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    今年上半年，連續(xù)出臺的宏觀調控措施已初見成效，房地產投資增速明顯回落，投機性需求得到抑制，房地產價格在高位趨穩(wěn)。隨著調控措施的繼續(xù)落實，預計下半年房地產投資將繼續(xù)減速，房地產價格漲幅將逐漸回落，全年房屋價格漲幅將低于上年。但應關注房地產市場出現(xiàn)的新情況和新問題，要盡快完善和落實已出臺的政策措施。

    一、上半年房地產投資增速繼續(xù)回落，價格漲勢趨穩(wěn)

    今年年初以來，國家根據(jù)房地產價格上漲過快和投機炒房的狀況，在去年加強對房地產市場宏觀調控的基礎上，又連續(xù)出臺了一系列調控政策，包括３月１７日央行取消房貸利率優(yōu)惠政策，４月２８日國務院常務會議提出加強房地產市場引導和調控的８條措施，５月１１日建設部等七部委發(fā)布《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》等措施。在一系列調控政策的作用下，上半年房地產市場出現(xiàn)了以下特征：

    （一）房地產投資增速繼續(xù)回落

    ２００５年１－６月份，房地產投資額同比增長２３．５％，增速比上年同期回落５．２個百分點，比１－５月份增速回落０．８個百分點。全國房屋新開工面積為３．１２億平方米，增長１０．９％，增速比上年同期回落４．３個百分點，比１－５月份增速回落０．５個百分點。１－６月完成土地開發(fā)面積和土地購置面積分別增長３％和３．９％，雖然增速略有回升，但總體水平較低。

    （二）市場供求偏緊狀況有所改善

    第一，從今年二季度開始，商品房供給扭轉了增速回落的趨勢，商品房竣工面積增長速度逐月提高，１－５月份增長１３．８％，１－６月份增速達到１６．３％，增幅比上年同期提高０．７個百分點，比一季度提高３．２個百分點，使去年調控以來竣工率低迷的狀態(tài)有了改變。

    第二，在宏觀調控的作用下，房屋需求增速得到了控制，增幅繼續(xù)下降。截至５月末，我國銀行業(yè)金融機構房地產貸款余額２．８１萬億元，增幅回落３３．３８個百分點，個人住房消費貸款新增額呈現(xiàn)逐月減少趨勢。房貸的減少，意味著有支付能力的購房需求的減少。１－６月份，全國商品房銷售增長１４％，增幅比上年同期回落１２．３個百分點，比一季度回落６．３個百分點。

    第三，供求偏緊狀況有所改善。１－６月份首次商品房竣工面積增速高于銷售面積增速。６月末，全國商品房空置面積１．０４億平方米，同比增長７．９％，增速比去年同期提高７．７個百分點。其中，商品住宅空置面積０．５９億平方米，增長２．２％。

    （三）房屋供給結構仍不合理

    從上半年的投資結構分析，社會需求較大的住宅投資增長幅度仍然低于房屋投資的平均水平，而以中低收入階層為主要需求對象的經濟適用房投資不僅沒有增長，反而下降１４．６％使經濟適用房與普通住宅供給比例比上年同期和年末出現(xiàn)較大幅度下降，加劇了房屋供給結構失衡的程度。

    （四）新舊房屋交易價格漲勢趨緩，租賃價格低位平穩(wěn)

    ２００５年１－４、１－５、１－６月份商品房平均銷售價格分別為２９７６．９４、２９４８．２６、２９７３．１８元／平方米，價格在高位趨穩(wěn)。

    據(jù)國家統(tǒng)計局城調隊對３５個大中城市房屋銷售價格調查結果顯示，２００５年二季度商品房銷售價格同比上漲８．０％，住宅同比上漲８．９％，漲幅比一季度均回落１．６個百分點；二季度二手住宅價格同比上漲９．５％，漲幅比一季度回落１．９個百分點。新舊房屋銷售價格均出現(xiàn)價格漲幅回落的態(tài)勢。２００５年二季度房屋租賃價格同比上漲１．９％，其中住宅同比僅上漲０．２％，比一季度回落１．１個百分點，房屋租賃價格仍然保持低位平穩(wěn)的狀態(tài)。

