91人妻人人插人人爽|欧美激情无码成人午夜电影久久|另类专区欧美国产制服乱|黄色片小视频瑟瑟瑟精品|亚洲无码一曲二曲三曲|特级毛片绝黄A片免费播冫|日韩无码手机免费视频|国产黄色a级视频|五月婷婷在线播放一区|黄色视频免费网站看

　　盡管房地產市場已經風聲鶴唳，調控的政策之弦卻并未松懈。然而，近兩個月來，大摩、高盛、麥格理、ING、DIFA等世界頂級投資公司仍在加速投資上海的房地產市場。針對外資在華投資房地產的比例不斷增長的現(xiàn)狀，業(yè)內人士提出質疑:中國經濟發(fā)展了，房地產升值了，外資也應該來分享嗎？中國是不是也該學習韓國、澳大利亞等發(fā)達國家的經驗，對外資投資中國房地產實行嚴格控制？近日，國家外匯管理局資本項目管理部門有關負責人透露:外資在中國房地產市場中所占比例已近15％。為防止國民財富流失、抑制房地產炒作、維護國家安全，外管局將借鑒國際經驗，完善外資進入房地產行業(yè)的相關外匯管理政策，配合有關部門繼續(xù)實施房地產市場調控。
　　外資大舉進入京滬
　　境外資金進入中國房地產市場在人們不經意間已形成一股潮流。據(jù)了解，截至今年7月，平均每月有20至30個海外基金來到上海，尋找房地產投資機會，他們主要是來自歐美的基金，也有來自中東的。其中國際上名列前茅的幾家外資基金，在與上海房地產企業(yè)合作的項目公司中，外資所占的股本份額由過去只占有5％股份，迅速上升為占有50％及以上。2003年7月，第一家海外基金——美國摩根士丹利房地產基金率先進入上海房地產業(yè)，并在短期內獲得了超過預期30％的收益。在試探成功之后，2004年成為海外基金登陸上海最多的一年。今年9月13日，摩根士丹利與其戰(zhàn)略合作伙伴——上海盛融共同宣布，兩家公司成立的合資公司收購了上海世界貿易大廈的產權。大摩方面透露，為取得這座商業(yè)大樓付出了9000萬美元的代價。而早在6月份，大摩已出資8.5億元收購了上海廣場4萬多平方米的商場部分。
　　9月8日，澳洲最大的基金公司麥格理宣布了對總建筑面積達1.65萬平方米的上海城市酒店公寓的收購，收購價格4億元。而在7月份，麥格理已協(xié)同一些基金以38億元，收購了杭州等9個城市的購物中心。來自歐洲的基金也不甘示弱。8月14日，全球基金公司ING再次攜手復地，聯(lián)合開發(fā)復地曲陽住宅商業(yè)綜合項目。也在8月中旬，德國第二大房地產開發(fā)商及投資基金DIFA和嘉創(chuàng)集團及顧問方世邦魏理仕物業(yè)顧問公司簽署有關收購的框架性協(xié)議，DIFA出資7.2億元收購嘉創(chuàng)集團的華獅中心。某跨國機構中國首席代表表示，外資機構對中國房地產市場認識有一個周期?，F(xiàn)在時機成熟了，預計會有更多的基金會進入中國。據(jù)透露，摩根士丹利將在今年年底前在上海成立地產總部。境外資金在強勢進入上海的同時，也將目光投向北京房地產市場。香港中原地產華北區(qū)總經理李文杰認為，以國內的土地政策調整和人民幣匯率的調整為節(jié)點，海外基金進入中國可分為兩個階段:2002－2004年初為第一個階段，在這個時期，海外大型基金率先進入內地的上海，而在北京主要是咨詢。2004－2005年利率調整為第二個階段，這個時期海外基金進入北京速度提高。
