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    ——中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮博士訪談錄

    房地產(chǎn)市場(chǎng)的本質(zhì)是所有利益相關(guān)者的經(jīng)濟(jì)關(guān)系總和

    中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：一段時(shí)間來，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成為了人們普遍關(guān)注的熱點(diǎn)。但在相當(dāng)多的討論中，好像住房問題和房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題、市場(chǎng)和政策的問題、風(fēng)險(xiǎn)和“泡沫”的問題總是被有意或無意地混淆在了一塊兒。究竟什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)，您能否做個(gè)簡(jiǎn)單的解釋？

    陳淮：這個(gè)問題提得很及時(shí)。確實(shí)在很多時(shí)候，人們?cè)谟懻摗笆袌?chǎng)形勢(shì)”的時(shí)候，其實(shí)對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的理解是各行其是的。我們可能需要從根上說說房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本含義。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念有四種基本含義。其中，一是物權(quán)交易的買賣行為發(fā)生地。這個(gè)“發(fā)生地”有多種形式?？梢允浅ＴO(shè)性場(chǎng)所，也可以是非常設(shè)性的場(chǎng)所。例如拍賣場(chǎng)所?？梢允怯行蔚膱?chǎng)所，也可以是無形的私下交易、網(wǎng)上交易等。二是專指需求一方?！坝袥]有市場(chǎng)”、“市場(chǎng)大小”都是指有無需求、需求大小。三是指供求雙方的力量對(duì)比與利益的均衡程度?！胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)”，實(shí)際上指供求雙方的力量對(duì)比形勢(shì)以及由供求關(guān)系決定的交易雙方利益變動(dòng)形勢(shì)。四是指公開、自由交易對(duì)土地、建筑物等資源配置的推動(dòng)力量?！笆袌?chǎng)配置資源”，就是指通過公開、自由交易配置資源。

    中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：我理解，不論從哪種含義說，市場(chǎng)就是和交易有關(guān)的各種人和事。對(duì)不對(duì)？

    陳淮：一定意義上說是對(duì)的。所有的市場(chǎng)都是和交易有關(guān)的各種人和事。按照馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本觀點(diǎn)，市場(chǎng)是一切經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。房地產(chǎn)市場(chǎng)就是房地產(chǎn)資源的所有利益相關(guān)者之間各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。所有關(guān)于“價(jià)格”、“泡沫”、“公平”、“風(fēng)險(xiǎn)”、“波動(dòng)”、“政策”等種種說法，實(shí)際上都是社會(huì)對(duì)各種利益關(guān)系的客觀反映或評(píng)判，主觀反應(yīng)或調(diào)整。

    中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：買房和租房涉及的都是房地產(chǎn)市場(chǎng)吧？

    陳淮：是的。完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)包括地產(chǎn)市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)兩個(gè)部分。房產(chǎn)市場(chǎng)又可分為交易新房的一級(jí)市場(chǎng)，交易舊房的二級(jí)市場(chǎng)，交易使用權(quán)、居住權(quán)或經(jīng)營權(quán)的租賃市場(chǎng)。按照交易對(duì)象的用途分，可分為住宅市場(chǎng)、商用房市場(chǎng)、工業(yè)用房市場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)。按照與交易過程的結(jié)合關(guān)系分，還可進(jìn)一步延伸出房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、保險(xiǎn)市場(chǎng)、中介服務(wù)市場(chǎng)等。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)是高風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)

    中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：我國老百姓私人買房是近年才成為普遍現(xiàn)象的事。人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解程度總體不高。大家很想弄明白，買房子是用來住的。為什么這個(gè)用來住的房子一到市場(chǎng)上就變成了高風(fēng)險(xiǎn)的東西？

    陳淮：房地產(chǎn)市場(chǎng)本來就是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)。其風(fēng)險(xiǎn)來源于兩個(gè)方面。

    一是價(jià)格的不確定性。住房?jī)r(jià)格在很大程度上不取決于建筑成本，而取決于級(jí)差地租。很正常地，同樣的住宅，一通輕軌，價(jià)格立刻就大幅上揚(yáng)。而且我國的情況是，絕大部分土地和住房未經(jīng)過過充分的反復(fù)交易，級(jí)差地租實(shí)際上是未被發(fā)現(xiàn)的。目前很多城市核心市區(qū)房?jī)r(jià)的波動(dòng)，其中有很大成分是級(jí)差地租的自發(fā)“尋價(jià)”過程所致。在這種情況下，房?jī)r(jià)上下波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)就尤其大。

