下游數(shù)據(jù)

期房預(yù)售改為現(xiàn)房銷售動了誰的奶酪

2005年09月02日12:58   來源：西本資訊
摘要：
    新干線訊  金融時報 顧列銘
　　日前，在央行房地產(chǎn)金融分析小組公布的《2004中國房地產(chǎn)金融報告》中，提出的“可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售”建議，雖僅廖廖數(shù)語，卻在業(yè)界激起波瀾，在社會上也引起反響。
    亂局誘因
　　在央行上述《報告》中引用的國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)表明，2004年國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)第一大資金來源為“訂金和預(yù)收款”，接近7400億元，占總量約43%。而企業(yè)自籌資金和銀行貸款分列二三位，各占總量約30%和18%左右。
　　《報告》隨后分析說，企業(yè)自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大多來自購房者的銀行按揭貸款。按首付30%計算，這部分自籌資金中有大約70%是銀行貸款，而“訂金和預(yù)收款”也有30%屬于銀行貸款，以此合計，房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上！
　　換句話說，現(xiàn)行預(yù)售制度的風(fēng)吹草動，將從根本上動搖目前房地產(chǎn)開發(fā)的資金鏈基礎(chǔ)。央行《報告》建議影響首當(dāng)其沖的將是房地產(chǎn)開發(fā)商。取消房屋預(yù)售制度將加速房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新洗牌，一些資金實力弱、靠銀行貸款支撐的小企業(yè)或項目公司將被淘汰出局，中等開發(fā)商也將發(fā)生整合。
　　目前，房地產(chǎn)開發(fā)的低資金門檻在客觀上造成了兩方面的負(fù)面影響：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)魚龍混珠，僅北京、上海的大小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就有數(shù)千家；二是因為投入的自有資金少，開發(fā)商回籠資金的壓力不夠大，傾向于“時間換金錢”，將房價越拉越高。一位業(yè)內(nèi)人士說：“在樓市火爆的時候，開發(fā)商只要賣出1/10的房子就可以收回自有資金了。做生意的人都知道，房價怎會不越賣越高？”
　　可見，取消現(xiàn)房銷售，對房地產(chǎn)開發(fā)商進行良性洗牌是必不可少數(shù)的。
　　無獨有偶，2005年7月31日(即央行上述報告發(fā)布前半個月)，國土資源部土地利用管理司司長廖永林在一個土地問題的座談會上，公開“炮轟”期房預(yù)售制度。他認(rèn)為其引發(fā)樓市的諸多不良現(xiàn)象，嚴(yán)重?fù)p害購房者權(quán)益，并直指“房地產(chǎn)泡沫就跟預(yù)售有直接關(guān)系”。
　　“我們其實已經(jīng)在做深圳市場取消預(yù)售制度的可行性研究”，深圳市房地產(chǎn)研究所主任王鋒博士披露說，“近期國土資源部官員的表態(tài)和央行報告的建議，我認(rèn)為正好反映了中央與地方在這個焦點問題上不謀而合?！?BR>　　眾所周知，深圳以及整個珠三角地區(qū)，于上個世紀(jì)90年代初期最早從香港學(xué)習(xí)和引進期房預(yù)售這一樓市運作模式，并最終將其傳遍更廣闊的內(nèi)地市場，如今它們又帶頭響應(yīng)終結(jié)它的歷史使命，可謂順理成章。
　　風(fēng)險溫床
　　央行報告指出，“房地產(chǎn)開發(fā)商貸款質(zhì)量較差，農(nóng)行和中行的不良貸款率分別達(dá)到16%以上和12%以上，工行和建行的不良貸款率也維持在7%左右?！?BR>　　其中，一方面，開發(fā)商自有資金比例逐年下降，房地產(chǎn)貸款潛在風(fēng)險增加；另一方面，同期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金利潤率卻居高不下。以上海為例，2001年為38.12%，2002年達(dá)到86.36%，2003年為74.24%，自有資金的利潤率為同期社會平均利潤率的10倍以上。這說明開發(fā)商在追逐暴利的同時，也將大把的銀子裝進口袋，把風(fēng)險留給銀行。