　　據(jù)稱，海外基金登陸北京的選擇不再局限于房地產開發(fā)項目。就在8月26日，包括澳銀亞洲、凱雷投資在內的兩家海外投資基金對順馳置業(yè)集團投資總計達4500萬美元，主要用于順馳置業(yè)在內地擴展以及產業(yè)鏈的延伸。盡管相關監(jiān)管部門調控政策頻出，境外投資內地房地產市場的資金仍在不斷涌入。繼京滬之后，今年春節(jié)前后，國際投資機構又紛紛搶灘北京房地產市場，動輒砸下數(shù)億美元。天津、廣州、南京、深圳等城市隨后也成為目標。此前，外資在中國內地房地產市場占比過高，被認為只是上海、北京等少數(shù)城市的“專利”。據(jù)央行金融市場司調查，外資占上海全部購房資金的比例2003年初為8.3％，2004年底已經達到了23.2％。僅2004年頭11個月，外資流入上海房地產市場的總量超過222億元，其中用于房地產開發(fā)的約150億元，占全年房地產開發(fā)總額的12.8％。盛陽地產基金戰(zhàn)略中心最近發(fā)布的《2005中國外資地產基金生態(tài)報告》指出，地產調控新政期間，海外資本在中國房地產的投資超過150億美元，并以每年三倍以上的速度增長。在中國，以基金形式存在的中小型外資地產基金不少于50家，其掌控基金規(guī)模多在1－3億美元，每個項目投資額度一般在5000萬美元以內，投資方式比較靈活，短期過橋借貸較受這些基金的青睞。報告同時指出，基金投資僅占同期房地產投資比例的3％－5％，與龐大的融資需求相比，外資地產基金的全部投資金額仍顯得杯水車薪。
　　對于盛陽地產基金所指的中國房地產業(yè)已進入地產金融時代的說法，行業(yè)分析人士表明了不同的看法。聯(lián)合證券分析師劉湘寧認為，金融與地產從來是分不開的，作出這樣的判斷多少顯得有些模棱兩可。房地產業(yè)國際化、金融化是主流，但這個過程有多快則很難說。在國外，房地產和金融是放在一起的，算在金融行業(yè)里，但在我國，房地產是單列的一個行業(yè)。地產金融是行業(yè)的發(fā)展趨勢，但目前應該算是在啟動階段，說行業(yè)進入地產金融時代則有夸大之嫌。有關專家也認為，由于目前人民幣不可自由兌換，外資進入的審批過程并不是那么容易，而其退出渠道也不是很通暢，進出不自由是制約外資進入的主要因素。由于國內房地產市場信息越來越透明，外資將加快本土化進程，但由于政策上的限制，外資在國內市場的運作還存在一些障礙。
　　對于外資地產進入給行業(yè)帶來的影響，分析師們的看法則基本一致。他們認為，目前外資進入大多還只是探路性質，遠未到大規(guī)模進入的時候。由于目前外資投資的大多為寫字樓、酒店、別墅等高檔物業(yè)，相信暫時不會給中國房地產市場帶來較大影響。
　　但由于國家的宏觀調控，目前開發(fā)商的資金壓力普遍比較大，由于外資的資金實力強，其開發(fā)實力雄厚，外資的大規(guī)模進入將帶動行業(yè)模式的變化。隨著開發(fā)模式的變化，基金在房地產開發(fā)中的比重會越來越大。目前開發(fā)商既要融資、又要建房、還要銷售的模式將會有所改變，行業(yè)分工將會更為明確，投資、建設、銷售都由不同的公司在分擔，這對房地產行業(yè)來說，是一個革命性的變革。
　　有關專家認為，以我國目前的經濟形勢來看，人民幣升值的幅度是不夠的，今后一段時間應該還有升值可能。這種預期將繼續(xù)加大外資進入中國房地產的力度，如果一段時間后人民幣沒有升值，也不會出現(xiàn)大規(guī)模退出的情況，對行業(yè)也不會帶來創(chuàng)傷性的影響。不過，真正應該關注的是國家的行業(yè)調控措施，這對境外資金的影響更大。
　　外管局出手地產調控
　　近兩年來，境外資金常以產業(yè)基金投資公司的身份進入中國市場。由于中國目前對產業(yè)基金沒有明確的法律法規(guī)依據(jù)，因此無法以法律的形式對房地產基金的發(fā)起、設立、組織形式、治理結構等重要原則明確作出規(guī)定。目前尚沒有一家海外基金直接以房地產基金的名義在中國注冊，多以在低稅收地區(qū)注冊的投資公司的身份出現(xiàn)。外資在進入一線城市后，一般會成棟成片收購房產，導致這些城市的商品房平均價格上升。外資投資性購房比例已經遠遠超過內地居民投資比例，從而加劇了房地產市場泡沫。