    二是需求的不確定性。僅從有多少人沒房住或打算改善住房條件來分析需求是不充分的。仍從我國的實(shí)際情況看。改革開放的第一個(gè)十年，老百姓生活改善的標(biāo)志是收入增長(zhǎng)；第二個(gè)十年，改善的標(biāo)志是存款增長(zhǎng)；現(xiàn)在進(jìn)入第三個(gè)十年，改善的標(biāo)志是擁有住房等不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。再具體說，在通脹預(yù)期面前，第一個(gè)十年我們靠物價(jià)補(bǔ)貼就能保護(hù)老百姓的利益，第二個(gè)十年我們靠“保值儲(chǔ)蓄”就能保護(hù)老百姓的利益?，F(xiàn)在老百姓的存量資產(chǎn)普遍多了，并且人們都已懂得通脹時(shí)貨幣資產(chǎn)“縮水”而實(shí)物資產(chǎn)“漲水”的道理，老百姓一定要靠市場(chǎng)化的貨幣資產(chǎn)與實(shí)物資產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換才能保護(hù)自己的利益。這種由通脹預(yù)期產(chǎn)生的需求具有非常大的不確定性，而且人們的私人財(cái)富累積的程度越高，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中的波動(dòng)越大，其不確定性就越大。

    中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：您的意思是說，即或在正常情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)也會(huì)比較大。那前期我國一些城市房?jī)r(jià)上漲過快是否屬于正常波動(dòng)呢？

    陳淮：前期我國局部城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了異常上漲。其原因是投機(jī)炒作性資金參與到市場(chǎng)中來，形成了并不真實(shí)的需求，推動(dòng)了價(jià)格上漲。此外，一些開發(fā)商采取不正當(dāng)手段擾亂市場(chǎng)秩序，人為制造短缺恐慌，這也是造成市場(chǎng)價(jià)格異常波動(dòng)的原因。世界各國都需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行一定的政策調(diào)控，原因就在于要防止異常波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的干擾。

    當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)一些新的矛盾正在累積

    中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：很多人認(rèn)為，開發(fā)商對(duì)暴利的追逐是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題。您對(duì)此怎么看？

    陳淮：一些開發(fā)商通過操縱市場(chǎng)、囤積土地、搞“權(quán)錢交易”等追求不正當(dāng)利潤(rùn)，肯定是造成市場(chǎng)失衡和人民群眾反映強(qiáng)烈的重要原因。但從實(shí)際情況看，要求政府干預(yù)市場(chǎng)的呼聲之所以很高，還在于我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)中正在累積著一些新的尖銳矛盾。

    首先一個(gè)，是大部分城市居民進(jìn)入住房條件迅速改善期，而少部分人無力改善之間的矛盾。目前并非僅僅是富人在改善住房條件。一個(gè)明顯的趨勢(shì)是，中等收入階層以上的社會(huì)群體、機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工在房改之后進(jìn)入了一個(gè)依靠市場(chǎng)改善住房條件的加速期。例如近期很多調(diào)研報(bào)告顯示，年收入４萬－１０萬元之間的家庭占市場(chǎng)購房者已成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要需求群體。特別值得提出的是，這部分群體的購房動(dòng)機(jī)中，投資正在取代自用成為主要?jiǎng)訖C(jī)。近年來，城鎮(zhèn)居民人均住房面積的不斷提高，主要是由這部分人群的住房條件改善推動(dòng)的。但一個(gè)不可忽視的事實(shí)是，城鎮(zhèn)人均住房面積的快速增長(zhǎng)掩蓋了另一部分低收入群體住房條件改善陷于停滯的狀況。一部分人改善加速而另一部分人改善無望。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)上“購銷兩旺”的現(xiàn)實(shí)和日益強(qiáng)烈的“價(jià)格過高”呼聲之間矛盾就由此而生。

    其次是代際之間的矛盾。在前期的改革中，大部分中老年職工都在不同程度上受惠于了住房制度改革。從總體看，“買不起房”呼聲最高的人群之一，實(shí)際上是工作時(shí)間不長(zhǎng)的年輕人群體?！叭司娣e”掩蓋了這部分群體要求獨(dú)立而居，但又收入偏低、積蓄較少的困難。

    再次是資源閑置和低端市場(chǎng)供給嚴(yán)重不足的矛盾。長(zhǎng)期以來，人們比較關(guān)注的空置率主要和已建成未售出的增量資源相聯(lián)系。實(shí)際上，目前我國的城鎮(zhèn)中存在著相當(dāng)大量的“很少有人住”或“只有很少人住”的閑置存量資源。城鎮(zhèn)人均住房面積和城鎮(zhèn)住房困難群體的比重明顯不相稱，原因之一就在于一部分存量資源閑置狀況嚴(yán)重。而造成這種狀況的原因，又在于二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)育嚴(yán)重不足。

