下游數(shù)據(jù)

北京期房?jī)r(jià)格下跌意味什么

2005年09月26日13:01   來(lái)源：西本資訊
摘要：
    新干線訊 中華工商時(shí)報(bào) 
 　 北京房市是否走出觀望，成為北京媒體和地產(chǎn)界近日熱炒的一個(gè)話題，不光是開(kāi)發(fā)商忽悠，就連著名學(xué)者也去與開(kāi)發(fā)商PK。
　　盡管場(chǎng)面有些滑稽，但對(duì)“觀望”的討論倒也說(shuō)明人們焦慮心態(tài)。
　　北京房市是否已經(jīng)走出觀望，單憑嘴皮子和網(wǎng)民投票恐怕無(wú)法下結(jié)論，最有說(shuō)服力的還是數(shù)字。
　　北京市四委局最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)實(shí)際否認(rèn)了北京樓市已經(jīng)走出觀望的說(shuō)法。據(jù)22日的《北京日?qǐng)?bào)》報(bào)道，北京市建委、市統(tǒng)計(jì)局、市國(guó)土局、市發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的北京市1到8月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況表明，盡管1-8月北京商品房?jī)r(jià)格上漲了22.7%，但8月份期房?jī)r(jià)格卻下跌了3.4%。
　　統(tǒng)計(jì)學(xué)常識(shí)告訴我們，預(yù)測(cè)價(jià)格走勢(shì)不僅看同比指標(biāo)，更要看環(huán)比指標(biāo)。也就是說(shuō)，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)不僅要看1-8月的數(shù)據(jù)，更要看8月與7月相比，7月與6月相比的數(shù)字。價(jià)格究竟是向高走，還是向低走，環(huán)比指標(biāo)才說(shuō)明問(wèn)題。
　　而北京房?jī)r(jià)的環(huán)比指標(biāo)恰恰顯示，北京房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)走跌的跡象。盡管一個(gè)月的數(shù)據(jù)不足以說(shuō)明房?jī)r(jià)會(huì)一路走跌下去，但該數(shù)據(jù)已經(jīng)足以說(shuō)明，北京房市并沒(méi)有走出觀望。
　　而另外兩組數(shù)據(jù)也說(shuō)明北京房市依然保持著觀望態(tài)勢(shì)。一組數(shù)據(jù)是，1-8月商品期房預(yù)售成交12萬(wàn)套、1473.4萬(wàn)平方米，同比分別下降23.8%和20.2%。
　　另一組數(shù)據(jù)是，截至8月底，空置一年以上商品房面積385.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.7%，增幅比上年同期高30.8個(gè)百分點(diǎn)。一方面是期房?jī)r(jià)格下跌，期房交易量下降，另一方面是空置率同比增長(zhǎng)30%。
　　這說(shuō)明什么，說(shuō)明消費(fèi)者不看好后市，依然處于觀望狀態(tài)。
　　那么如何看待1-8月北京房?jī)r(jià)上漲22.7%？在我看來(lái)，1-8月房?jī)r(jià)上漲具有結(jié)構(gòu)性因素。
　　所謂的結(jié)構(gòu)性因素包括三個(gè)方面。
　　其一，高價(jià)房的開(kāi)盤率高于低價(jià)房。在這種情況下，表現(xiàn)為低價(jià)房銷售量不變或增加少，但高價(jià)房增加多，在總體價(jià)格上就表現(xiàn)為上漲。而高價(jià)房的購(gòu)買者往往又都是投資者，這也符合有部分游資從上海轉(zhuǎn)向北京的說(shuō)法。因而，北京房?jī)r(jià)走高帶有結(jié)構(gòu)性的投機(jī)行為。
　　其二，1-3月價(jià)格增長(zhǎng)速度高于4-8月增長(zhǎng)速度，進(jìn)入4月北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)走穩(wěn)趨跌態(tài)勢(shì)。盡管房?jī)r(jià)1-8月增長(zhǎng)了22.7%，但4-8月的房?jī)r(jià)增速實(shí)際已經(jīng)下降了。以住宅為例，據(jù)北京市建委介紹，4到8月，全市商品住宅期房每平方米平均售價(jià)在6805元至7136元之間波動(dòng)，波幅在340元以內(nèi)。而1-8月，商品住宅期房買賣價(jià)格為6625元／平方米，同比上漲了1027元／平方米，漲幅為18.4%。
　　兩個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，住宅期房前8個(gè)月上漲了1027元／平方米，而4-8月實(shí)際上漲了340元，1-3月則上漲了687元。
　　這說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，即北京住宅期房前8個(gè)月的漲價(jià)主要是在1-3月完成的，而進(jìn)入4月，即央行提高房貸利率以后，北京房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度開(kāi)始下降，進(jìn)入8月，已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。這說(shuō)明，宏觀調(diào)控影響在4月后開(kāi)始對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，而進(jìn)入8月才明顯生效。
　　其三，開(kāi)發(fā)商“捂盤”行為，導(dǎo)致價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，截至8月底，空置一年以上商品房面積385.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.7%，而且增幅比去年同期高了三成。這說(shuō)明兩方面的問(wèn)題，一方面可能是開(kāi)發(fā)商“捂盤”，硬撐著房?jī)r(jià)。另一方面也可能是消費(fèi)者不買，導(dǎo)致空房率高升。但無(wú)論哪個(gè)方面都可以說(shuō)明，北京房?jī)r(jià)具有下跌的空間。這個(gè)下跌空間可以通過(guò)時(shí)間來(lái)?yè)Q到。即再過(guò)幾個(gè)月，開(kāi)發(fā)商就無(wú)法硬撐下去，而到了銀行完成改制，討債的“黃世仁”就會(huì)不停地敲開(kāi)發(fā)商的門啦。
　　北京城內(nèi)關(guān)于“走出觀望”的討論，其實(shí)是開(kāi)發(fā)商挑起的一個(gè)噱頭，其也從側(cè)面反映出開(kāi)發(fā)商的猴急心態(tài)。他急，你就別急。
　　可以說(shuō)，北京房市并沒(méi)有走出觀望。從4月到8月，買賣雙方其實(shí)都處于摸不著頭腦的“張望”階段，而現(xiàn)在，真正理性的“觀望期才剛剛開(kāi)始。到年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)后，再討論房?jī)r(jià)問(wèn)題吧。
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