下游數(shù)據(jù)

京城樓市4月續(xù)演“價漲量跌”

2010年03月28日07:02   來源：西本資訊
摘要：

    開盤量驟減需求強勁超預(yù)期

    3月，北京樓市開盤量大減和購買強烈的意愿，形成“冰火兩重天”。結(jié)果是，期房商品住宅成交量同比去年下降了51%，令人期待的“小陽春”并沒有出現(xiàn)。但是，記者調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，買方市場卻是一片陽春景象。

    3月11日搖號的萬科中糧紫苑，一日售罄；珠江摩爾國際中心，300套房源1000余人排號；金色漫香林，開盤兩天被搶購一空。同時，二手房市場回暖氣息也非常明顯。數(shù)據(jù)顯示，3月上半月二手住宅成交8672套，新建商品住宅成交3099套，二手房成交超越新房180%之高。可見兩會后購房者的購房熱情再度高漲，購買需求日益旺盛。

    京城房價繼續(xù)一路看漲，3月開盤價比2月整體均價上漲了21.2%，4月擬開盤均價又比3月環(huán)比上漲21.7%.

    賣方惜售整體成交量難升

    3月前三周北京樓市的成交數(shù)據(jù)，展現(xiàn)的是驚人的降幅。

    據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月前三周北京共成交期房商品住宅4118套，成交面積46.3萬平米，除去保障性住房，實際成交的期房商品住房3868套，成交面積44.3萬平米。同期，成交的現(xiàn)房商品住宅套數(shù)為856套，成交面積為13.5萬平米，環(huán)比2月同期期房商品住宅成交套數(shù)下降了16.1%，成交面積下降了5.5%.

    不僅環(huán)比成交量出現(xiàn)了明顯的下降，同比2009年3月同期，無論是期房商品住宅還是現(xiàn)房商品住宅成交量均出現(xiàn)了非常明顯的下跌。數(shù)據(jù)顯示，期房商品住宅同比下降了51.0%和47.6%，現(xiàn)房商品住宅成交量同比下降了40.8%和29.2%.

    成交量降幅巨大，真的是沒人買嗎？答案是否定的。記者在樓盤銷售現(xiàn)場，看到更多的是等待選房的擁擠人群。萬科中糧紫苑1日售罄；金色漫香林2天搶光的現(xiàn)象并不罕見。由此不難看出，成交量的降低更多原因或在于開發(fā)商惜售。

    亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，當前市場大勢難測，調(diào)控力度明顯加強，在此大背景下，許多開發(fā)商對未來的預(yù)期感到困惑，加之“京11條”政策的直接制約，導(dǎo)致許多開發(fā)商推盤意愿下降，“邊走邊看”成為了許多開發(fā)商的應(yīng)對策略。另外，北京商品房存量持續(xù)下降也是開發(fā)商減緩?fù)票P的原因之一。截止到3月22日，北京可售期房商品住宅套數(shù)僅57973套，可售現(xiàn)房商品住宅僅30571套，總共存量不足9萬套，遠遠低于10萬套大關(guān)。

    中廣信地產(chǎn)機構(gòu)總經(jīng)理助理施加勝判斷，“價漲”的原因是多方面的，最根本的還是買方意愿非常強烈。該機構(gòu)運作的金色麥香林上周開盤，均價每平米21500元，共145套房源，2天就被搶購一空。購買者強烈的購買欲望，超出了開發(fā)商和市場的預(yù)料。而“量跌”從目前看來，主要是房源提供比較少。4月開盤量驟減也反映了開發(fā)商對政策面謹慎的態(tài)度。如此強烈的購買熱情之下，如果房源增加，相信成交量很快會上升。

    供求矛盾決定價格趨勢

    記者在鏈家地產(chǎn)某門店遇到購房者孫先生，他對記者戲謔地稱道：“開一次會，調(diào)控一次，房價就再漲一次；而且每次都有新概念被炒起來，今天國際都市，明天通州新城，反正買房就趁早?！?/P>

    北京房價，可謂傷透了所有剛性需求購買者的心。多方觀點一致認為，價格走勢的改變，必須依賴于更加直接的調(diào)控，否則一路看漲的趨勢難以改變。

    據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止到21日，3月新開盤項目19個，整體開盤均價為22830元/平米，比2月新開盤項目的整體均價上漲了21.2%，漲幅是十分明顯的。同比去年3月同期的開盤均價更是上漲了105.0%，呈現(xiàn)了翻倍上漲的局面。

    而中廣信地產(chǎn)機構(gòu)對于4月開盤項目進行了盤點，預(yù)計4月繼續(xù)演繹“價漲量跌”趨勢。報告顯示，北京4月即將開盤項目為36個，同比2009年56個開盤項目下降約36%。同時，整體開盤均價為24644元/平米，繼續(xù)逆市沖高，同比上漲達102.5%，環(huán)比上漲21.7%.

    雖然自去年年底，一系列政策出臺，旨在調(diào)整房地產(chǎn)市場，抑制過高房價，但房價整體走勢卻持續(xù)看漲。尤其是兩會之后，房價上揚趨勢更加明顯。業(yè)內(nèi)人士分析，買方認為價格下跌希望渺茫，不再觀望；開發(fā)商的擔(dān)憂情緒降低，價格進一步看漲。據(jù)內(nèi)部人士透露，在京開發(fā)商大部分在醞釀價格的新一輪上漲。

    亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍則表示，高價對于購買力也造成了限制。如果價格持續(xù)上漲，成交量必然不會有大的改善；然而從目前來看，價格在短期內(nèi)又很難有明顯的下調(diào)，因此，今年的樓市注定難以火爆。

    北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩從供需角度分析了價格堅挺的原因。他表示：“價格的主要決定因素就是供需，只要需求旺盛、供給緊張的情況沒有改變，價格趨勢就很難真正改變?！?/P>

    不過，政府一再強調(diào)要穩(wěn)定房價。施加勝表示，當下的高漲勢頭，政府必然不會放任，估計政策調(diào)控遠沒有結(jié)束。但是，要改變現(xiàn)在的價格趨勢，必須依賴于更加直接的政策調(diào)控，比如加息、收緊信貸、嚴控交易管理等。（華夏時報）

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