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    新干線訊：東方早報記者 梁文匯上海報道

    最近，上海緊繃的房貸市場不斷釋放出“松動”、“解凍”的信號，但這些“異動”在銀行方面卻被理解為“一廂情愿”。
    “有關住房貸款或者開發(fā)商貸款全面放松的消息，對于我來說，真是個新聞。房貸松不松，關鍵看放款條件是否放寬，而現(xiàn)在放款條件并沒有放寬?！弊蛱?，招商銀行上海分行公司銀行部總經(jīng)理唐明春在接受記者采訪時，玩笑中帶著無奈。

    身為招行上海分行主管開發(fā)商貸款業(yè)務的負責人，他明確向記者表示，自從年初對開發(fā)商貸款審批趨嚴以來，銀行的開發(fā)商貸款政策并沒有變動過。

開發(fā)貸款放松“跡象”

    上海房貸之所以“松動”，緣于最近上海一些大開發(fā)商打破此前幾個月的僵局，開始陸續(xù)獲得銀行的信貸支持，這被一些業(yè)內(nèi)人士看成是信貸放松的跡象。
    7月8日，上海最大的地產(chǎn)企業(yè)綠地集團與中國農(nóng)業(yè)銀行在杭州簽署一份重要合約，根據(jù)這份合約，農(nóng)行將為綠地提供30億元的銀行授信額度，這使得綠地集團在宏觀調(diào)控的巨大壓力下，有了繼續(xù)實現(xiàn)其全國化戰(zhàn)略的資本。8月初，綠地在江蘇徐州順利拿下了一幅總面積為937畝的地塊。
    巧合的是，復地集團當天也與中國農(nóng)業(yè)銀行在杭州簽訂了全面“銀企合作協(xié)議”。而大華集團則也獲得農(nóng)行提供的總額為30億元的意向性信用額度和人民幣50億元的按揭額度。
    隨后的7月20日，大華集團再次與中國建設銀行上海市分行簽署了銀企合作協(xié)議，建行將給予大華集團超過人民幣10億元的貸款綜合授信額度。
    銀行與大型開發(fā)商的這一系列頻繁舉動，引發(fā)了市場對于開發(fā)商貸款放松的“猜想”。

    對于上海大開發(fā)商頻繁獲得大額授信，中國指數(shù)研究院(華東)副院長陳晟提出了不同的看法：“這些大開發(fā)商能夠獲得大額授信，并不是銀根放松的表現(xiàn)。在很大程度上，這些取得授信的企業(yè)，往往都是一些大的開發(fā)商，而且很多參與了上海市配套商品房的建設，信貸顯示了政府對自住型需求的支持?！?BR>    根據(jù)陳晟的分析，配套商品房建設總量大，風險比較低，而且又有大開發(fā)商的品質(zhì)保證，因此這些項目銷售周期短、財務周期短、建設成本低，因此會得到國有商業(yè)銀行的支持。
    上海銀監(jiān)會一位內(nèi)部人士與陳晟“不謀而合”。在記者提及上海幾家大開發(fā)商頻繁獲得授信額度的時候，該人士第一反應就是與上海配套商品項目有關，“兩個1000萬項目是封閉運作，銷售也有保障?！彼^而認為，雖然這些企業(yè)得到授信，但這與放松銀根可能并無直接關系。
工行的“紅名單”

    事實上，一輪面向大房地產(chǎn)商的“保大壓小”信貸熱潮，正在銀行業(yè)萌動。

    長江實業(yè)有限公司、和記黃埔有限公司、恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司、新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司、新世界發(fā)展有限公司、太古集團、置地集團……最近，一份工行授信“紅名單”在業(yè)界廣為流傳。

    “重點支持大型、特大型優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)和20萬平方米以上大型優(yōu)質(zhì)樓盤，是工行正在啟動的以住房金融為主體的信貸結構調(diào)整的核心環(huán)節(jié)，是開辟住房信貸業(yè)務戰(zhàn)略資源、繼續(xù)保持工行國內(nèi)最大按揭銀行地位的需要?！惫ば羞@份名為《關于重點支持大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的若干意見》的文件，讓其“保大壓小”的意圖展露無遺。

    招商銀行上海分行公司銀行部總經(jīng)理唐明春表示，雖然招行沒有對優(yōu)質(zhì)授信客戶列出一份明確的“清單”，但是，目前狀況下，銀行出于對風險控制的考慮，只能“偏袒”大開發(fā)商。

    與前一段有人認為房地產(chǎn)開發(fā)貸款可能略有放松的判斷正好相反，來自不同銀行部門負責人都告訴記者，銀行對開發(fā)貸款下半年還會從緊。理由很簡單，目前樓市形勢尚未改觀，這種情況下放下去的開發(fā)貸款，形成壞賬風險的可能性會更大。

