下游數(shù)據(jù)

[房地產(chǎn)]經(jīng)濟(jì)適用房：“病”在先天不足

2005年08月05日08:14   來源：西本資訊
摘要：

    新干線訊：據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，隨著北京搶購經(jīng)濟(jì)適用房者“徹夜排隊(duì)”消息的刊出，各地有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的消息接二連三：“經(jīng)濟(jì)適用房建的像豪宅”、“合肥無經(jīng)濟(jì)適用房可購”、“成都經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)、銷售不暢”等報(bào)道頻見報(bào)端，經(jīng)濟(jì)適用住房再度成為眾矢之的，曾經(jīng)的“補(bǔ)磚頭還是補(bǔ)人頭”之爭又一次被提出，其“帶有福利性質(zhì)的商品房”的定位也再遭質(zhì)疑。
  
    政策不細(xì) 供需失衡
  
    在房地產(chǎn)公司工作的劉先生早在１９９９年就成為北京市首批經(jīng)濟(jì)適用房的購買者，沒有經(jīng)歷資格審核，也沒有嘗過徹夜排隊(duì)的艱苦滋味。因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的主要目的是促進(jìn)住房制度改革，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟(jì)增長，所以對戶型標(biāo)準(zhǔn)、銷售對象均未作出限制。
  

    ２００２年劉先生又買了第二套經(jīng)濟(jì)適用房。盡管無論從收入還是已經(jīng)購買過經(jīng)濟(jì)適用房的情況看，他都應(yīng)該通不過北京市從２００１年５月開始實(shí)施的對購買家庭的資格審核。但每平米最高４５００元的限價(jià)，相對于“高燒”難退的商品房價(jià)格而言，能搶購到經(jīng)濟(jì)適用住房和搶到錢沒有區(qū)別，這也就難怪缺乏硬約束的資格審定被屢屢突破了。 
  
    一方面是大量不符合規(guī)定的“劉先生”在購房，另一方面則是嚴(yán)重失衡的經(jīng)濟(jì)適用房供需比例。據(jù)中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長包宗華回憶，北京市將經(jīng)濟(jì)適用房的銷售對象定為年收入０．５萬～６萬元的家庭，政策推出后，當(dāng)時(shí)有一個(gè)不完全抽樣調(diào)查，結(jié)果顯示北京年收入６萬元的家庭占總數(shù)的６％左右，高收入的不到１％，意味著９３％的家庭屬于經(jīng)濟(jì)適用住房的供給對象。 
  
    如此寬泛的銷售范圍，供給卻嚴(yán)重不足。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京在全國是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)最多的城市之一，但自２００３年以來，新增項(xiàng)目很少，多以老項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)為主，２００４年經(jīng)濟(jì)適用房的施工面積只占全市房地產(chǎn)施工總面積的１０％；從全國來看，東部有些城市已停建了經(jīng)濟(jì)適用房。中西部有些城市盡管喊了多年，但仍是只聞其聲，不見其房，項(xiàng)目還停留在“規(guī)劃”圖紙上。一些地方在“經(jīng)營城市”的利益驅(qū)動下高價(jià)拍賣土地，人為縮減了經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃。因?yàn)榘凑照撸糜诮?jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的土地，政府將減免土地出讓金，并給予配套建設(shè)等一系列優(yōu)惠政策。在房價(jià)上漲最瘋狂的２００４年，全部房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資８８３７億元，比上一年增長２８．７％。其中的經(jīng)濟(jì)適用房投資６０６億元，比２００３年減少２．５％，是２００２年以來的首次負(fù)增長。今年１～５月，經(jīng)濟(jì)適用房的投資更是同比下降了１６．７％。
  
  
   “補(bǔ)人頭”還是“補(bǔ)磚頭” 
  
    經(jīng)濟(jì)適用住房是我國住房制度改革在經(jīng)歷了福利分房、安居工程及住房商品化等探索之后，產(chǎn)生的一種房屋所有形式，是１９９８年住房制度改革確立的住房供應(yīng)體系中的重要組成部分。這一從美國引進(jìn)的住房供應(yīng)制度，自舶來之日便爭議不斷。 
  

