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預(yù)期的放量供應(yīng)名不副實，調(diào)控政策加碼的可能正隨著量價回升而增加

8月28日，周六，天剛蒙蒙亮，王亞帶著女朋友從北京北三環(huán)驅(qū)車前往南五環(huán)外的大興區(qū)黃村。這一天，他們心儀的金地仰山項目終于開盤。

行至京開高速，大堵車開始了，車從四面八方擠向這條通往大興的主干道，心急如焚的王亞很擔(dān)心這么早往大興趕的都是沖著開盤去的。當(dāng)王亞們還被堵在路上時，售樓小姐李娜正在接待客戶。售樓處一開門，像春運一樣的人潮就涌了進(jìn)來，李娜手里的戶型圖被哄搶一空，連胳膊都被拉出幾條血印。

從七八月開始，各地售樓處不斷上演類似場景，邁入9月，供需兩旺趨勢進(jìn)一步加強。經(jīng)過近半年的觀望，類似王亞的“剛需”一族似乎已到忍耐的臨界點，對進(jìn)一步降價不再抱指望。而開發(fā)商的資金鏈看來沒有崩盤跡象，金融危機時代割肉降價的情形無望重演。

但政策面上，本輪調(diào)控未有松懈跡象，近期不斷放出加碼信號。市場分析人士馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，在截然不同的政策面氛圍下，房地產(chǎn)市場不可能上演2009年全面回暖的超級大逆轉(zhuǎn)，應(yīng)警惕“金九銀十”噱頭所營造的羊群效應(yīng)。

調(diào)控高壓未減，今年“金九銀十”會上演怎樣的市場博弈？這波出手的“剛需”們會否成為被套高地的“綿羊”？

供應(yīng)量大打折扣

各地市場數(shù)據(jù)顯示，9月第一周樓市普遍量價齊升，頗有“金九”氣象。但從7月、8月兩月的供應(yīng)數(shù)據(jù)看，實際入市樓盤數(shù)量大打折扣，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計9月實際供應(yīng)量或?qū)⒗^續(xù)低于預(yù)期。

亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，7月北京計劃開盤34個項目，實際開盤僅17個，半數(shù)爽約。8月實際開盤項目僅5個，遠(yuǎn)低預(yù)期。

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，北京9月計劃開盤的普通住宅項目共46個，城八區(qū)與郊區(qū)各23個。雖然計劃入市項目連續(xù)兩月呈上漲趨勢，但業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，9月實際推盤量還將大打折扣。

對推盤量大大低于預(yù)期的原因，中原集團研究中心高級經(jīng)理劉淵認(rèn)為，一方面是近期入市項目半數(shù)位置較偏，另一方面有部分開發(fā)商捂盤惜售。

易居中國分析師薛建雄表示，新政調(diào)控后，一些開發(fā)商甚至采取減少新項目開工和放緩在建項目的方法來壓縮供應(yīng)量。據(jù)中國房產(chǎn)信息集團（下稱中房信）數(shù)據(jù)顯示，上海商品住宅供應(yīng)量從4月、5月的128萬和94萬平方米大幅下滑，6月、7月供應(yīng)量只有51萬平方米，8月供應(yīng)量也只有50萬平方米左右。

除了有年終業(yè)績壓力的上市房企在加速推盤，中小開發(fā)商，并無業(yè)績考核壓力，也沒有大量在建項目補充，更希望在在建項目上賺錢。此外，中小開發(fā)商產(chǎn)品競爭力不強，需要降更多價才能賣得動，所以，他們降價動機和空間都不大，但等漲的動力卻很足。

融科投資管理顧問執(zhí)行總裁李汝容認(rèn)為，不著急開盤的開發(fā)商，主要是中小型、地方性開發(fā)商，他們占據(jù)市場總量的絕大多數(shù)。他透露，開發(fā)商現(xiàn)在普遍彈藥充足，“看不準(zhǔn)就扛著，反正不著急回籠資金”。

從近期市場樓盤銷售情況看，只要定價比前期或周邊同質(zhì)樓盤低10%左右就能熱銷。但還有眾多項目沒有降價推盤，這表明開發(fā)商并無太大資金和庫存壓力，同時對后市有較良好預(yù)期。

開發(fā)商資金真的如此充裕？

上市公司8月銷售數(shù)據(jù)顯示，住宅市場成交回暖帶來的現(xiàn)金回籠已令開發(fā)商資金狀況出現(xiàn)較大好轉(zhuǎn)。8月，萬科、富力和保利的銷售金額較去年同期分別增加了149%、45%和66%。其中萬科單月銷售達(dá)120億元，刷新國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)單月銷售紀(jì)錄。

8月，中國銀行對全國除新疆、西藏地區(qū)進(jìn)行了實地調(diào)研，參與調(diào)研的人士向本刊記者表示，地方上的地產(chǎn)開發(fā)商融資很容易，原來做鋼材、貿(mào)易的實業(yè)家現(xiàn)在大多改投房地產(chǎn)。“只要地產(chǎn)老板說要借錢，沒有借不來的。只不過利率稍微高一些。”這位分析師稱。

此外，保險資金開閘，無疑是對房企資金面的重大利好。9月5日，保監(jiān)會出臺了《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，對保險資金投資商業(yè)地產(chǎn)“正名”，允許保險資金采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資商業(yè)不動產(chǎn)和辦公不動產(chǎn)，配套建筑投資額不得超過該項目投資總額的30％。

中原地產(chǎn)發(fā)布報告測算，截至2010年6月底保險業(yè)總資產(chǎn)為4.52萬億元，按規(guī)定的投資上限10%計算，預(yù)計可投入房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金高達(dá)4520億元，約占2009年商品房銷售金額的10%。