    對于大開發(fā)商陸續(xù)受到信貸支持，銀行方面表示，“是細分，而不是放松”。建行上海分行的房貸負責人表示：“大家都很謹慎，好項目、信譽好的開發(fā)商，我們會適當放款?！睋?jù)他介紹，這是目前上海各家銀行的一個基本態(tài)度，對一些優(yōu)質(zhì)客戶的放款有可能增加房地產(chǎn)開發(fā)貸款的總量，但并不意味著銀行降低貸款門檻。”

自住房貸政策“修整”

    與開發(fā)商貸款放松的傳言一樣，個人住房貸款的“解凍”也起源于業(yè)界的“聯(lián)想”。
    7月末央行上海分行召開的金融形勢分析會，成為此輪對于銀行個人住房貸款政策解凍猜測的起源。
    在這次會議上，人行上海分行要求各金融機構繼續(xù)支持上海市的房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，并提出三個意見：一是合理運用利率浮動政策和貸款差別成數(shù)調(diào)控個人住房貸款比例和增速；二是密切關注和防范房地產(chǎn)貸款的潛在風險；三是積極支持上海市政府兩個“1000萬”商品房的建設和交易，適當放寬對房齡在10年左右二手房貸款的限制。

    對于老公房貸款政策的放松，成為有關銀行貸款政策解凍所有猜測中真正確實的一環(huán)。從8月份開始，滬上各家銀行，以中行率先對房齡10年以上、總價50萬元以下的老公房松開了口子，而就在幾個月前基本上所有銀行的口徑都是一樣的決絕———10年以上的老公房不貸。
    據(jù)滬上中介公司美聯(lián)物業(yè)的介紹，市場上購買老公房的主要有四類人群：動遷到偏遠地區(qū)的人；習慣老公房居住環(huán)境的老年人；想搬出來自己獨立居住的上海青年和從外地來滬、有一定學歷的白領。

    銀行人士對老公房的放松是這樣解釋的，這種做法并不違背此次房地產(chǎn)調(diào)控精神，因為這類房屋的購買者主要是自住。
    緊接著，上海市政府宣布，從8月20日起，購買首套自住住房的上海職工，公積金貸款額度將從10萬元提高到20萬元，而如果擁有補充公積金，貸款額度將放寬到30萬元。

    伴隨著該政策的出臺，上海市公積金管理中心下文對“首套自住住房”進行了政策上的定義，公積金貸款額度的放松，鎖定在“此前從未購買過住房者”，即使是使用自由資金購買過一套住房的購房者，也無法再享受新政。
    顯而易見，滬上銀行及政府并沒有意圖要大范圍地放松房貸，而只是對房貸政策中，有利于自住者的那部分進行了“修整”。

個貸仍堅守“底線”

    除了10年房齡的老公房，滬上銀行并沒有對個人住房貸款政策放松口子。“怎么可能放松？”針對個人住房貸款整體松動的說法，中國銀行上海分行零售貸款科科長劉利覺得有些不可理喻。3月份，央行才下發(fā)指令性意見，對各地的住房貸款利率統(tǒng)一上調(diào)，對于貸款成數(shù)放低?！鞍顺煞抠J，這是我們在房貸最為寬松的時候，才執(zhí)行的政策，現(xiàn)在的形勢并沒有好到可以放松房貸的時候?！?BR>    對于市場有關中行上海某支行已經(jīng)對房貸放松到八成的說法，他澄清說，中行上海分行沒有下發(fā)過任何對于個人房貸成數(shù)放松的通知。他向記者聲明，目前銀行對于個人房貸上執(zhí)行的信貸政策中，仍然嚴格執(zhí)行“所有貸款成數(shù)不超過房屋評估價七成”。
    除了中行之外，工、農(nóng)、建以及招行等各家銀行同樣表示，銀行在操作過程中，貸款成數(shù)會根據(jù)貸款者的資信條件有所變化，但是七成是最高的首付比例。不僅首付比例，各家銀行表示，貸款利率也沒有變化。目前，滬上銀行并沒有像杭州那樣，對第二套也提供5.508%的下限利率。
    目前，各銀行在個人房貸上執(zhí)行的信貸政策基本沿襲今年5月以來制訂和修改的政策。尤其是在一些限制性條款上，維持不變。比如：房齡大于15年，面積小于50平方米；主貸人年齡+貸款年限大于70歲的；外地人士、外籍人士貸款從嚴；購買第二套房貸款利率上浮，第三套房原則上不貸；所有貸款成數(shù)不超過房屋評估價七成。除了房齡和面積的限制略微有所不同，其他政策，所有銀行基本都是達成一致的。