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上海樓市：悲觀陰影難以散去 市場低迷

2005年09月05日09:30   來源：西本資訊
摘要：
　　新干線訊 來自東方網的消息  雖然有跡象表明，處于這一輪宏觀調控風口浪尖的上海房地產市場，正呈現政策松動的可能，但悲觀預期仍然籠罩在上海房地產業(yè)的上空。
　　“從8月20日開始，對于第一次購買自住住房的本市職工，住房公積金個人貸款額度將從10萬元提高到20萬元?！痹?月18日的上海市政府例行新聞發(fā)布會上，新聞發(fā)言人焦揚公布了這一新政策。
　　這是自今年2月上海市首次提高有補充公積金職工的貸款額度。此次調整意味著，有補充公積金的職工，最高貸款額度可達30萬元。
　　銀行方面也有類似舉措。此前不久，人行上海分行建議對房齡10年左右的二手房貸款進行政策松綁。這也是房地產宏觀調控以來，上海首次接連出臺兩項激勵措施。
　　同樣，在銀行對開發(fā)商的貸款發(fā)放上，也有松動的跡象。
　　在目前新房和二手房成交都持續(xù)慘淡的境遇下，這兩大政策的出臺可謂給低迷的市場帶來一股新鮮空氣。但新政能激活低迷的市場嗎？多數人的答案是否定的，“這只是一種投石問路”，按照復旦大學房地產研究中心副主任華偉的判斷，下一步，政府可能需要出臺更大的激勵措施，才能改變目前價量雙跌的狀況。“這一政策改變不了每天不足400套的新房成交量，這在1年前甚至可能是一個樓盤一天的銷售量；一時也難以激活低迷的二手房市場?！钡A表示，這一切都得等到十月的中央十六屆五中全會的召開，才會有定論?！吧虾７矫嬉呀洸桓宜阶暂p舉妄動，大家都在期待這次會議，能對宏觀調控的范圍、力度下一個定論，以便采取下一步的措施?！?
　　市場仍不容樂觀
　　上海市場從4月開始的買賣雙方膠著狀態(tài)仍未得到改善，而價量雙跌的局面也沒有得到根本的變化。
　　在新房方面，中房上海指數辦公室調查數據顯示：7月份，上海商品住房成交量創(chuàng)下了5年多來單月成交量歷史最低點，總量不到78萬平方米，僅為年初最大單月成交量的1/3；28%的調查樣本樓盤跌價，跌價最多的大華板塊一樓盤每平方米暴降4420元。
　　8月的市場同樣毫無大起色，市場的低迷也讓大多數開發(fā)商選擇了“捂盤”。據上海當地最大的房產中介商金豐易居的一位前任副總私下透露，金豐易居目前已經簽訂代理銷售合同的樓盤有二十四五個，但這批樓盤目前開盤在售的卻不足5個?！叭缃裆虾Ｈ行卤P每天成交量還不如過去兩年一兩個新盤的銷售量，嚴峻的市場環(huán)境讓大量的開發(fā)商和代理商選擇了捂盤。”
　　二手房市場也不樂觀。最新“出爐”的上海二手房指數報告顯示，今年7月上海二手房指數為1705點，環(huán)比下降0.3%，延續(xù)了6月份的跌勢。位于威海路的中凱城市之光，3月的最高價達到35000元/平方米，而7月份掛牌的二手房均價在26000元/平方米左右。
　　為了打破這種持幣待購的僵局，包括搜房網在內的上海部分媒體，開始出面組織團購。在8月18日搜房網舉辦的上海自住型代表樓盤團購置業(yè)大會上，吸引了大華集團、華江建設、天啟&開啟等滬上50多家房地產開發(fā)商、房產代理機構參與。主辦方搜房網副總裁代建功表示，“我們希望通過團購形式，為開發(fā)商和目標購房者搭建溝通的平臺和渠道?！贝€認為，目前上海樓市僵持不下的決定因素就是價格——價格還沒有降到合適的水平或者說許多盤子根本還沒開始降。在此前的團購試點中，參與者位于上海中心區(qū)徐家匯的高檔樓盤瑞金尊邸的對外報價是18000元/平方米左右，幾乎賣不動。但是，當搜房網以12000-15000元/平方米的均價召集團購購房者時，報名人數多達500人。
　　調控周期可能持續(xù)2-3年
　　個人投資理財網CEO洪曦表示，投資和投機者不要再寄希望于未來兩三年，能像過去的兩三年一樣，從上海房地產行業(yè)獲取暴利。他認為，在未來的兩三年，上海都將持續(xù)這樣一種緩慢下滑的盤整走勢。
　　上述金豐易居的那位副總也表示：“過去的三個月只是市場對政策的一個消化期，真正的市場盤整期應該是從現在才開始，保守估計將持續(xù)到明年年中。關鍵的原因在于過去的幾個月，消費者的心態(tài)發(fā)生了很大的變化，要讓消費者重拾信心，不再持幣待購，這需要花去很長的時間?！?
