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    4月14號(hào)和17號(hào)，國(guó)務(wù)院連出重拳整頓樓市。這個(gè)房貸政策組合拳一出，立刻就在市場(chǎng)上引發(fā)了震動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是立竿見影。這幾天中央電視臺(tái)《經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)播》欄目也連續(xù)對(duì)北京、上海等地樓市的最新情況，進(jìn)行了連續(xù)跟蹤報(bào)道。到今天，房貸新政推行已經(jīng)有一周時(shí)間了，今天我們的記者在廣州市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，眼下廣州樓市已經(jīng)開始出現(xiàn)了“退房潮”，這幾天最高的一天出現(xiàn)了16套退訂小高潮。

    樓市新觀察

    新政出臺(tái)一周 廣州初現(xiàn)“退房潮”

    張生不久前在廣州南海地區(qū)買了一套258平方米的復(fù)式住宅，并交付了2成首付款。不過這兩天，張先生突然接到了建行的通知，說由于他有超過三套的房產(chǎn)，目前不能為他辦理貸款。

    廣州購(gòu)房者張先生：“昨天才給電話說不能貸我現(xiàn)在不知道怎么辦我們沒錢一次付清那套房子160多萬元。”

    目前該樓盤9成以上的購(gòu)房者都屬于多套房業(yè)主，基本都支付了40萬元以上的首付款。

    廣州購(gòu)房者沈小姐：“開發(fā)商那邊又給了錢銀行又貸不了款變成我們現(xiàn)在不能不買了。”

    因?yàn)橘J款困難，不少購(gòu)房者只能選擇退房。根據(jù)廣州“陽(yáng)光家緣”網(wǎng)有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，4月19號(hào)這一天，廣州全市有16條退房記錄，當(dāng)中11條都來自高檔樓盤。而在廣州“炒樓”現(xiàn)象較多的珠江新城，房產(chǎn)中介表示，如今置業(yè)成本增加，不少業(yè)主都急于出手套現(xiàn)。

    中原地產(chǎn)天河區(qū)高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理?xiàng)钏刖辏骸昂芏鄻I(yè)主就打過來說幫他快點(diǎn)賣出去那個(gè)價(jià)錢就基本能便宜10%左右(所以)樓價(jià)有下跌有下調(diào)。”

    樓市新觀察

    放棄住宅 香港投資商轉(zhuǎn)投商鋪

    深圳在房地產(chǎn)市場(chǎng)中處于一線城市，但是房產(chǎn)新政出臺(tái)后，一些長(zhǎng)期在深圳炒樓的港商紛紛撤離住宅市場(chǎng)，轉(zhuǎn)而投向兩年來不大被看好的工商物業(yè)，也就是商鋪。

    房產(chǎn)新政對(duì)房地產(chǎn)打壓的確很明顯，特別是對(duì)外地的購(gòu)房者，這其中又以香港為最。這是深圳的皇崗口岸的一個(gè)地產(chǎn)中介鋪面，這里原來是香港炒房客的樂園，而今天記者在這里看到，一個(gè)香港投資客都沒有。

    21世界不動(dòng)產(chǎn)店面經(jīng)理余覺平：“ 在新政之前，我們這個(gè)店的客流量租房跟買房一起的話是在30人左右，我們每個(gè)業(yè)務(wù)員可以拉到一到兩個(gè)這樣的客戶。新政之后 基本有一半的業(yè)務(wù)員是接不到客戶的，只能尋求老客戶或者樓上的業(yè)主之類的。新政之前每天有六個(gè)到八個(gè)的香港人，新政之后來這里咨詢的也就那么一個(gè)兩個(gè) ?！?/P>

    在深圳，來自香港的炒房客紛紛選擇離場(chǎng)。不過，精明的香港炒房客離場(chǎng)并不離深圳，而是把目光投向了多年來被忽視了的工商物業(yè)。

    深圳21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)工商部經(jīng)理張海燕：“以前就是一個(gè)月成交兩到三單，現(xiàn)在新政策出來之后一個(gè)月有六單，其中有四單就是香港人買的，他們投資商鋪的比較多?！?/P>

    香港投資商 練女士：“ 我以前較注意住宅這方面的市場(chǎng)，現(xiàn)在全部差不多轉(zhuǎn)到商會(huì)這方面的資料了，看這方面的行情。主要是什么原因？就是首期的問題，銀行貸不了款的問題。 ”