    二、調控政策效果初現(xiàn)，但需進一步完善與落實

    與去年房地產宏觀調控政策相比，今年出臺的一系列調控政策的指向性非常明確，即重點針對房價上漲過快和投機炒房的問題，從多個角度、有針對性地出臺了非常明確、具體的調控措施。調控政策的主要目的是：改善住房供給結構、規(guī)范房地產市場秩序、抑制房產投機需求、穩(wěn)定房地產價格、解決普通居民和中低收入居民的住房問題。從調控政策出臺以來的房地產市場運行情況看，調控措施的政策效果已初見成效。表現(xiàn)為：

    第一，規(guī)范了房地產市場運行秩序。各地政府落實七部委文件中關于“切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為”的精神，加強了對本地房地產市場的管理。一方面，加強了對房地產開發(fā)商、中介機構經營行為的監(jiān)督和管理。相繼出臺了一些具體措施，例如，南京、上海、杭州等城市都出臺了具體措施，規(guī)范房地產市場秩序。另一方面，加強和完善房地產信息系統(tǒng)的建設。許多城市基本實現(xiàn)了商品房預銷售合同網(wǎng)上即時備案。通過各地政府的工作，房地產市場主體的經營行為得到進一步規(guī)范，市場秩序明顯好轉，供求信息逐步趨向公開化和透明化，為建立比較真實反映房地產市場供求狀況的價格形成機制創(chuàng)造了較好的市場環(huán)境。

    第二，抑制了房地產投機需求。這一輪宏觀調控的諸多措施是針對投機性炒房行為制定的。從政策效果來看，投機性購房得到初步遏制。一是二季度以來，部分房地產投資增長較快、房屋價格上漲幅度較大的省市的房屋銷售增長幅度出現(xiàn)較大幅度的回落，其中，上海市２００５年１－６月房屋銷售僅增長４．９％，比上年末增幅回落３４個百分點，天津市上半年房屋銷售累計增長１０．４％，比上年末增幅回落２０個百分點，房屋銷售的回落表明需求減少，反映出這些地區(qū)投機泡沫被部分擠出。二是二手房交易量大幅下降。宏觀調控政策出臺以后，尤其是今年６月１日相關稅收調控政策實施以后，投機性炒房成本增加，交易減少，使得二手房交易量大幅下降，市場處于較低迷狀態(tài)。三是一些已購投機、投資性住房，難以短期炒作，開始轉向長期投資的房屋出租市場，租賃市場房源明顯增加。

    第三，穩(wěn)定了房地產價格。由于房屋需求相應減少，房地產市場供求關系得到改善，為穩(wěn)定房地產價格創(chuàng)造了條件，使新舊房屋銷售價格在高位趨穩(wěn)，并出現(xiàn)增幅回落的趨勢。尤其是房屋銷售價格漲幅較大的一些城市，房價增幅也開始回落。其中，上海、杭州房屋銷售價格漲幅分別比一季度回落７．５和１．３個百分點。另外，由于一些投機房由短期炒作被迫轉變?yōu)樽赓U經營，使租賃市場房源供應量明顯增多，房屋租賃價格在低水平的基礎上繼續(xù)回落。

    當然，由于調控政策出臺時間較短，且有些措施尚未完善，有些措施落實還需要時間，由此也帶來一些值得關注的問題。

    一是一些措施的實施細則正在制定過程中，各地對政策理解和執(zhí)行并不一致。由于政策落實措施不明朗，加劇了消費者持幣待購的心理，一定程度上影響了房地產市場的正常運轉。

    二是有些稅費政策制定得不細致，調控政策指向是抑制投機性需求，但一些城市居民正常的以小換大、以舊換新的房產交易行為也受到影響，使得二手房交易量較大幅度下降，進而影響一級房地產市場的運行。

