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中國房地產(chǎn)為什么不能洗牌？

2005年08月30日08:03   來源：西本資訊
摘要：

    
 
 
 
 新干線訊  光明網(wǎng)

 　　最近，央行建設(shè)“取消現(xiàn)行房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售”，建設(shè)部回復(fù)“目前還不能取消”。（8月25日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》）
　　 關(guān)于預(yù)售制度去留，公說公有理，婆說婆有理，其實(shí)是一場利益的博弈。

　　央行是站在銀行立場提出此建議的，實(shí)行預(yù)售制度，意味銀行一旦給中小開發(fā)商貸了款，就被開發(fā)商
牽了鼻子，就得跟著開發(fā)商玩下去，現(xiàn)金沒有回籠，游戲就不會(huì)結(jié)束。并不是所有的游戲都能玩得開心，中小開發(fā)商會(huì)因市場、政策的波動(dòng)而無法收回投資，銀行的貸款就會(huì)雞飛蛋打。而實(shí)力雄厚的開發(fā)商自有資金充足，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)大，一般不會(huì)出現(xiàn)大的經(jīng)營困境，一般不會(huì)對(duì)銀行形成信貸風(fēng)險(xiǎn)。因此，央行這一建議，實(shí)質(zhì)是要求對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行一次洗牌。
　　建設(shè)部是站在管理者的角度來看待這一制度的。取消預(yù)售可能會(huì)促使房價(jià)上漲，這對(duì)于正在以抑制房價(jià)，促進(jìn)市場平穩(wěn)為己任的建設(shè)部來說，顯然難以接受。引入新政帶來的市場波動(dòng)，甚至混亂，也是建設(shè)部不愿看到的。因此，“目前還不能取消”，理由是中國的房地產(chǎn)市場還不成熟，這一制度與我國國情是適應(yīng)的。
　　開發(fā)商（主要指中小開發(fā)商）從自己的利益出發(fā)支持預(yù)售十分正常。說得難聽點(diǎn)，現(xiàn)在的開發(fā)商是“賒”著銀行和購房者的錢來做買賣，資金鏈?zhǔn)撬麄兊拿}，沒有銀行持和加快預(yù)售款流轉(zhuǎn)，資金鏈條肯定會(huì)斷。資金鏈一斷，一些中小開發(fā)商必然會(huì)陷入資金危機(jī)，最終將被淘汰出局。
　　購房者從自己的利益出發(fā)反對(duì)預(yù)售也很正常。預(yù)售房已令購房者“很受傷”，掏錢時(shí)，開發(fā)商說得天花亂墜，拿鑰到匙一看，和當(dāng)初的許諾完全不是一回事，然后走向艱難的“維權(quán)”路。更為重要的是，開發(fā)商資金鏈一旦斷裂，購房人的大半生心血很可能打水漂。
　　如果說當(dāng)初實(shí)行預(yù)售制度是為了降低房地產(chǎn)業(yè)門檻及增加商品房供應(yīng)，那么這一制度本身就存有漏洞。開發(fā)商與購房者進(jìn)行的不是一手交錢一手交貨的買賣，是一種不平等的交易，這就對(duì)開房商的誠信提出了極高的要求，但是對(duì)目前的開發(fā)商，誠信與利益孰輕孰重是需要掂量一下的。預(yù)售制度背后房地產(chǎn)的低門檻和高利潤讓多少人流口水，只要搞得到土地，就可坐收漁利，誰不想到這個(gè)市場上去淘一桶金！這一制度輕而易舉地造就富豪是讓人難以想象的，看看中國富豪排行榜上，有多少是做房地產(chǎn)的！
　　取不取消預(yù)售制度，洗不洗牌，需要算一筆賬，那就是誰是預(yù)售制度的受益者和受害者，我想這一筆賬大家是心里有底的。取消這一制度，誰又是受益者和受害者？這筆賬不算清楚，憑空爭論是沒有意義的。算這一筆賬的時(shí)候，筆者認(rèn)為要把各方的短期利益與長期利益綜合考慮進(jìn)去。對(duì)國家來說規(guī)范成熟的房地產(chǎn)市場才是真正想要的；對(duì)于銀行來說，房地產(chǎn)洗牌，銀行暫時(shí)會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，但從長遠(yuǎn)來說肯定利大于弊；對(duì)于開發(fā)商來說，打擊那些混水摸魚的人，才是對(duì)市場最好的保護(hù)；對(duì)于購房者來說，正當(dāng)權(quán)益的保障和房價(jià)才是最關(guān)心的。顯然，取消預(yù)售制度可以現(xiàn)實(shí)多方受益。現(xiàn)在政府和購房者最大的擔(dān)心是取消預(yù)售會(huì)令房價(jià)上漲，果真如此么？房價(jià)上漲無外乎幾個(gè)原因：投資成本增加；市場供需關(guān)系變化；開發(fā)商利潤過高；政策導(dǎo)向有問題。是不是取消預(yù)售就一定會(huì)提高投資成本，一定會(huì)改變供需關(guān)系，一定會(huì)提高開發(fā)商利潤？筆者認(rèn)為，只要配套措施有力，就不會(huì)出現(xiàn)這些情況。
　　政府的價(jià)值取向決定著制度的去留。政府是要平抑房價(jià)，還是要還市場以公正，是最大限度地獲取經(jīng)濟(jì)增長，還是要保持社會(huì)的和諧發(fā)展，這才是問題的核心。
 

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