    中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間也有新的矛盾累積。

    陳淮：是的。這兩個(gè)方面也是新矛盾的重要體現(xiàn)方面。

    在我國很多地方，相當(dāng)一部分需求并非僅僅出于增加住房面積，住房面積和配套條件不充分之間的矛盾也很明顯。目前在很多老城市中，缺乏公用設(shè)施、衛(wèi)生設(shè)施等配套條件的危舊房仍占相當(dāng)比重。我國西部城鎮(zhèn)人均住房面積高于中部，住房困難的重要原因在于配套條件太差。

    我國現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是服務(wù)于城鎮(zhèn)居民的。城鄉(xiāng)之間的矛盾主要反映在農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移與面向這部分人群的市場(chǎng)發(fā)育嚴(yán)重不足上。目前在北京這樣的大城市中，依靠于城市地下設(shè)施、餐館等營業(yè)場(chǎng)所、城鄉(xiāng)接合部違規(guī)建筑發(fā)育起來的租賃市場(chǎng)等棲身的人群達(dá)數(shù)百萬。這種情況在城市中相當(dāng)普遍。關(guān)鍵原因在于，房地產(chǎn)市場(chǎng)中實(shí)際上幾乎沒有專門面對(duì)這樣一個(gè)龐大人群的組成部分。

    此外，我國房地產(chǎn)業(yè)自身的市場(chǎng)化程度還很低、房地產(chǎn)金融的市場(chǎng)化融資渠道還太過單一等也嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

    滿足中低收入群體的住房需求應(yīng)多途徑并舉

    中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：現(xiàn)在有人認(rèn)為，解決老百姓的住房問題不應(yīng)靠市場(chǎng)。您對(duì)此怎么看？

    陳淮：我認(rèn)為這個(gè)問題要從兩面看。

    首先，與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的福利分房制度相區(qū)別，通過市場(chǎng)交易方式，包括買或租，包括買新房或二手房，應(yīng)當(dāng)成為滿足社會(huì)住房需求的最基本途徑。

    就我國的情況看，在各城市住房資源總量中的低檔住宅所占比例并不小。問題在于我國的房產(chǎn)市場(chǎng)中一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)之間的比例關(guān)系嚴(yán)重失衡。各收入階層的人無法通過二級(jí)市場(chǎng)的順暢交易梯次地向上改善住房條件，從而存量資源中的低檔住宅無法充分釋放出來。發(fā)達(dá)國家每年房產(chǎn)交易總額中二級(jí)市場(chǎng)的交易比重要占到８５％左右，我國的情況正相反。市場(chǎng)優(yōu)化配置資源的作用是通過流動(dòng)性體現(xiàn)出來的。與其他消費(fèi)品不同的是，不斷“賣舊買新”是住房消費(fèi)符合規(guī)律的特點(diǎn)。

    租賃市場(chǎng)也是市場(chǎng)。租賃市場(chǎng)的發(fā)展是有利于低收入群體利益的。較大規(guī)模的租賃市場(chǎng)不僅可以較好地解決人員流動(dòng)與住房產(chǎn)權(quán)流動(dòng)之間的矛盾，有利于低收入群體規(guī)避房市風(fēng)險(xiǎn)、降低住房消費(fèi)的“門檻”，而且是房?jī)r(jià)發(fā)現(xiàn)機(jī)制的一個(gè)重要組成部分。在發(fā)達(dá)國家，租賃住房的居民一般要在居民總數(shù)中占到三分之一以上。

    中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：除了市場(chǎng)之外，政策應(yīng)當(dāng)怎樣保障老百姓的住房？

    陳淮：要保證人人有房住和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，僅僅依靠市場(chǎng)不行，還得有政策和住房保障制度的介入。其必要性，一是貫徹公平原則，保障低收入群體的住房利益；二是防止過大的價(jià)格波動(dòng)導(dǎo)致通脹預(yù)期、購房需求與房?jī)r(jià)的惡性輪番上漲。從我國的實(shí)際情況看，政策介入主要有四個(gè)關(guān)節(jié)點(diǎn)。

    一是住房公積金制度，制度化地保障普通工薪階層通過市場(chǎng)購房的購買力；二是針對(duì)低收入群體的半市場(chǎng)化方式，例如由政府通過土地補(bǔ)貼、減免稅費(fèi)等方式建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等；三是針對(duì)困難群體的非市場(chǎng)化方式，例如人均收入低于某一個(gè)水平的家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)由政府貼息；四是針對(duì)特困群體的救濟(jì)方式，例如對(duì)貼息也買不起的特困家庭采取政府貼租的方式。

    此外，我國干預(yù)市場(chǎng)的政策還有兩個(gè)特殊性要求。一是要能夠滿足正在向城鎮(zhèn)大規(guī)模轉(zhuǎn)移的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力需要。二是要促進(jìn)節(jié)約資源和對(duì)環(huán)境友好。