下游數(shù)據(jù)

破譯上海樓市四季度謎局

2005年10月11日01:00   來源：西本資訊
摘要：
    新干線訊 每日經(jīng)濟(jì)新聞 調(diào)控后的上海地產(chǎn)市場充滿謎局。買？賣？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》綜合天地行、上海富陽、易居中國研發(fā)部等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，為市場提供政策、供應(yīng)量、價(jià)格等資訊，全面剖析2005年四季度上海樓市走勢。
    政策層面：調(diào)控措施頻出
　　解讀：購房者變得理性，明年房價(jià)或?qū)⒄w下降
　　今年上半年，從中央到地方，連續(xù)出臺措施調(diào)控房價(jià)：房貸利率升高；開征5%的差額營業(yè)稅、停止轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)、調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、上調(diào)別墅契稅和征收差額增值稅等。購房者正在變得理性，上海樓市已出現(xiàn)成交下降、價(jià)格走低局面。
　　天地行分析師預(yù)計(jì)，四季度上海房地產(chǎn)市場成交很難大幅反彈，明年房價(jià)可能整體下降，2007年才會出現(xiàn)較為強(qiáng)勁的價(jià)格反彈。
    市場層面：9月份量升價(jià)跌
　　解讀：房價(jià)普跌預(yù)示著上海樓市進(jìn)入階段性調(diào)整
　　2004年7月以來，上海房市在短短一年間，經(jīng)歷了一個(gè)從波峰到波谷急劇變化的過程。在2005年5月傳統(tǒng)成交旺季，成交量急劇降至谷底。5、6月市場成交量僅為去年同期的40%左右。
　　不過，7月份市場開始顯露逐步回暖跡象。上海富陽分析師指出，由于開發(fā)商配合傳統(tǒng)銷售旺季理性下調(diào)房屋售價(jià)，成交開始反彈。
　　值得注意的是，9月以來，在成交量持續(xù)反彈的同時(shí)，出現(xiàn)了價(jià)格持續(xù)下跌的背離走勢。易居中國分析師認(rèn)為，這種下跌走勢不同于調(diào)控初期由于成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)而導(dǎo)致的下跌，而主要是樓盤普遍降價(jià)所致。
    開發(fā)商策略：降價(jià)狂潮襲來
　　解讀：四季度更多樓盤將會降價(jià)或低開
　　調(diào)控后，上海樓市的直接反應(yīng)就是一手房交易全面萎縮，先前銷售火爆的樓盤遭遇了銷售困境。全市成交量6月份比5月份下降16.9%，7月份比6月份下降4.3%，首次出現(xiàn)高位滯漲。
　　由于一些開發(fā)商資金鏈難以維系，持續(xù)多年未見的新盤降價(jià)風(fēng)開始冒頭。
　　天地行數(shù)據(jù)顯示，6月，萬里雅筑一期第二批房源開始降價(jià)，創(chuàng)造了萬里板塊的新低，達(dá)安春之聲花園等樓盤緊接著降價(jià)。7月，錦繡華城將均價(jià)從13500元調(diào)整到了9000元，降幅近35%，同時(shí)大華集團(tuán)也全面下調(diào)在售樓盤價(jià)格；有些樓盤則以貼契稅、送家電的方式變相降價(jià)。8月，三林板塊一些樓盤開始降價(jià)。
　　此外，靜安四季、揚(yáng)子江家園、中環(huán)翡翠灣等樓盤則以低于市場價(jià)15%以上的幅度開盤。9月，上海萬科也開始調(diào)整部分在售樓盤的價(jià)格，“藍(lán)山”、“春申萬科城”、“朗潤園”三個(gè)在售樓盤同時(shí)推出優(yōu)惠房源，降價(jià)幅度在5%~15%之間。
　　從市場反應(yīng)看，率先降價(jià)的萬里雅筑短短一個(gè)半月成交超過百套，大華、萬科優(yōu)惠房源已銷售一半左右，銷售情況良好，中環(huán)翡翠灣銷售也較火爆，靜安四季更是創(chuàng)造了新的銷售紀(jì)錄。降價(jià)、低價(jià)推出樓盤迎合了購房者的下跌預(yù)期，因此，成交量逆市飄紅。
　　據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》了解，4季度更多樓盤將會降價(jià)或低開，以挽救長達(dá)6個(gè)月的成交低迷困局。
    供應(yīng)結(jié)構(gòu)：中低價(jià)房傾巢而出
　　解讀：政府調(diào)整上海房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的決心非常堅(jiān)定
　　2004年的土地政策是“控制增量、盤活存量”。而為了響應(yīng)宏觀調(diào)控，上半年上海土地市場也是極富戲劇性。
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2005年一季度起，上海土地供應(yīng)幾乎全是配套商品房，共推出74幅660余萬平方米的配套商品房。二季度上海市土地供應(yīng)驟然放量，不到3個(gè)月的時(shí)間，近900萬平方米供應(yīng)量急速推出。截至2005年7月，牽動(dòng)民心的上?！皟蓚€(gè)1000萬”工程配套商品房推地面積已達(dá)1245萬平方米。
　　長達(dá)7個(gè)月的時(shí)間里，僅有香港新鴻基地產(chǎn)以31.85億元摘得浦東新區(qū)濰坊街道一幅綜合用地。配套商品房土地供應(yīng)急劇增多與商品房土地市場的冷清形成了鮮明的對比。
　　天地行分析師認(rèn)為，政府調(diào)整上海房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的決心非常堅(jiān)定。這預(yù)示著，未來上海房地產(chǎn)市場大體格局的形成，即中低收入人群（改善型居?。┌凑諔艨?、收入、人均居住面積、是否享受過房改政策等審核要求購買中低價(jià)商品房。中高收入人群（舒適型居?。﹦t按照自身居住需求選擇購買普通商品房。
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