    的確，貸款新政出來以后，工商用房也就是商鋪與住宅的首付基本上是統(tǒng)一的，這樣工商物業(yè)的優(yōu)勢(shì)就凸現(xiàn)出來，投資回報(bào)甚至好過炒樓。

    美聯(lián)物業(yè)總經(jīng)理江少華：“會(huì)有一個(gè)比較大的差異的，住宅的投資回報(bào)率一般在3到5個(gè)點(diǎn)左右。戶型越小，回報(bào)率可能越高。如果豪宅那些2,3個(gè)點(diǎn)回報(bào)率可能都會(huì)有。 如果是商鋪的，最頂級(jí)的，像東門，華強(qiáng)北大概3,4個(gè)點(diǎn)左右，最頂級(jí)的旺鋪。相對(duì)沒有那么頂級(jí)的位置有5,6個(gè)回報(bào)率。寫字樓來說會(huì)更高，有一些達(dá)到八個(gè)點(diǎn)以上都有?！?/P>

    樓市新觀察

    新政出臺(tái)一周 北京樓市成交驟減

    樓市新政推行一周時(shí)間來，北京市商品房成交規(guī)模也發(fā)生了顯著變化，一二手房的成交量都減了不少，尤其是新政出臺(tái)后的第一天，北京新房成交量，比政策出臺(tái)前一天是驟減了四分之三，部分樓盤價(jià)格也出現(xiàn)調(diào)整。樓市新政作用顯著。來看記者對(duì)北京樓市的調(diào)查。

    根據(jù)北京市住建委統(tǒng)計(jì)，在國(guó)務(wù)院樓市新政出臺(tái)當(dāng)天4月14號(hào)，北京預(yù)售商品期房成交量為1274套，而在新政出臺(tái)后第二天也就是4月15號(hào)，北京預(yù)售商品期房成交量只有367套，縮水達(dá)75%。 在二手房交易方面，4月14號(hào)新政推出當(dāng)天，北京二手房成交量是1863套，4月15號(hào)成交量減少到1686套，而隨后幾天，二手房交易更是大幅縮水，成交基本維持在日均1500套左右。與此同時(shí)，北京部分樓盤開始出現(xiàn)打折。

    北京某樓盤銷售人員：“現(xiàn)在全款每平方米便宜2000元?！?/P>

    記者看到，這個(gè)項(xiàng)目半月前的報(bào)價(jià)是每平方米24000元，調(diào)整后，貸款基本沒有折扣，而全款則可以享受更多優(yōu)惠。樓盤銷售人員坦言，由于開發(fā)商有資金回籠需求，所以調(diào)整了銷售策略。 雖然眼下房?jī)r(jià)走向還不是十分明朗，但記者了解到，目前，北京一些大型品牌類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌備上市的項(xiàng)目基本沒有改變預(yù)期，大部分樓盤都定在今年6月或年底上市銷售。

    樓市新觀察

    北京房產(chǎn)中介：要做好樓市“過冬”的準(zhǔn)備

    從剛才記者的調(diào)查中我們看到，新政出臺(tái)一周，北京樓市成交已經(jīng)開始驟減。自從房產(chǎn)新政出臺(tái)后，房?jī)r(jià)過高城市的樓市出現(xiàn)了不同程度的降價(jià)或打折促銷，二手房市場(chǎng)更是出現(xiàn)了無人問津的局面。作為二手房買賣的中介機(jī)構(gòu)感覺更是明顯，今天就讓我們真實(shí)感受一下新政后的房產(chǎn)中介。

    小趙是北京一家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的門店經(jīng)理，他從事這個(gè)行業(yè)算下來已經(jīng)三年了。這三年來，他歷經(jīng)了樓市交易的幾撥起起跌跌。而最近這一波的新行情自然是開始于一周前，國(guó)家出臺(tái)房貸新政之時(shí)----他們的生意一下子冷清起來，和此前1個(gè)月樓市的瘋狂火爆形成了巨大反差。

    北京某房產(chǎn)中介門店經(jīng)理小趙：“以前我們這每天很多人，多的時(shí)候三四撥客人，而現(xiàn)在一天沒有幾個(gè)人，至少減少了30%以上的客人?！?/P>