　　在上海代理了數十個樓盤的天啟&開啟機構戰(zhàn)略研究院院長魏劍秋表達了類似的觀點。魏認為，上海近幾年房地產的高速發(fā)展和城市化進程密不可分，“上海從97年以后開始的大規(guī)模舊區(qū)改造，造就了大量的購房需求。中遠兩灣城就是一個典型的案例，上海房地產的發(fā)展適應了這種大量的需求。”此外，上海經濟經歷了多年的高速增長，經濟實力和城市化進程的啟動，兩者促成了上海房地產市場的繁榮。而大量外來人口的涌入也帶來了大量的有效需求，為這個市場的進一步繁榮加入了新動力。讓魏劍秋擔心的是，這一輪經濟周期的結束已成定局，上一輪過快增長的經濟周期所掩蓋的問題開始暴露，而新的經濟增長點還未出現，“在這樣的大背景下，失去了最主要的推動力，要讓陷入低迷的房地產市場在短期內好起來，很難。”
　　開發(fā)商的態(tài)度也不樂觀。上海市統計局第二季度針對房地產企業(yè)的專項調查顯示，今年二季度，上海房地產業(yè)企業(yè)家信心指數急速下滑，一舉跌破了景氣臨界值，達到2000年一季度以來的最低值。在90家被調查的房地產企業(yè)中，僅有14%的企業(yè)家對所在行業(yè)運行狀況持樂觀態(tài)度。
　　記者在采訪中得到印證。金地集團上海公司項目經理鄧耀東表示，總體而言，公司對未來的市場走勢持謹慎樂觀的態(tài)度，“整個市場形勢正常偏嚴峻，現在我們新開的一個樓盤一周才能賣掉兩三套，這顯然不能和過去的兩年相比，過去的兩年我們推多少就能賣多少，很多時候是房子還沒出來就一搶而空?！编嚫嬖V記者，“9、10月份市場價格還會下調，但金地的樓盤不會降價。”
　　復地集團總裁范偉及中凱集團總裁楊益華都表示，目前沒有在上海拿地的計劃?！叭缃竦挠媱澥窍茸鐾晔Ｏ碌捻椖?，拿地則需要再看看未來的宏觀形勢，包括宏觀調控的政策變化、市場的發(fā)展態(tài)勢等?！?
　　一直以來，上海房地產因為被視為是泡沫最多的地方，而處于調控政策的焦點。而中國的房地產調控政策，正被稱為決定中國經濟未來走向的最大的不確定性因素。上海社科院部門經濟所副所長、上海市政府特聘決策咨詢研究專家楊建文直言不諱，承認宏觀調控引發(fā)的外資收縮和房地產萎靡是導致上海上半年經濟數據下挫的直接原因。但楊建文表示，即使中央不出臺宏觀調控，按照上海這十幾年的發(fā)展模式走到今天，也已經走到盡頭，決策者急需進行根本性的經濟模式調整?！吧虾Ｕ媾R轉折點，是大轉型的前夜。上海需要直面的轉型有二：一是由于能源等因素上海原有的增長模式不可能繼續(xù)下去；二是WTO過渡期很快結束，金融業(yè)等主要行業(yè)對體制和開放有更大要求，以往的‘強政府’模式不能再擁有完全的主導權。今年上半年上海的經濟問題已經明顯地把矛盾暴露出來?！?
　　看來，接下去要討論的，已經不是如何調控的問題，而是上海的經濟該如何轉型了。
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