下游數(shù)據(jù)

央企退房四大懸念待解 “政府宏觀調(diào)控難度更大”

2010年03月26日06:47   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    3月18日，國(guó)資委宣布不以房地產(chǎn)為主業(yè)的78家央企將退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。針對(duì)社會(huì)各界廣泛關(guān)注的退出時(shí)間表問(wèn)題，國(guó)資委日前再次要求這些企業(yè)必須在15個(gè)工作日內(nèi)制訂退出方案。

    到底何時(shí)能夠退出？能否徹底退出？退出能否減少“地王”？退出能否“逼退”高房?jī)r(jià)？四大懸念成為關(guān)注焦點(diǎn)。

    “必須有具體退出時(shí)間”

    國(guó)資委主任李榮融日前表示，78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要在15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。對(duì)此，各界仍表示擔(dān)心，各家企業(yè)情況不盡相同，在這么短的時(shí)間內(nèi)能否拿出具體細(xì)致的退出方案，方案是否會(huì)明確退出時(shí)間？

    近年來(lái)，社會(huì)對(duì)大量央企涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)多有質(zhì)疑。在此次“退出令”發(fā)出的同時(shí)，“究竟有多少家央企參與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”的數(shù)據(jù)浮出水面——國(guó)資委管理的120多家央企中，涉足房地產(chǎn)行業(yè)的達(dá)94家，比例超過(guò)七成。

    看到這組數(shù)據(jù)，成都市民江毅說(shuō)：“沒(méi)想到竟有這么多家央企在從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。此次要求‘不務(wù)正業(yè)’的央企退出，必須要有具體的退出時(shí)間，否則就成了一句口號(hào)了。希望退出方案中能夠有明確的時(shí)間表?！?/P>

    根據(jù)國(guó)資委最新要求，退出方案由央企自己制訂。對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌說(shuō)：“根據(jù)此前公布的非主業(yè)央企將在完成階段性任務(wù)后有序退出原則，央企對(duì)于已通過(guò)競(jìng)標(biāo)獲得的土地，仍可以按原計(jì)劃開(kāi)發(fā)，只是以后不能再拿地。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，退出時(shí)間可能是一年、兩年，也可能更長(zhǎng)，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)‘以拖待變’的情況，尚是一個(gè)未知數(shù)?！?/P>

    截至目前，78家央企中，僅有中遠(yuǎn)集團(tuán)一家央企明確了退出時(shí)間表。

    “上市公司退出較復(fù)雜”

    “退出令”發(fā)出后，各界仍擔(dān)心：央企結(jié)構(gòu)龐雜業(yè)務(wù)繁多，一些央企名義上退出了，而其下屬公司卻仍在繼續(xù)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、“變相”入市。

    國(guó)資委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中央企業(yè)三級(jí)以上房地產(chǎn)子企業(yè)目前達(dá)373戶。

    北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h說(shuō)：“現(xiàn)在的央企一般都是以企業(yè)集團(tuán)的形式存在，有子公司、孫公司甚至還有曾孫公司。78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)容易操作，而其下屬的企業(yè)以各種形式參與房地產(chǎn)業(yè)，就很難察覺(jué)和監(jiān)管了。央企退出不是根本，根本是要加強(qiáng)對(duì)央企與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間‘資金輸送’的監(jiān)管?！?/P>

    一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，78家央企要徹底退出，至少需要明確以下幾點(diǎn)：第一，如何算是“參與”，如果與民營(yíng)企業(yè)合作，央企投資、民企開(kāi)發(fā)，算不算參與？第二，僅僅子公司不能參與嗎？還是所有參股公司都不能參與？對(duì)于股權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜交叉持股的下屬子公司，如何對(duì)其有效監(jiān)管？

    另外，業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，上市公司涉及多家股東與投資者，其房地產(chǎn)資產(chǎn)剝離受到多方面條件限制，所以其退出方案也會(huì)比較復(fù)雜。

