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    【《財(cái)經(jīng)》記者 張杰 董欲曉 張曼】4月15日下午5時(shí)許，中國(guó)國(guó)務(wù)院公布新一輪遏止部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的新政，政策共四條（下稱新“國(guó)四條”），內(nèi)容在早先樓市新政基礎(chǔ)上，措辭更具針對(duì)性，條文更嚴(yán)厲，字里行間，已為未來(lái)的調(diào)控創(chuàng)造了稅改空間，亦首次明文承諾，“地方政府可根據(jù)實(shí)際，在一定時(shí)期內(nèi)采取臨時(shí)性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房?！?/P>

    16日開(kāi)盤后，地產(chǎn)股和銀行股在這一巨大利空刺激下，帶動(dòng)大盤大幅下跌，上午滬指跌幅超過(guò)1%。截至記者發(fā)稿，地產(chǎn)指數(shù)下跌逾1.40%，金融指數(shù)更大幅下挫1.84%。

    4月14日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，會(huì)后公布的會(huì)議內(nèi)容顯示，個(gè)別城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲再一次成為會(huì)議討論的內(nèi)容之一。會(huì)議要求，加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。這一表態(tài)公布后，引起各方關(guān)于在房產(chǎn)保有階段進(jìn)行征稅的猜測(cè)，4月15日，A股地產(chǎn)指數(shù)下跌0.81%，已連跌兩日。

    新國(guó)四條公布時(shí)，正值下班期間，《財(cái)經(jīng)》記者采訪的多位中介、開(kāi)發(fā)商及銀行人士大多未知曉新國(guó)四條的全文，但是，上述受訪人士大多認(rèn)為，將第二套住房的首付提高至五成，并一年多來(lái)將貸款利息首次明確為基準(zhǔn)利率的1.1倍，將對(duì)樓市的投資氣氛形成較大影響。

    新首付政策

    新國(guó)四條的公布，預(yù)計(jì)將對(duì)明日的地產(chǎn)股形成較大利空?！敦?cái)經(jīng)》記者發(fā)現(xiàn)，在新國(guó)四條中，雖然此次政策大多屬“老面孔”，但嚴(yán)厲程度已較之前有很大升級(jí)。

    比如，新國(guó)四條規(guī)定，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

    事實(shí)上，自2007年9月以來(lái)，針對(duì)第二套住房的首付及利率雖然迭有調(diào)整，但是，首付比例的下限均圍繞40%波動(dòng)，從未升高到50%。另外，此次針對(duì)第三套及以上住房的規(guī)定，亦屬首次。

    某國(guó)有銀行個(gè)人金融部人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者介紹，目前還未接到提高利率和首付比例的通知，但他也驚訝于如此大幅度的收緊措施。另一位國(guó)有銀行個(gè)人金融部人士表示，此前銀行執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)為：二套房首付比例為40%，利率上限為基準(zhǔn)利率的1.1倍，實(shí)際執(zhí)行情況則相對(duì)“靈活”，大銀行大部分二套房貸款是以基準(zhǔn)利率貸出，而小銀行則更 “優(yōu)惠”到8到8.5折。

    一位股份制銀行人士表示，通過(guò)提高首付比例和貸款利率，提高炒房成本，對(duì)投機(jī)性交易有一定的抑制作用。不過(guò)他也談到，銀行更歡迎二套房貸款客戶，因?yàn)槠鋷?lái)的潛在收益率更高。該位人士介紹，二套房客戶一般更具有還款能力，能夠給銀行帶來(lái)更多定活期存款，或者能夠購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)副董事長(zhǎng)盧航對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者稱，他還未看到全文，不過(guò)，二套房貸首付款的提高，及利率的升高，將在心理層面打擊樓市的投資者，但實(shí)際效果仍待觀察。

    “政府早先已經(jīng)對(duì)投資者發(fā)出了勸退的信號(hào)，現(xiàn)在，來(lái)真的了！”他說(shuō)。不過(guò)，他也表示，二套房貸的新政對(duì)早先政府鼓勵(lì)的改善性住房需求有“誤殺”嫌疑。