    小趙告訴記者，前段時(shí)間門店早上九點(diǎn)鐘一開門就電話不斷，客戶不斷，而今天到下午四點(diǎn)之前只有四五個(gè)電話，這期間客戶也只來了兩位，而且一聽房子報(bào)價(jià)也都沒有意愿要購(gòu)買，都覺得房?jī)r(jià)肯定還會(huì)降，現(xiàn)在這個(gè)報(bào)價(jià)接受不了，還是看看再說。

    北京某房產(chǎn)中介門店經(jīng)理小趙：“影響很大對(duì)我們的。大約30%的客戶表示要觀望，還有一小部分說可以明確降價(jià)的?！?/P>

    而記者在小趙店里采訪的這段時(shí)間，發(fā)現(xiàn)門店生意確實(shí)冷清，甚至沒有見到一個(gè)客戶。而門店里沒有生意可做的業(yè)務(wù)員們，都開始跑到門店外抽煙聊天。眼看著就到下班時(shí)間了，作為一店之長(zhǎng)的小趙有點(diǎn)心急了，一天下來沒有成交一套房子。小趙告訴記者，在08年下半年，國(guó)家出臺(tái)樓市調(diào)控舉措之后，他們有幾個(gè)月時(shí)間，生意也是異常清冷，當(dāng)時(shí)他們業(yè)內(nèi)都說這是樓市的“冬天”，現(xiàn)在小趙覺得樓市可能又要過冬了，得過好做冬的準(zhǔn)備。

    樓市新觀察、

    北京炒房客稱不敢再炒房

    同樣體會(huì)到樓市冬天的還有很多人，這其中炒房客的感受應(yīng)該是最強(qiáng)烈的。我們的記者在北京，就想方設(shè)法找到了這樣一位職業(yè)炒房人。我們來看看他們現(xiàn)在的情況。

    在北京東三環(huán)的一家地產(chǎn)中介門店，記者在店內(nèi)房源庫(kù)里看到，有四套要賣出的房源，上面標(biāo)示的房主電話是同一個(gè)人的手機(jī)號(hào)，開始銷售人員還解釋說，這幾套房只是同一個(gè)人在代賣，不是同一個(gè)房主，后來在記者的再三追問下，銷售人員才透露了實(shí)情，他告訴記者，這幾套房的房主的確是同一個(gè)人。隨后記者設(shè)法和這位擁有四套房產(chǎn)的業(yè)主取得了聯(lián)系，這位神秘的業(yè)主堅(jiān)決不愿露面，經(jīng)過記者的溝通，只同意接受電話采訪。

    炒房客喬先生：“我剛剛賣了兩套房子，現(xiàn)在手里還有四套，準(zhǔn)備這兩天就趕緊出手。”

    記者：“為什么要急于出售呢？”

    炒房客喬先生：“因?yàn)楝F(xiàn)在國(guó)家的調(diào)控力度太大了，先是提高了二套房的首付，接著又是停止三套房及以上的貸款，現(xiàn)在又把二套房的界定，改為不以第一套房是否貸款為準(zhǔn)，這種力度是前幾年沒有的，我認(rèn)為北京的房?jī)r(jià)在不久之后的將來，肯定會(huì)降，所以趕緊賣掉現(xiàn)房?！?/P>

    喬先生向記者透露，從2006年開始，他就辭掉了IT行業(yè)的工作，專門從事買房賣房，開始時(shí)是借錢買房，80萬元的首付買了兩套房，一年后凈賺60萬元，嘗到甜頭之后，他從2007年開始，每年至少要買六套房，如今四年過去了，通過炒房，他的資產(chǎn)已經(jīng)從80萬元猛增到了800萬元。當(dāng)記者問他今后是否還會(huì)繼續(xù)炒房時(shí)，這位職業(yè)炒房人明確表示，至少一段時(shí)間內(nèi)不再干這事了。

    炒房客喬先生：“我一年之內(nèi)暫時(shí)不考慮繼續(xù)買房，因?yàn)楝F(xiàn)在首付比例提高了以后，對(duì)我的資金量是一個(gè)很大的考驗(yàn)，只要購(gòu)買兩套以上，就需要相當(dāng)多的現(xiàn)金，而且我擔(dān)心各種房地產(chǎn)的稅費(fèi)馬上就要開征了，這樣的話 ，買多套房的風(fēng)險(xiǎn)太大了，不敢再買了?！?/P>