    南京一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言不諱，非房地產(chǎn)央企參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的根源是，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)持續(xù)多年的暴利行業(yè)，如果房地產(chǎn)調(diào)控不能切實(shí)讓市場(chǎng)回歸理性，就很難杜絕這些退市的央企再參與到樓市當(dāng)中。況且現(xiàn)在企業(yè)參與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的方式多種多樣，這些央企不能直接控股房地產(chǎn)企業(yè)，還可以通過(guò)參股、投資等多種方式。

    虛火之源在信貸和財(cái)政

    全國(guó)兩會(huì)剛結(jié)束，北京市一天內(nèi)創(chuàng)下3塊“地王”，拿地的是清一色的央企，使“央企制造地王”成為不爭(zhēng)的事實(shí)。此次不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是否預(yù)示著“地王”將會(huì)逐漸減少？

    成都一家房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，央企之所以敢于爭(zhēng)奪“地王”，最主要原因是其融資成本低，擁有大量的資金和寬松的銀行貸款，而目前中國(guó)土地供應(yīng)少，拿到土地就意味著升值賺錢?！耙恍┓侵鳂I(yè)的央企進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，是一種增值沖動(dòng)，投資理性不足，退出后一定程度上會(huì)減少‘地王’黑馬的出現(xiàn)。”

    中原地產(chǎn)分析師馬冀則認(rèn)為：“即使不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企不再出手，也照樣會(huì)有民企接盤。更何況，還有16家房地產(chǎn)央企，這些企業(yè)對(duì)熱門地塊也是虎視眈眈。”

    事實(shí)上，2009年也不乏民企組成聯(lián)合體拿下“地王”的例證。當(dāng)年，由富力、雅居樂(lè)、碧桂園三家民營(yíng)房企組成的聯(lián)合體就以255億元的天價(jià)，擊敗由保利、中海、萬(wàn)科三家國(guó)企組成的聯(lián)合體，拿下廣州亞運(yùn)村“新地王”。

    “央企也好，民企也罷，都可能成為‘地王’的制造者。”四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授吳豐表示，“地王”產(chǎn)生的根源不在于買家是誰(shuí)，而是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的過(guò)度充裕和地方對(duì)土地開(kāi)發(fā)的過(guò)度依賴在作祟。如果銀根不調(diào)、“土地財(cái)政”不變，即使央企退出，土地市場(chǎng)的虛火仍將旺盛。

    房?jī)r(jià)走勢(shì)尚難預(yù)料

    78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，市場(chǎng)最關(guān)注的是能否“逼退”高漲的房?jī)r(jià)。央企退出，會(huì)在多大程度上改變房?jī)r(jià)走勢(shì)？

    南京南洋地產(chǎn)總經(jīng)理鐘沛說(shuō)，78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，對(duì)于地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響究竟有多大，仍需觀察。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)下屬三級(jí)以上房地產(chǎn)子企業(yè)共227戶，約占中央企業(yè)全部三級(jí)以上房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的60%，但銷售收入僅占到15%，利潤(rùn)只占7%.

    “很顯然，從上述數(shù)據(jù)可以判斷，近幾年房?jī)r(jià)高漲，應(yīng)該不是主要由這78家央企制造的?！辩娕嬲J(rèn)為。

    “78家央企退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，只不過(guò)減少了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者。相反，央企房地產(chǎn)資源整合之后，16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企將更加強(qiáng)大，其在土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)中的地位可能還會(huì)更加強(qiáng)勢(shì)，使政府宏觀調(diào)控的難度更大?！彼拇ㄊ∩缈圃航?jīng)濟(jì)所副研究員田炎說(shuō)。落實(shí)房地產(chǎn)政策最終還是要看政府與房地產(chǎn)企業(yè)博弈的結(jié)果，當(dāng)前最重要的措施在于政府興建政策保障房的力度。（東方早報(bào)）

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