　　當(dāng)開發(fā)商只能賣現(xiàn)房不能預(yù)售期房時，其資金成本，尤其是自有、自籌資金必然增加。開發(fā)商不再能夠通過預(yù)售提前使用銀行貸款，去完成房屋的建設(shè)、配套；銀行也將不再被綁縛在房地產(chǎn)“戰(zhàn)車”上讓房貸風(fēng)險越積越大。
　　也許，在取消預(yù)售房制度后，房價將會有所上漲，老百姓購買力相對會削弱，銀行住房按揭貸款業(yè)務(wù)將會受到較大影響，業(yè)務(wù)在短期內(nèi)可能會出現(xiàn)一定程度的萎縮。但同時，銀行個人住房貸款的潛在風(fēng)險將會降低，個人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量將會提高。此外，取消預(yù)售房制度后，開發(fā)商對項目貸款需求量將增大。但與此同時，房地產(chǎn)市場經(jīng)過重新洗牌后，能夠生存下來的企業(yè)都是有實力的優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)，屆時銀行投放房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款將更加放心，信貸資產(chǎn)質(zhì)量有望進一步提高。
　　其實，住房預(yù)售制度也并非國際慣例，美國基本就沒有住房預(yù)售制度，在歐洲即使有些國家有住房預(yù)售制度，但也不是像國內(nèi)那樣通過預(yù)售，把整個房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房者及銀行，而是有一套對房地產(chǎn)開發(fā)商嚴(yán)格監(jiān)管及準(zhǔn)入的制度，以此來保障消費者的基本權(quán)利，并對開發(fā)商的資質(zhì)狀況進行監(jiān)督。
　　此前，北京大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心主任林毅夫就指出，中國房地產(chǎn)的大開發(fā)商時代已經(jīng)來臨，因為這樣能夠讓銀行業(yè)比較有效地來支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不會由于房地產(chǎn)本身價格的漲跌導(dǎo)致銀行危機。而開發(fā)商的生存模式也將由此前拎著錢袋找項目，變?yōu)榇蛑鵁艋\找錢，其贏利模式也將由土地贏利向產(chǎn)品贏利轉(zhuǎn)變。那種拿到地就能賺錢的神話將不復(fù)存在。
　　目前地產(chǎn)業(yè)所處的狀況盡管存在地區(qū)差異，但總體趨勢大致相同，即房地產(chǎn)價格增幅明顯放緩、高負(fù)債率投入開發(fā)。倘若加上地區(qū)差異，那么不久前某地產(chǎn)商所透露的“最近房子不太好賣”等綜合因素，就構(gòu)成了金融房產(chǎn)信貸風(fēng)險。
　　這個風(fēng)險并非現(xiàn)在才出現(xiàn)，之前國家也對預(yù)售制度做過調(diào)整，央行曾在2003年6月發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》規(guī)定，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款，開發(fā)商不能收取購房者的全部預(yù)售款。不過,這一文件后來并沒有得到真正有效執(zhí)行。
　　從實踐經(jīng)驗來看，盡管房屋預(yù)售制度推動了中國房地產(chǎn)市場的繁榮，但同時也為房地產(chǎn)開發(fā)商利用制度缺陷獲取民眾財富制造了可乘之機。如通過“炒樓”制造出市場的虛假緊缺，借機抬高價格;通過房屋面積縮水、建筑設(shè)計變更、環(huán)境描述浮夸等行為來侵犯購房者權(quán)益；甚至有的把已抵押的房屋再預(yù)售，把已預(yù)售的房屋再預(yù)售、再抵押，甚至最后“攜款潛逃”。
