為的炒買(mǎi)炒賣(mài)。
    第四個(gè)方面是管理和控制好不動(dòng)產(chǎn)持有。購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)正成為一些先富起來(lái)的人們最主要的投資方式之一，同時(shí)，普通居民也把大量的儲(chǔ)蓄投放到不動(dòng)產(chǎn)上，實(shí)際上他們并不能很好地利用這些資產(chǎn)，造成無(wú)效持有不動(dòng)產(chǎn)。為了鼓勵(lì)有效使用和利用資源，對(duì)那些無(wú)效持有和空置或閑置資產(chǎn)的行為加以限制，國(guó)家將會(huì)陸續(xù)推出資產(chǎn)占用稅，如果基本家庭的住房指標(biāo)是150平方米的話，那么大于150平方米的持有資產(chǎn)就要征稅，而且會(huì)隨著持有面積的增大和不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的供給情況調(diào)節(jié)稅率。
    第五個(gè)方面是推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的透明化。十幾年來(lái)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展之所以成為政府或少數(shù)人的機(jī)會(huì)，其原因就是土地資源和環(huán)境信息被少數(shù)人掌握，大多數(shù)購(gòu)房人是永遠(yuǎn)也看不透那層面紗的。在國(guó)外，土地供給、城市規(guī)劃、城市經(jīng)濟(jì)、人口及人口比例、交通及事故、商業(yè)及銷(xiāo)售量、人均收入、失業(yè)率等等信息都是由專門(mén)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)并公開(kāi)發(fā)布的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房屋購(gòu)買(mǎi)人都可以通過(guò)政府發(fā)布的公開(kāi)信息決定購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)土地和房屋置業(yè)。目前政府已投入大量資金進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)信息的組織和積累，希望能夠早一天提供給社會(huì)使用。當(dāng)然，那一天的到來(lái)也預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)平均化。
    如果政府在以上五個(gè)方面的工作和政策研究都達(dá)到一定水平，一個(gè)理性的不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)就將形成。上面所說(shuō)的五個(gè)方面的改進(jìn)是針對(duì)以前的問(wèn)題提出的，在這些問(wèn)題解決之后，將是更深層次的資金問(wèn)題、金融產(chǎn)品多元化問(wèn)題、以及不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品證券化問(wèn)題。
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