下游數(shù)據(jù)

商品房開發(fā)商利潤率約為50％

2005年08月26日07:54   來源：西本資訊
摘要：

　　一份由福州市有關(guān)部門測算的商品房價格對照表顯示 
 
     建1平方米商品住宅到底需要多少錢？房價虛高的數(shù)目究竟有多大？

    8月上旬，記者在調(diào)研中獲取了一份福州市有關(guān)部門測算的當?shù)夭糠值貕K商品房價格成本對照表，在所列的23個樓盤成本目錄中，商品房開發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等；銷售均價從每平方米2500元至5500元不等。經(jīng)測算，開發(fā)商的利潤率平均約50%，最低的約為20%，最高的超過90%。其中利潤率超過50%的樓盤有10個，呈現(xiàn)出樓盤越高檔，利潤率越高的基本特點。 

    來自福建省統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年福州市商品房平均銷售價格為3587元/平方米，同比增長11.64%，其中商品住宅銷售價格為3228元/平方米。福州市物價部門對當?shù)貟炫瞥鲎尩?01塊地逐一進行了成本核算，結(jié)果顯示，商品房的社會平均開發(fā)成本在2019元/平方米至2305元/平方米之間。   

    為清晰反映一個樓盤的真實成本和利潤空間，記者選取了福州市一個較有代表性的中檔樓盤(福州某某花園)，按照地價、建安成本、配套建設(shè)費用和運營成本四部分，進行了較系統(tǒng)的“成本核算”。通過相關(guān)數(shù)據(jù)的交叉印證，測算發(fā)現(xiàn)這個樓盤的利潤率達60.2%。

    現(xiàn)粗略列出這個樓盤的住宅房產(chǎn)“成本清單”：福州某某花園(8月上旬，樓盤銷售員告知銷售均價3900元/平方米左右)。1、地價：683元/平方米。2003年9月，開發(fā)商通過競拍以每畝112.6萬元購得這一地塊，面積320余畝，小區(qū)規(guī)劃建筑容積率為2.27，規(guī)劃建筑密度為23.7%，總建筑面積為48.5萬多平方米，其中商業(yè)建筑面積為1.45萬多平方米。將地價攤?cè)胄^(qū)住宅建筑面積，可得出商品房的地價成本。

    2、土建和安裝成本：875元/平方米。這項費用主要包括：所有因建房而發(fā)生的建筑安裝工程費，包括建材費、人工成本、機器使用費，公建用房建設(shè)費分攤，水電線路安裝成本等。由于多層、小高層、高層等商品房類型不同，開發(fā)成本有差異。     

    3、配套建設(shè)費用：486元/平方米。這項費用項目較多，主要包括勘察設(shè)計及前期工程費和住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費兩大項。前者包括勘察費、設(shè)計費、項目可行性研究、審圖費、放樣費等。后者包括小區(qū)道路工程費、供電供水工程費、室外地下網(wǎng)管建設(shè)費、綠化工程費、通訊工程費、人防建設(shè)費、環(huán)保工程費、消防建設(shè)費、監(jiān)理費等等。這些費用大多為政府部門或指定單位收取，有較明確的收費標準。

    4、開發(fā)商的運營成本：390元/平方米左右。這項費用主要包括開發(fā)商的管理費用、人頭費用、廣告投入、貸款利息、納稅等。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，雖然每個樓盤的運營成本有差異，但一般不會超過商品房銷售價格的10%。

    綜上所述，保守計算該項目總成本約為：683＋875＋486＋390＝2434元。開發(fā)商利潤約為：銷售均價3900元—總成本2434元＝1466元。開發(fā)商的利潤率為60%左右。

經(jīng)濟日報

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