    三是部分地區(qū)對經濟適用房和普通住宅的建設規(guī)劃落實的進度緩慢，有的甚至停留在書面上，缺乏具體落實和安排，使得房地產供給結構不合理的狀況遲遲得不到改善。

    三、預計下半年房地產投資增速繼續(xù)下降，價格漲幅回落

    展望下半年房地產市場的走勢，總體上將受到國家宏觀經濟形勢、房地產調控政策等方面的影響。

    第一，從宏觀經濟形勢看，預計下半年國民經濟增長速度將在較高水平上略有下降，全年ＧＤＰ增長速度將保持在９％左右。較寬松的宏觀經濟環(huán)境，有利于房地產業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。同時，工業(yè)品價格指數(shù)、原材料、燃料、動力購進價格指數(shù)相對平穩(wěn)，其中鋼材、水泥等建筑材料價格穩(wěn)步回落，將減輕房地產建造成本上升的壓力，為穩(wěn)定房價創(chuàng)造了較好的條件。

    第二，房地產調控政策下半年將進一步發(fā)揮作用，影響下半年房地產市場供求狀況：一是非合理性需求會繼續(xù)減少。隨著調控政策的不斷完善和落實，針對投機性需求的調控政策效力還會繼續(xù)顯現(xiàn)，投機性需求將會繼續(xù)受到抑制。同時，各地的城市改造與拆遷規(guī)模得受到控制，由此產生的被動性需求也會有所下降。二是消費者對房價的預期將發(fā)生明顯變化，影響住房需求的變動。今年連續(xù)出臺的房地產調控政策，表明了政府穩(wěn)定房價的決心，也影響著消費者對未來房價走勢的預期。據(jù)國家統(tǒng)計局近期的一項調查結果顯示，只有１８％的消費者認為目前是購買商品房的適當時機，比３月份下降了６個百分點；大部分消費者持觀望態(tài)度，等待調控政策效果的進一步明朗化。這種狀況將影響到房屋銷售市場。三是房地產在建工程較大，下半年的房屋供給量將繼續(xù)增加。從２００４年初開始，房地產投資過快增長，商品房的施工面積很大，但自去年４月宏觀調控以來，由于房地產開發(fā)商資金偏緊和對房地產漲價的預期降低等因素，商品房放慢了建設速度，使商品房的竣工率較低，積累了大量在建未完工程。今年國家繼續(xù)加大對房地產市場的宏觀調控力度，使房地產供求形勢發(fā)生了變化，由于房屋建設周期不能拖得時間過長，以及對房屋價格預期的改變，促使房地產開發(fā)商將加快建設速度，預計下半年商品房的竣工率還會提高，商品房的供給會較大幅度增加。

    第三，匯制改革和匯率調整對房地產市場的影響暫時不大。今年７月２１日實施的外匯形成機制的改革和匯率小幅調整，釋放了一部分人民幣升值預期對房地產市場的壓力。由于匯率調整幅度較小、投機房交易成本提高，估計短期內，進入房地產市場的投機資金不會大量撤出。即使境外預期人民幣繼續(xù)升值的部分投資資金尋找房地產市場投機機會，但受到連續(xù)出臺的抑制房地產投機需求等調控措施的防范，難以形成沖擊房地產市場的有效力量?？傮w看，這次匯制改革和匯率調整對房地產市場的影響不大，房地產市場反映比較平穩(wěn)。

    綜上所述，在穩(wěn)定的宏觀經濟環(huán)境以及在中央繼續(xù)加強房地產宏觀調控措施的作用下，預計下半年房地產投資增速和商品房銷售增速繼續(xù)回落，竣工速度將繼續(xù)提高，房地產供求形勢將發(fā)生積極的變化，房地產價格漲幅將平穩(wěn)回落，全年房屋價格漲幅將低于上年水平。

    （作者單位：國務院發(fā)展研究中心市場所）