　　就市場現(xiàn)狀而言，房屋預(yù)售制度是一種風(fēng)險甚高的制度安排。如果沒有一套好的法律制度、信用體系及房地產(chǎn)市場監(jiān)管制度來維系，那么這項制度基本上是消費者利益隨時會受到傷害、房地產(chǎn)開發(fā)商獲得暴利、而銀行來承擔(dān)風(fēng)險的不平等游戲規(guī)則。所以，央行建議取消國內(nèi)房屋預(yù)售制度也是理所當(dāng)然了。
　　調(diào)控阻礙
　　不久前，上海一地產(chǎn)業(yè)專家說：“發(fā)達(dá)國家的確有現(xiàn)房銷售的例子，但前提是房地產(chǎn)可通過發(fā)達(dá)的資本市場融資。而中國目前沒有一個發(fā)達(dá)且完善的資本市場支撐，住房貸款證券化離向普通投資者開放還有很遠(yuǎn)距離。當(dāng)前如果現(xiàn)房銷售，更實質(zhì)的影響是帶來開發(fā)成本的大幅上漲，房價也會水漲船高。”
　　網(wǎng)易房產(chǎn)對是否預(yù)售做過網(wǎng)上投票，3個選項中，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)取消預(yù)售制度的網(wǎng)民投票數(shù)為1337票，占總票數(shù)的84%；認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)取消的204票，占總票數(shù)12%；而認(rèn)為不清楚的為37票，占總數(shù)的2%。其他方式調(diào)查獲得的民意資料，也以認(rèn)同取消房產(chǎn)預(yù)售制度為主?？梢娧胄械拇隧椊ㄗh還相當(dāng)具備群眾基礎(chǔ)。
　　有網(wǎng)友說：“取消商品房預(yù)售制度,對老百姓有利而對開發(fā)商無利，所以開發(fā)商反對而老百姓支持?！边@是一個比較中肯的觀點。
　　有人說，從現(xiàn)實情況看，由于期房預(yù)售縮短了開發(fā)商資金回籠周期，降低了成本，相應(yīng)的購房者可以較低價格買到房子，而開發(fā)現(xiàn)樓的財務(wù)成本上升，最后還是攤到購房者身上，購房支出難免水漲船高。
　　但反過來講，買現(xiàn)房可以縮短貸款壓力，減少期房風(fēng)險。在預(yù)售制下，購房人一般要提前10到15個月甚至更長時間，白白為開發(fā)商融資埋單。通常情況下，從預(yù)售到正式交房尚有至少1年時間，購房人在既不能控制更不能使用物業(yè)的情況下，卻要莫名其妙地為在建中的水泥鋼材支付貸款利息、保險費用，而開發(fā)商卻可以不付、少付成本，使用購房人的購房款去完成后續(xù)工程，大吃“免費午餐”。在現(xiàn)行利率標(biāo)準(zhǔn)下，以1套按揭50萬元的期房為例，購房人1年就要支付3萬多元的利息和保費。而在預(yù)售制下，這筆錢被開發(fā)商合法地“榨取”了。
　　既然，歐美等發(fā)達(dá)國家?guī)缀醵紱]有我們這樣的房屋預(yù)售制，中國又有什么理由繼續(xù)堅持呢？消費者投資、開發(fā)商賺錢的不平等游戲規(guī)則早該廢黜了，消費者沒有理由繼續(xù)用血汗錢為開發(fā)商的一夜暴富做“貢獻”。更何況目前商品房預(yù)售價格僅較現(xiàn)售價低約10%-15%。綜合而言，買現(xiàn)房，消費者目前并不吃虧，從長遠(yuǎn)講，更有實惠。
　　廣州大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院教授潘蜀健關(guān)注房地產(chǎn)問題多年，也是廣州市房地產(chǎn)協(xié)會副會長，他指出，正是商品房預(yù)售制度這一房地產(chǎn)業(yè)所特有的營銷規(guī)則，削弱了國家行政的和經(jīng)濟的宏觀調(diào)控措施的影響力度，這也是在某些地方房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策始終落不到實處的根本原因之一。
　　中國房地產(chǎn)市場的買方市場已經(jīng)形成，而大量違規(guī)、違法及欺詐行為的產(chǎn)生也警告我們，社會的信用機制存在著許多問題。歷經(jīng)20余年的發(fā)展，預(yù)售機制已經(jīng)到了宣告其結(jié)束的時候了。相信現(xiàn)房銷售大量實現(xiàn)之時，也是房地產(chǎn)暴利消失，中國房地產(chǎn)回歸正道之日。
 
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