    在第一時(shí)間發(fā)給《財(cái)經(jīng)》的一份分析報(bào)告中，中原地產(chǎn)（北京）三級(jí)市場(chǎng)研究中心研究總監(jiān)張大偉對(duì)新政極為看空。該報(bào)告認(rèn)為，北京二手房交易將會(huì)立刻停滯，陷入冰點(diǎn)，對(duì)目前樓市來(lái)說(shuō)支持成交的主要原因?yàn)樾刨J政策，如此大幅的信貸調(diào)整必然會(huì)影響成交，從3月開(kāi)始上漲的北京房?jī)r(jià)飆升肯定會(huì)被停止。市場(chǎng)很可能恢復(fù)今年1-2月的冷淡。二手房月成交量很可能恢復(fù)到1萬(wàn)套以下。4月很可能出現(xiàn)二手房市場(chǎng)虎頭蛇尾的現(xiàn)象。

    “35%-60%的二手房市場(chǎng)房源成交將受到巨大影響，房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)大跌?！痹搱?bào)告寫道，“北京商品房市場(chǎng)8成以上房源將需要首付3成以上。預(yù)計(jì)北京在5月份可能出現(xiàn)房產(chǎn)交易停止?！?/P>

    首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示，對(duì)第一、二套房貸新政將對(duì)投資者構(gòu)成很大影響，但是也要區(qū)分高檔和中檔住宅。

    增加供應(yīng)

    增加供應(yīng)是新國(guó)四條中重復(fù)強(qiáng)調(diào)早先樓市新政較多的一點(diǎn)。從以往條文看，由于增加土地供應(yīng)的責(zé)任大多放在了地方政府手上，其實(shí)際效果屢屢被外界質(zhì)疑。但是，這一點(diǎn)如今卻別有意味。

    4月15日，國(guó)土資源部對(duì)外公布各省市住宅土地供應(yīng)計(jì)劃，由此，被政策凍結(jié)近一月的土地公開(kāi)交易也將重啟。在當(dāng)日舉行的“2010年度全國(guó)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃發(fā)布會(huì)”上，國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林表示，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)30個(gè)省、市、區(qū)（西藏除外）2010年度住房用地計(jì)劃擬供應(yīng)量為大數(shù)18萬(wàn)公頃。與去年全國(guó)住房實(shí)際供地76461公頃和前五年平均年度實(shí)際供地量54650公頃相比，有大幅度增加。需要強(qiáng)調(diào)說(shuō)明的是，中小套型商品房計(jì)劃供地總量80431公頃，超過(guò)去年全國(guó)實(shí)際住房用地總量（76461公頃）。

    同時(shí)，新國(guó)四條要求，在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等土地出讓方式。

    這是“一次競(jìng)價(jià)”首次出現(xiàn)在官方文件中。早先，北京市和上海市已在全國(guó)先行用“暗標(biāo)”的方式探索出讓了個(gè)別地塊，其中，不設(shè)立評(píng)標(biāo)委員會(huì)，開(kāi)發(fā)商在不知競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手其他信息的前提下，對(duì)地塊一次性報(bào)價(jià)，然后由價(jià)高者得。這種“一次競(jìng)價(jià)”的方式，在北京和上海效果良好，從個(gè)別案例看，很好地規(guī)避了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的非理性因素，不同開(kāi)發(fā)商對(duì)某一地塊的報(bào)價(jià)差距非常巨大。

    土地信用與資本融資掛鉤

    新國(guó)四條同時(shí)規(guī)定，嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對(duì)存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，限制新購(gòu)置土地，暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款。

    去年10月，業(yè)內(nèi)傳出，國(guó)土資源部配合銀監(jiān)會(huì)及證監(jiān)會(huì)，審查擬融資的房企是否有囤地等土地市場(chǎng)不良記錄，以此作為再融資是否獲批的一個(gè)條件。

    新國(guó)四條的上述規(guī)定，正是對(duì)這一傳聞的最新確認(rèn)。分析人士認(rèn)為，這一舉措更多是針對(duì)上市企業(yè)，預(yù)計(jì)將對(duì)地產(chǎn)上市公司形成更嚴(yán)厲的監(jiān)管氛圍。

    4月15日，大龍地產(chǎn)公告，公司收到證監(jiān)會(huì)的通知，公司因涉嫌違反證券法律法規(guī)被立案調(diào)查。行業(yè)人士猜測(cè)，大龍地產(chǎn)受查原因，多與在北京順義地王拍賣中，未能如期交付土地款，而被政府收回土地，最終引發(fā)股民投訴有關(guān)。

    更早時(shí)候，北京市已經(jīng)暫停了李澤楷旗下的盈大地產(chǎn)在北京市場(chǎng)的拿地資格。