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    新干線訊 21世紀經(jīng)濟報道 9月20日，瑞士信貸第一波士頓董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟分析師陶冬再次對上海樓市進行了分析，并指出下一階段上海的樓市調整將會持續(xù)，而發(fā)展商面臨的最大困難很可能是資金鏈的斷裂。
 　 相對于此前他在21世紀博鰲房地產(chǎn)論壇2005屆年會上關于上海房價將于10月下跌的言論，此次他又提出了上海房價的“V形緩沖期”。
　　囚徒困境
　　“大家知道，過去幾個月上海的房地產(chǎn)出現(xiàn)了調整，而且這種調整不僅僅是在上海一個城市，包括在全國各地都有出現(xiàn)。我認為這種調整還會繼續(xù)下去?！碧斩f。
　　雖然近期不斷有報道指出，(上海)房地產(chǎn)商正面臨房價下跌的困境，但是陶冬認為，今年對于開發(fā)商而言最大的致命傷不是國家的房地產(chǎn)政策，也不是價格的下跌，而是資金問題。
　　他說：“相對房地產(chǎn)發(fā)展商買地的價格來說，今天跌的這個價格根本就算不上什么，對于發(fā)展商來說，最大的致命傷是現(xiàn)金流問題——而從今年4月開始，最大的問題就在于消費者突然就不買房了。”一個重要的數(shù)據(jù)是：今天的房地產(chǎn)成交量只有4月之前的30%。
　　“從去年宏觀調控之后，銀行就不再出售貸款給發(fā)展商，(在此情況下)預售房資金回籠對發(fā)展商來說是極其重要的，目前這一塊卻出現(xiàn)了斷層?！碧斩粺o擔憂地說，“我們知道，所有的鐵鏈都是在最薄弱的環(huán)節(jié)斷裂的，發(fā)展商們的財力各不相同，但是當最弱的那個發(fā)展商開始撐不住的時候，開始跳樓減價的時候，房地產(chǎn)市場就會發(fā)生‘囚徒困境’，發(fā)展商們會考慮，究竟是搶在別人大降價之前抽身退出市場，還是和大家一起正襟危坐？”
　　一個可以說明中國宏觀調控效應的例子是，在今年上半年的9.5%的GDP增長中，4.8%的增長來自于外貿領域——這是過去四五年中絕無僅有的。貿易盈余產(chǎn)生的一個原因之一，便是機械設備和原材料的進口銳減，由此可以反映出中國房地產(chǎn)業(yè)所面臨的宏觀經(jīng)濟環(huán)境。
　　“如果去中國各地去看看，大家就會發(fā)現(xiàn)，中國各地從2003年底至2004年初開始的工業(yè)投資已經(jīng)進入了收尾階段，……如果我們看地產(chǎn)類投資，可以看到，地產(chǎn)商們正一個個趕在房價下跌以前，趕緊把房子賣掉，而新開盤的項目幾乎都見不到?！碧斩f，“中國的投資會出現(xiàn)一個比較大的放緩?！?BR>　　陶冬預測，在今后幾個月內，隨著資金流出現(xiàn)一個比較大的壓力，當今年的夏季、秋季的銷售依然不能激起購房者的熱情和積極性的時候，也許下一輪的調整就會開始了。
    V形緩沖期
　　事實上，今年5月3日，美聯(lián)儲就已經(jīng)把利率提至3%的水平，而上海房地產(chǎn)的確也開始出現(xiàn)了價格危機。如今，在事隔近一年之后，9月21日美聯(lián)儲的第11次加息舉措已經(jīng)使美國聯(lián)邦利率提升至3.75%，上海的房地產(chǎn)泡沫是否真的會被謝國忠言中不幸破裂？
 　 陶冬用更為委婉的預測代替了泡沫論。他指出，從全球來看，無論是當年東京的調整，還是過去香港的調整，過去150年中，世界上所有的房地產(chǎn)市場的調整幾乎都有三個周期：第一個周期的特點是價格微跌，但是成交量消失。因為此時賣樓的人對前景仍然非常樂觀，認為自己的價格仍有吸引力，而買的人卻認為，我憑什么要買你的樓？經(jīng)歷第一周期之后，房地產(chǎn)市場會進入下一個周期，這第二個周期的特點是價格繼續(xù)跌，而成交量放大。最后在第三階段，價格和成交量則均趨穩(wěn)健——到了這個階段，該出手的已經(jīng)出手了，而價格卻還沒有回升。
　　“今天上海的房地產(chǎn)大約處于第一期的尾聲，今后幾個月主要將看發(fā)展商的現(xiàn)金流會不會出現(xiàn)一個斷裂?！碧斩袛?。
　　“我個人認為，一旦出現(xiàn)二期調整的話，無論是上海地方政府還是中央政府都會采取措施，扭轉過去的一些政策。我認為，這種情況下的調整很可能會出現(xiàn)一種V形的放緩?！碧斩f。誠若如此，上海的房地產(chǎn)應該不會出現(xiàn)驟然下跌的情況。
　　他對此判斷的理由是，上海占中國GDP的5.3%，但是一旦上海的房地產(chǎn)出現(xiàn)調整，對中國經(jīng)濟的影響絕不僅僅只是5.3%。無論是鋼鐵還是原材料，無論是按揭還是保險，無論是消費者信心，還是地方財政，都會受到比較大的影響。顯然，這不是中央政府或是上海地方政府愿意看到的。
　　但是“V”形的走勢意味著上海的房地產(chǎn)實際上在調整之后將出現(xiàn)某種程度的反彈。如果要看歷史上這幾十年的房地產(chǎn)調整的話，V形調整幾乎很少出現(xiàn)，因為一般情況下，都會出現(xiàn)第三期的調整。
　　“我為什么會認為上海會出現(xiàn)一種V形呢，可能大家也在網(wǎng)上看到過，今年8月初我曾經(jīng)在博鰲論壇上發(fā)言，指出一個相當聳人聽聞的預測，認為上海的房地產(chǎn)會有一個比較大的調整，這已經(jīng)被國內外的媒體，包括網(wǎng)絡媒體廣泛報道。但是我當天晚上就從網(wǎng)上收到五十幾封來自海外朋友的電郵，其中有四十多封都對我說，好哇，終于盼到機會買了——這就是為什么我認為會有一個V形的反彈。”陶冬笑著說。
　　不過，眾多的發(fā)展商能否等到房地產(chǎn)反彈的那一刻，可能還得因人而異。陶冬認為，目前這種短期的調整肯定會造成一定的波動，而今天發(fā)展商和消費者在玩一個游戲，大家在拼一個耐心?！拔也桓艺f購房人一定會贏，但是至少他們的錢是放在銀行里的。而發(fā)展商卻要備受政策和現(xiàn)金流的雙重煎熬?！彼f。