外資機構炒房時只繳納房屋買賣交易稅，逃避了外資投資實業(yè)應繳納的各種營業(yè)稅收，實際造成國家稅收損失。這種現(xiàn)象不盡快加以糾正規(guī)范，會形成惡性循環(huán)，嚴重影響房地產市場的健康平衡發(fā)展。有關專家提醒，境外資金進入中國房地產市場已形成一股潮流，而作為房地產市場及房地產金融市場的監(jiān)管部門，現(xiàn)在必須反思過去在外資進入中國市場的政策法規(guī)及對其監(jiān)管上存在的漏洞和不足，制定和完善有關政策法規(guī)，積極引導和適度控制外資進入中國房地產市場及房地產金融市場的規(guī)模、速度、區(qū)域及方式，以保障民族房地產業(yè)及房地產金融業(yè)的長期持續(xù)穩(wěn)定健康增長。
　　過去對非居民個人購房，外管局是置于經常項目的貿易項下進行管理的，相對比較寬松，造成目前非居民個人購房狀況缺乏數(shù)據(jù)和模型，帶來很大管理問題。而按照國際通行統(tǒng)計原則，房地產交易應該歸為資本項下——我國的資本項目目前沒有開放，因此，將房地產交易置于資本項下管理，能嚴格房地產炒作“熱錢”的出入。據(jù)透露，相關主管部門正在考慮聯(lián)網各地房產登記系統(tǒng)，對炒房者進行即時監(jiān)控。國家外管局資本項目管理部門有關負責人日前表示，外管局將完善外資進入房地產行業(yè)的相關外匯管理政策，借鑒國際經驗，按資本項目管理原則，對外資進入房地產的交易和匯兌環(huán)節(jié)進行規(guī)范，配合上游部門，實施房地產調控政策。同時，還要對房地產項下違法違規(guī)資金加大查處力度，以抑制投機行為。國家外管局綜合司副司長管濤最近透露，非居民投資房地產的有關統(tǒng)計一直放在經常項目，今后將放在資本項目下嚴管，以打擊熱錢。他還談到了外匯管理的工作重點，包括加強對個人外匯收支的統(tǒng)計、嚴格管理離岸金融賬戶以及嚴格管理貿易信貸等方面，以加強對異常資金流動的監(jiān)測與管理?！巴顿Y房地產，這已經成為投機人民幣升值的主要渠道了！”管濤強調。國際上非居民投資房地產應該屬于資本項目，而國內經常將其歸入經常項目來管理，監(jiān)管部門應當要特別關注匯改之后這方面的資金流入。管濤還提到，為進一步完善我國的外匯管理體制，外匯管理部門將加強對異常外匯資金流動的監(jiān)測，包括從個人外匯收支、非居民投資房地產、離岸金融、貿易信貸四方面加強管理。
　　對此，業(yè)內人士表示質疑:隨著經常項目的開放，居民用匯額度迅速提高，外匯管制效率正在逐漸下降。而目前各銀行外匯系統(tǒng)不聯(lián)網，炒房外資完全可以在幾家銀行同時開戶，分批購匯，通過簡單的“螞蟻搬家”方法將獲利資金帶出境外。因此，管理難度很大。有關專家指出，商業(yè)銀行外匯管理系統(tǒng)聯(lián)網、房屋產權檔案區(qū)域聯(lián)網是規(guī)范外資炒房的關鍵。即使是產權比較明晰的公房，目前也只有60％的檔案率。相對于全國一二線城市龐大的房地產市場，檔案聯(lián)網進展將十分緩慢。相比之下，直接對非居民購房進行限制可能更簡單易行。業(yè)內人士表示，很多發(fā)達國家已經嚴格限制外資對房地產業(yè)的投入。比如澳大利亞，最多只允許境外資金購買新建房屋的20％－30％面積房屋，而且還必須要審批，用來說明用途，以此嚴厲打擊房屋投機。事實上，與高科技行業(yè)不同的是，房地產業(yè)是一個技術含量并不高的行業(yè)，境外資金的進入并不能帶來多少技術。房地產是和國民經濟息息相關的行業(yè)，經濟增長自然會帶動房地產的自動升值，境外資金進入也就自動享受這種升值了。為了防止國民財富流失、抑制房地產炒作、維護國家安全，外管局將借鑒國際經驗，完善外資進入房地產行業(yè)的相關外匯管理政策，配合有關部門繼續(xù)實施房地產市場調控。