    回憶當(dāng)初剛推出經(jīng)濟(jì)適用房政策時(shí)的情形，包宗華告訴記者，我們的住房供應(yīng)模式主要學(xué)的是美國。美國是２０％的高收入者自行購買商品房， ６２％的中等收入家庭的住房由政府供應(yīng)并實(shí)行優(yōu)惠政策，但對戶型和造價(jià)有較嚴(yán)格的控制，剩下１８％的低收入家庭，采取廉租房政策，由于美國的空房率達(dá)到１０％左右，主要采取政府補(bǔ)貼租金的做法，每個(gè)城市標(biāo)準(zhǔn)不一樣。當(dāng)時(shí)，大家都覺得美國的政策很合理，但從現(xiàn)在實(shí)行結(jié)果看，對經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象的設(shè)定范圍過于寬泛，同時(shí)供給又嚴(yán)重不足，近幾年的供應(yīng)量只有約６％；同時(shí)對戶型、購買對象控制不嚴(yán)，這些“先天不足”導(dǎo)致了后天“經(jīng)濟(jì)了富人，窮人無力購買”的局面。 
  
    對低收入家庭提供廉租房政策，包宗華認(rèn)為也執(zhí)行得很不到位，上海算是搞得最好的，但目前只有一萬四千多套廉租房，僅占房屋總供應(yīng)量的１％，北京連１％都不到。 
  
    很多人至今仍對這一制度持保留態(tài)度。從世界各國的住房補(bǔ)貼來看，只有在住房極度短缺的情況下才實(shí)行“磚頭補(bǔ)貼”，即開發(fā)商從政府得到價(jià)格優(yōu)惠的土地，再銷售給特定人群。目前流行的方式是“人頭補(bǔ)貼”，即由政府出面認(rèn)真核實(shí)統(tǒng)計(jì)，給真正的低收入者發(fā)放補(bǔ)貼，然后通過市場體系來解決住房問題。 
  
    據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長顧云昌介紹，歐美一些國家就是采取此種方式，規(guī)定普通住宅社區(qū)中有２０％的房子賣給中低收入家庭，政府根據(jù)“人頭”來補(bǔ)貼。補(bǔ)人頭方式更具有針對性，因而也更有效率，也能避免政府直接參與經(jīng)濟(jì)適用住房的批建。 
  
    即使執(zhí)行目前的“補(bǔ)磚頭”做法，許多專家學(xué)者也提出應(yīng)該對經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行再認(rèn)識、再定位。到底經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)比例多大合適，以及相應(yīng)的購房對象收入的限定等等，都應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況重新設(shè)計(jì)。國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院的王小廣認(rèn)為，更重要的是經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該建在市中心區(qū)，例如三環(huán)以內(nèi)，樓層、密度可以很高，面積小，確保總價(jià)不高。在成都，正是由于定位不準(zhǔn)確，出現(xiàn)了本用于滿足中低收入市民住房需求的經(jīng)濟(jì)適用房卻落入了“買得起的沒資格、夠資格的買不起”的尷尬局面。
  
  

    關(guān)鍵是采用何種模式 
  
    盡管先天不足，但王小廣還是認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用住房的方向并沒有問題，對今年“兩會”上一些代表、委員停止建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的建議并不認(rèn)同。他認(rèn)為，問題的關(guān)鍵是非市場化因素促使房地產(chǎn)行業(yè)利潤暴漲，推動房價(jià)虛高，政府期望推出經(jīng)濟(jì)適用住房平抑房價(jià)，只是由于資格審核不嚴(yán)格、也不完善，反而激化了矛盾。 
  
    王小廣認(rèn)為，政府對大多數(shù)老百姓的住房有一定的福利補(bǔ)貼是正常的也是應(yīng)該的，只是制度還要不斷細(xì)化。高收入人群通過市場解決住房問題，同時(shí)可以設(shè)定高的住房消費(fèi)稅，對最低收入群體，由政府提供廉租屋，這部分的比例約為１５％左右，除去兩頭，中間的部分就可以采取政府補(bǔ)貼地價(jià)、利率優(yōu)惠、公積金貸款等多種優(yōu)惠形式。 
  
    包宗華也并不認(rèn)同因?yàn)檠矍暗拿芗せ头裾J(rèn)經(jīng)濟(jì)適用住房制度的做法。他認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)該是讓大家都買得起的房，模式是關(guān)鍵?，F(xiàn)在看來，美國模式并不適合中國國情。新加坡堅(jiān)持小戶型低房價(jià)的經(jīng)驗(yàn)值得推廣，而且即使經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，２００４年新加坡人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到２．５萬美元，仍然堅(jiān)持供應(yīng)較小的戶型，７０％以上的住房低于１００平方米。 
  
    這邊討論還在進(jìn)行，那邊來自北京市建委的消息“明年北京市經(jīng)濟(jì)適用住房可建設(shè)規(guī)模將不足１００萬平方米”傳來，意味著經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)量將更趨緊張，調(diào)節(jié)供應(yīng)、完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度的任務(wù)變得更加緊迫。

 


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