下游數(shù)據(jù)

賣地良機(jī)來臨？上海高價地集體入市

2010年08月26日07:30   來源：西本資訊
摘要：

核心提示：調(diào)控日緊，下半年需要打一場硬仗的，不僅有開發(fā)商，還有各地方政府的土地財(cái)政。專家分析，高地價對高房價必然是個支撐，若不能解決高地價難題，長期看來，高房價很難因房價的短期回調(diào)而消失。

調(diào)控日緊，下半年需要打一場硬仗的，不僅有開發(fā)商，還有各地方政府的土地財(cái)政。

據(jù)本報記者掌握的情況，上海原計(jì)劃有多幅“地王級”地塊在上半年推出，但后因4月出臺的嚴(yán)厲調(diào)控令市場急轉(zhuǎn)直下，這些“準(zhǔn)地王”大部分調(diào)整了出讓計(jì)劃，個別地塊至今已經(jīng)“潛水”等待至少超過整整一個季度。不過，即將進(jìn)入“金九銀十”，這些地王又悄然集體亮相。

近日露面的這些地塊包括：上海長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)3幅高容積率住宅地塊，起始價介于10億至20億之間，底價總額超過59億；黃浦江沿岸豪宅地塊也啟動出爐，包括黃浦江沿岸E18地塊(9-3)，底價34.1646億，樓板價已超過25000元/平方米；甚至還有剛剛被終止出讓的閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)222地鐵上蓋地塊也重新露面。

面對土地市場今年尚鮮有露面的這些優(yōu)質(zhì)“準(zhǔn)地王”，不少開發(fā)商也已經(jīng)躍躍欲試。如上述黃浦江沿岸E18地塊(9-3)就吸引了多家地產(chǎn)大鱷。

樓市正面臨 “終極考驗(yàn)”，“金九銀十”某種程度上成為多空雙方博弈的關(guān)鍵，此時高價地集體入市將給市場帶來什幺？中房指數(shù)研究院副院長陳晟坦言，高價地不可怕，可怕的是溢價率。上海北孚地產(chǎn)研究所副所長劉光東則分析，目前買方比較謹(jǐn)慎，而賣方有僥幸心態(tài)，高價地此時入市有必然性，“今年也只有這個時間可以賭一賭了。”

高價地沖擊波上海最近一次的土地出讓，出現(xiàn)調(diào)控以來久違的激烈爭奪，成為上海高價土地此時集體推出的一個先兆。

8月20日，上海共成交6宗土地，其中上海北蘇州路190號商服地塊，蘇寧置業(yè)以14.066億元獲得，雖然是底價成交，但樓板價已經(jīng)高達(dá)31691元/平方米?！氨M管市場熱度不高，但如北蘇州河這樣的核心地段土地，出讓方的底價定的并不低?！背山划?dāng)日即有一位房企投資部的關(guān)注人士表示。

當(dāng)日出讓的上海濱江C單元188N-S-1（龍華機(jī)場2號）地塊，現(xiàn)場舉牌競拍，多家知名房企加價輪次共達(dá)到90輪，最終以溢價36％、6.94億元出讓，成為本輪調(diào)控出臺以來，上海乃至全國土地市場競爭最為激烈的一幅高價地。

隨后，調(diào)控原因推遲出讓的多幅上海高價地終于紛紛露面。

“長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)繼去年6B、7C地塊后，再次推出三塊地塊，9月29日摘牌。”本報記者從長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)辦公室獲悉，這是由原來一幅30萬平方米地塊一分為三出讓。其中，長風(fēng)8號東地塊出讓面積52903平方米，地上總建筑面積不大于130500平方米，起始總價為19.58億，折合樓板價約15004元/平方米；長風(fēng)9號西地塊出讓面積47674.5平方米，底價19.1億，樓板價約15605元/平方米；長風(fēng)11號西北地塊出讓面積46325.2平方米，底價14.16億，樓板價約16503元/平方米。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，底價并不便宜。去年中海發(fā)展在市場最高峰時70.06億拿下的長風(fēng)6B、7C住宅地塊，樓板價22409元/平方米。而此次三幅地塊的底價即均超過15000元/平方米，經(jīng)過競價的出讓價格，很難有明顯下調(diào)。

此外，浦東新區(qū)的多幅高價地也陸續(xù)亮相。8月20日，《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告》一口氣推出了浦東新區(qū)ES2單元11-2地塊、浦東新區(qū)ES2單元14-1地塊、三林集鎮(zhèn)A14－1地塊等六幅高價土地。

其中最受人關(guān)注的自然是黃浦江沿岸E18地塊(9-3)這幅“準(zhǔn)地王”，以目前披露的意向買家信息，該地塊出讓的激烈爭奪似乎難以避免。

凱德置地的一位高層告訴本報記者，調(diào)控至今，看似土地市場有所降溫，但很多地塊的成交價格依然偏高。“不管是出讓定價還是競地的心理價位，買賣雙方的心態(tài)似乎并沒有完全從此前的狂熱狀態(tài)調(diào)整過來。只要是好一點(diǎn)的地塊，要想相對低價獲得的可能性幾乎不存在?！?/p>

買方謹(jǐn)慎 賣方僥幸？

根據(jù)上海市今年的供地計(jì)劃，2010年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1100公頃，其中保障性住房建設(shè)用地770公頃，普通商品住房用地330公頃。上海市規(guī)土局最新發(fā)布的消息稱，三季度計(jì)劃供應(yīng)住宅用地約495公頃。預(yù)計(jì)到9月底，累計(jì)供應(yīng)住宅用地約815公頃，做到時間與計(jì)劃基本同步。

但上海下半年賣地需要加速加量?！敖衲辏挥羞@個時間可以賭一賭了，這是對三季度市場的期待，地方政府也希望樓市的傳統(tǒng)旺季帶動土地市場?！眲⒐鈻|坦言，在當(dāng)前政策和市場環(huán)境下，今年樓市甚或更長一點(diǎn)時間內(nèi)低調(diào)的氛圍不會有大變化，在出讓指標(biāo)的壓力下，加快推地也是必然的。

劉認(rèn)為，目前土地市場買方比較謹(jǐn)慎，賣方則有僥幸心態(tài)，雙方可能會達(dá)成一致意向，但觀望、試探仍是主流。

陳晟分析，開發(fā)商加大回籠售房款，才能有資金購買土地，目前一些開發(fā)商就是在這樣做，地方政府也需要土地收入來支撐政府支出。目前買方選擇余地更大一些。需要主動調(diào)整的，或許就是扮演著賣方角色的各級地方政府。

與此同時，開發(fā)商的購地?zé)崆橐苍谥饾u升溫。有房地產(chǎn)網(wǎng)站的業(yè)內(nèi)調(diào)查結(jié)果顯示，超過一半的房企有意在下半年增加土儲。8月23日，佳兆業(yè)集團(tuán)副主席兼總裁黃傳奇公開表示，目前拿地的時機(jī)已逐步顯現(xiàn)，未來佳兆業(yè)會加大在二三線城市拿地。

劉光東坦言，高地價，從各方輿論來說都是有壓力的，但現(xiàn)實(shí)情況可能是，高地價不會消失，主要表現(xiàn)是高地價現(xiàn)象普遍，溢價情況減少。高地價對高房價必然是個支撐，若不能解決高地價難題，長期來看，高房價很難因房價的短期回調(diào)而消失。來源：《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》

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