價格迷霧

在僵持了半年之久后，加上所謂“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季概念的助推，供需雙方——購房者和開發(fā)商——的心態(tài)都發(fā)生了微妙變化。近期出現(xiàn)的量價齊升是供方占上風(fēng)的標(biāo)志。

以具有風(fēng)向標(biāo)意義的京滬深三地市場數(shù)據(jù)為例，據(jù)中房信數(shù)據(jù)，9月第一周，上海商品住宅成交量23.9萬平方米，環(huán)比大幅上升40.3%，也創(chuàng)下新政20周以來最高水平。與此同時，平均成交價格回升了2.6%，達(dá)到21350元/平方米。

北京住宅期房簽約面積19.8萬平方米，周環(huán)比上升28%，住宅成交均價為19962元/平米，周環(huán)比上升1%。深圳住宅成交面積周環(huán)比上升5%，成交均價達(dá)22204元/平方米，周環(huán)比上升13%?？傮w來看，9月首周一二線主流城市整體銷量環(huán)比上升10%。

國泰君安一分析師認(rèn)為，量價齊升主要原因在于，新增供應(yīng)量溫和釋放，推遲購買累積的、對政策調(diào)控效應(yīng)不信任累積的剛性需求，基于預(yù)防通脹的投資需求重新活躍；同時，基于政策不再嚴(yán)厲的預(yù)期，房價整體止跌盤整。

一度與期房市場價格倒掛的二手房市場，也出現(xiàn)明顯回暖跡象。中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，全國五大主要城市8月二手住宅成交量環(huán)比增幅達(dá)四到五成；在成交量反彈形勢下，上海、廣州兩大城市的二手房價開始止跌回升。隨著成交量反彈，二手房業(yè)主對后市信心開始增強，議價空間縮小，甚至出現(xiàn)小部分業(yè)主提高報價的現(xiàn)象。

陽光100副總裁范小沖認(rèn)為，成交量在壓制了半年后出現(xiàn)反彈，是正?，F(xiàn)象，表明地產(chǎn)市場的健康，不必?fù)?dān)心房價借此躥高。主要依據(jù)是，目前出現(xiàn)的回暖主要是剛性需求的釋放，投資投機性需求由于信貸從緊仍舊被壓制。

信貸數(shù)字對范小沖的觀點提供了支持。個人住房貸款最大行建設(shè)銀行的董事長郭樹清在半年報發(fā)布會上透露，2010年上半年，個人住房貸款較上年末增加1496.90億元，增幅高達(dá)17.56%，其中首套房貸款的比例接近九成。而首套房貸款群體基本是自住需求的“剛需者”。從近期熱銷的樓盤也可看出，小戶型精裝修的樓盤受到熱捧，豪宅市場成交仍舊冷淡。

不過，信貸面仍舊從緊，對于房價繼續(xù)上行構(gòu)成了較大壓力。據(jù)本刊記者了解，重慶市房貸政策再度收緊，銀行已取消首套房七折利率，全面推行8.5折利率。另據(jù)北京媒體報道，北京市八成銀行也都開始執(zhí)行首套房利率8.5折政策，部分首套置業(yè)貸款金額從原來的最高八成變成了六成。

警惕更嚴(yán)厲調(diào)控

表面上看起來，今年的“金九銀十”很可能再上演供需兩旺的行情。但西南證券研究員肖劍分析稱，所謂“金九銀十”，市場有理解誤區(qū)。從十年平均數(shù)據(jù)看，8月、9月、10月住宅成交面積占全年比重為12%、11%和11%，與6月、7月、11月基本持平，與2月-5月僅差2個百分點左右。因此，2010年兩個月的銷售旺季無法改變?nèi)赇N售總量同比增速放緩甚至下降的事實。尤其在政策壓力面前，地產(chǎn)市場量價持續(xù)雙升的局面很難出現(xiàn)。

首創(chuàng)集團總經(jīng)理劉曉光表示，地產(chǎn)商也擔(dān)心房價反彈招來新一輪調(diào)控，房價繼續(xù)飚高，房產(chǎn)稅很可能出臺。

易居中國的報告顯示，如果目前房價水平?jīng)]有達(dá)到調(diào)控目標(biāo)，政府可能要在土地增值稅、預(yù)售款監(jiān)管、開發(fā)貸款等方面入手，不斷給開發(fā)商造成資金壓力，同時大量增加優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，誘使開發(fā)商降價回籠資金去拿地，促使他們降價拋盤以釋放需求。

范小沖認(rèn)為，如果調(diào)控目標(biāo)是控制少數(shù)城市房價過快上漲，肯定已經(jīng)達(dá)到了，但老百姓預(yù)期房價大幅下跌則沒實現(xiàn)，而居者有其屋更是長期目標(biāo)。

土地市場回暖可能是刺激更嚴(yán)厲政策出臺的另一誘因。9月，久違的“地王”重現(xiàn)市場。

9月1日，上海松江廣富林低密度住宅用地以16488元/平方米樓面價成交，刷新該區(qū)域新單價地王。9月2日，廣州番禺中心南區(qū)地塊被廣州城建以樓面價7282元/平方米取得，番禺地王再度刷新。同日，萬達(dá)買下武漢東湖中央商務(wù)區(qū)兩幅用地，47公頃土地總價76億元，成為該地區(qū)新的總價“地王”。

監(jiān)管層已在密切關(guān)注回暖。8月13日和8月21日，國務(wù)院副總理李克強八天內(nèi)兩次強調(diào)：要繼續(xù)落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，堅決抑制投機炒作行為。新華社此后撰文稱，這給敏感時期的樓市注入了一針“清醒劑”。來源：《新世紀(jì)》-財新網(wǎng)