    李文杰 ：房?jī)r(jià)會(huì)達(dá)到兩成到三成的降幅

    從我們記者采訪的情況看，顯然房產(chǎn)新政已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量和價(jià)格都產(chǎn)生了重大影響，現(xiàn)在，不論是已經(jīng)買了房子的還是等待購(gòu)買房子的人，甚至也包括炒房的人，都很想知道一個(gè)問題：房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大跌，會(huì)跌到哪里？我們就此問題，來連線中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)紀(jì)學(xué)會(huì)理事李文杰先生，來聽聽他的看法。

    馬洪濤：李先生你好！剛才您也聽到了，有很多市場(chǎng)中人都在說，這個(gè)冬天馬上就要到來，而且都做好了過冬的準(zhǔn)備，我想首先問您一下在您看來這個(gè)冬天真的會(huì)到來嗎？

    李文杰：整個(gè)行業(yè)目前對(duì)新政調(diào)控還是非常嚴(yán)厲的。首先這次政策調(diào)控和過往調(diào)控的政策比是前所未有的，而且這次無論從金融、信貸，還是市場(chǎng)、土地、監(jiān)管等多管齊下，這次我個(gè)人認(rèn)為房?jī)r(jià)拐點(diǎn)肯定會(huì)產(chǎn)生，另外行業(yè)已經(jīng)做好過冬的準(zhǔn)備。

    馬洪濤：但是不是冬天還要繼續(xù)觀察。在你看來，假如以北京為例，這次調(diào)整房?jī)r(jià)會(huì)在什么水平上穩(wěn)定下來呢？

    李文杰：根據(jù)這次調(diào)控的方向，我們看到北京屬于房?jī)r(jià)上漲較快的熱點(diǎn)城市，所以根據(jù)調(diào)控中的多項(xiàng)規(guī)定應(yīng)該適用于最嚴(yán)厲的調(diào)控方向，對(duì)北京來講，這次房?jī)r(jià)上漲非?？欤疑蠞q幅度也非常高，從總體來講，我們估計(jì)可能經(jīng)過這一輪調(diào)控，在今年下半年甚至年末、年初的時(shí)候，有可能房?jī)r(jià)會(huì)達(dá)到兩成到三成的降幅。但是由于北京各個(gè)區(qū)域漲幅也不一樣，比如漲幅比較快的通州、望京，產(chǎn)生新的高價(jià)地，這些地區(qū)房?jī)r(jià)降幅可能更大，但是在主要城區(qū)由于供不應(yīng)求，包括新增的房比較少，所以城區(qū)價(jià)格反而下降幅度會(huì)沒那么大。

    馬洪濤：前期漲幅比較大的地區(qū)，這次回調(diào)也會(huì)比較大一些。

    李文杰：對(duì)。

    馬洪濤：我們知道其實(shí)在前一輪上漲當(dāng)中，二三線城市漲幅還不是特別大，在這輪調(diào)整當(dāng)中很多觀眾會(huì)非常關(guān)心，在二三線城市，包括一些省城的房?jī)r(jià)會(huì)是怎樣的走向，您的判斷是什么？

    李文杰：從2009年到2010年全國(guó)房?jī)r(jià)雖然普漲，但是表現(xiàn)不一樣，首先是熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)區(qū)域漲幅比較快，比如深圳、上海、北京，包括長(zhǎng)三角個(gè)別城市，但是二三線城市雖然房?jī)r(jià)有漲，但是漲幅并沒有那么大。這次調(diào)控也采用了區(qū)別對(duì)待的方法，對(duì)投資投機(jī)比較熱點(diǎn)的城市力度比較強(qiáng)，算作熱點(diǎn)城市或者區(qū)域，但是對(duì)很多省會(huì)城市，我個(gè)人來看所適應(yīng)的范圍相對(duì)比較寬泛，而且也未必采用最嚴(yán)厲的措施，所以我估計(jì)經(jīng)過這輪調(diào)整，二三線城市房?jī)r(jià)雖然也會(huì)有所回調(diào)，但回調(diào)幅度不會(huì)像一些大城市，我估計(jì)會(huì)回調(diào)到2009上半年的幅度。

