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潘石屹：香港美國(guó)模式不適合中國(guó)內(nèi)地

2005年09月27日08:48   來(lái)源：西本資訊
摘要：

　　宏觀調(diào)控，特別是人民幣升值以來(lái)，很多外國(guó)投資機(jī)構(gòu)躍躍欲試，想到內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)尋找機(jī)會(huì)，也有一些地產(chǎn)公司打算從國(guó)外基金融資，于是關(guān)于內(nèi)地的房地產(chǎn)走“香港模式”還是“美國(guó)模式”話題又被提起來(lái)了。

　　前幾年，內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展商大量模仿香港模式，但香港模式在過(guò)去30多年的實(shí)踐中，最后的結(jié)果是幾百萬(wàn)家庭沒(méi)有享受到這種發(fā)展成果，而是極少數(shù)的人占有了社會(huì)絕大多數(shù)財(cái)富，許多家庭前兩年甚至是負(fù)資產(chǎn)。香港的模式從單個(gè)的房地產(chǎn)發(fā)展商來(lái)看，可能是成功的，但從整個(gè)社會(huì)發(fā)展來(lái)看，我認(rèn)為是不夠公平的。

　　香港模式的核心問(wèn)題是土地政策。只要房地產(chǎn)發(fā)展商囤積了土地，別的行業(yè)和社會(huì)財(cái)富就向這幾塊土地轉(zhuǎn)移，無(wú)論蓋不蓋房子，都可以賺大錢。所以內(nèi)地政府才出臺(tái)“兩年不開發(fā)的土地要收回”這個(gè)政策。這個(gè)政策可能對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展商，尤其是以土地儲(chǔ)備、“土地銀行”為模式的房地產(chǎn)發(fā)展商是非常痛苦的事。但是，從整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展、各個(gè)行業(yè)公平的發(fā)展來(lái)看，這些政策是非常有意義的。

　　所謂“美國(guó)模式”，也是不符合內(nèi)地的。幾年前，我們每次去美國(guó)都要和當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展商交流，學(xué)習(xí)他們的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但我發(fā)現(xiàn)，我們雙方的關(guān)注點(diǎn)、興奮點(diǎn)完全不一樣。內(nèi)地的房地產(chǎn)發(fā)展商更多的是關(guān)心市場(chǎng)、銷售；美國(guó)的房地產(chǎn)關(guān)注的則是融資。美國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展商自有資金的投放量非常少，一般只有5%-10%，其他的用的是各種各樣的基金和銀行貸款，這是在美國(guó)資本市場(chǎng)非常成熟的環(huán)境下形成的一種開發(fā)模式。

　　在內(nèi)地，這兩種模式都是行不通的。第一，內(nèi)地的房地產(chǎn)發(fā)展商不能自己長(zhǎng)期擁有土地，兩年不開發(fā)就要收回，所以不可能走“香港模式”；第二，內(nèi)地的資本市場(chǎng)與美國(guó)的資本市場(chǎng)相比，差距非常大，所以內(nèi)地也不可能出現(xiàn)“美國(guó)模式”。[南方都市報(bào)]

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