    馬洪濤：那時(shí)候價(jià)格是相對(duì)比較合理的。

    李文杰：是。

    馬洪濤：還有一個(gè)問題大家比較關(guān)心，這次出臺(tái)房產(chǎn)新政到底是常態(tài)措施長(zhǎng)期執(zhí)行，還是臨時(shí)措施，見好就收？

    李文杰：從2005年以來的歷次調(diào)控，我個(gè)人認(rèn)為它首先是階段性的，無論從兩會(huì)還是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的發(fā)展，整個(gè)房地產(chǎn)在未來市場(chǎng)化在所難免，所以我想短期之內(nèi)的調(diào)控措施主要是為了抑制可能在短期之內(nèi)房?jī)r(jià)暴漲的現(xiàn)象，如果說達(dá)到調(diào)控的初步價(jià)格，回調(diào)，我剛剛提到二三線城市，甚至熱點(diǎn)城市，價(jià)格能夠回到2009年初的水平，這對(duì)整個(gè)調(diào)控目標(biāo)應(yīng)該能夠達(dá)到，我個(gè)人認(rèn)為不會(huì)是長(zhǎng)期的政策。

    馬洪濤：剛才您說到各方都做好了過冬的準(zhǔn)備，您覺得這會(huì)是一個(gè)漫長(zhǎng)的冬天嗎？

    李文杰：對(duì)有些熱點(diǎn)城市可能相對(duì)時(shí)間比較長(zhǎng)，因?yàn)閮r(jià)格調(diào)整幅度比較深。而且從目前來看，市場(chǎng)買賣雙方還有觀望，價(jià)格一般在成交量下降3到6個(gè)月之后才會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)，很多開發(fā)商由于去年銷售比較好，現(xiàn)金儲(chǔ)備比較多，降價(jià)也不會(huì)很快就降，而是在一段時(shí)間之后才降，我個(gè)人看可能在年底年初才會(huì)是價(jià)格調(diào)整到底的時(shí)間結(jié)點(diǎn)。

    馬洪濤：非常感謝李文杰先生給我們做的分析。

    財(cái)經(jīng)鏈接

    地產(chǎn)股高壓之下再度殺跌

    昨天，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)銀行監(jiān)管一部主任楊家才在做客我們《經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)播》節(jié)目的時(shí)候表示，二套房的認(rèn)定將認(rèn)房不認(rèn)貸，市場(chǎng)認(rèn)為二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將發(fā)生根本性顛覆，是管理層對(duì)調(diào)控樓市開出的又一劑猛藥，受此影響，地產(chǎn)板塊今天繼續(xù)全線殺跌，板塊整體跌幅接近2%。

    今天一開盤，地產(chǎn)股幾乎全部是跳空低開，個(gè)股呈普跌態(tài)勢(shì)，泛海建設(shè)一度下跌超過6%，萬科跌幅一度達(dá)到3%，但在連續(xù)殺跌后，部分抄底資金開始進(jìn)場(chǎng)，地產(chǎn)股止跌走穩(wěn)，并小幅反彈，截止收盤，在兩市111只地產(chǎn)股中下跌的有89家，但跌幅明顯收窄。其中招保萬金四大地產(chǎn)龍頭的跌幅超過1%。

    面對(duì)政策和市場(chǎng)的巨大變化，最近幾天，專業(yè)機(jī)構(gòu)也對(duì)房地產(chǎn)股的未來走勢(shì)進(jìn)行了密集分析。瑞銀的報(bào)告認(rèn)為，隨著系列調(diào)控政策的出臺(tái)，市場(chǎng)觀望的氣氛逐漸濃厚，銀行的按揭業(yè)務(wù)已經(jīng)受到很大的影響，房地產(chǎn)股的走勢(shì)也將繼續(xù)承壓，瑞銀以在香港上市的中資地產(chǎn)股為例進(jìn)行了分析，他們假設(shè)2010年平均房?jī)r(jià)下跌15%后保持平穩(wěn)，預(yù)計(jì)2010年保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)和龍湖地產(chǎn)的每股收益分別是0.91元、0.86元、1.23元和0.34元，比原來的預(yù)測(cè)都有下調(diào)。