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    春節(jié)前，全國(guó)人民還在為海南房?jī)r(jià)飆升速度之快而感慨不已，短短兩周過(guò)去，海南卻頻頻傳來(lái)退燒的信號(hào)，不但交易量銳減、價(jià)格滯漲，而且出現(xiàn)久違的打折現(xiàn)象。有業(yè)內(nèi)人士判斷，這說(shuō)明海南樓市開(kāi)始趨于理智，甚至有人直言，海南樓市泡沫將提前破裂。但受采訪人士均認(rèn)為，對(duì)海南島的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展而言，房?jī)r(jià)下跌利大于弊。

    交易量銳減

    2010年1月4日，國(guó)際旅游島獲批。大量資金嗅覺(jué)極為靈敏，蜂擁進(jìn)入海南，并迅速將海南樓市的銷(xiāo)售量推上一個(gè)巔峰。據(jù)悉，國(guó)際旅游島獲批5天之內(nèi)，整個(gè)海南省商品房銷(xiāo)售量就達(dá)到了2008年全年銷(xiāo)售量。

    銷(xiāo)售量的上漲極大推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，1月份?？?、三亞房?jī)r(jià)同比漲幅分別位居全國(guó)第一、二位。

    但進(jìn)入2月中旬以來(lái)，海南樓市中最為火暴的三亞地區(qū)，樓盤(pán)銷(xiāo)售量大幅下跌。根據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，2月中旬三亞商品房總簽約數(shù)環(huán)比2月上旬下滑幅度達(dá)65.37%，對(duì)比1月同期的總簽約數(shù)下滑幅度達(dá)74.7%。海口的樓市成交量也出現(xiàn)明顯下滑。據(jù)海口市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)顯示，春節(jié)黃金周期間，?？谑姓胶灱s銷(xiāo)售的商品房42套，同比下降85.57%；面積0.48萬(wàn)平方米，同比下降85.19%；金額4498.90萬(wàn)元，同比下降67.72%；平均銷(xiāo)售價(jià)格9372.71平方米，同比增長(zhǎng)117.88%.

    購(gòu)房門(mén)檻降低

    1月底，本報(bào)進(jìn)行海南樓市置業(yè)調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，被調(diào)查的絕大多數(shù)項(xiàng)目幾乎都沒(méi)空搭理貸款置業(yè)的客戶，但近期記者再次撥通部分項(xiàng)目的電話后發(fā)現(xiàn)，對(duì)貸款置業(yè)的客戶態(tài)度明顯有了轉(zhuǎn)變。

    據(jù)寶安某濱海項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員介紹，目前首套房可以辦理首付三成的按揭，二套房可辦理首付四成的按揭。但據(jù)其透露，在一個(gè)月前，想要辦理按揭貸款卻不容易，“全款購(gòu)房的客戶都辦理不過(guò)來(lái)，哪里有時(shí)間辦按揭貸款?！?/P>

    海口濱江新城內(nèi)的某項(xiàng)目也表示現(xiàn)可以辦理按揭，“按政策執(zhí)行，首套房三成首付，二套房四成首付?！辈贿^(guò)，依然有部分項(xiàng)目不接受貸款購(gòu)房。三亞某項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員很果斷地拒絕了記者貸款買(mǎi)房的想法，只告訴記者：“目前項(xiàng)目就是這么規(guī)定的，至于以后再看銷(xiāo)售情況吧?！?/P>

    伴隨全款購(gòu)房要求的逐步瓦解，打折銷(xiāo)售的信號(hào)也悄然出現(xiàn)在不少項(xiàng)目的銷(xiāo)售計(jì)劃中。多個(gè)項(xiàng)目推出全款98折、96折，三亞某項(xiàng)目直接推出“正月初一到十五購(gòu)房直減房款10萬(wàn)”的優(yōu)惠。

    拋售潮初起

    伴隨開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降低門(mén)檻，部分早入手的投資者開(kāi)始拋售手中的房源。

    山西的何先生在朋友的推薦下，2009年12月份到海南一下子買(mǎi)進(jìn)十幾套房源作為投資，2010年2月初，房子已經(jīng)漲出了可觀利潤(rùn)，何先生曾猶豫之后的選擇，是賺一筆就撤，還是繼續(xù)持有，在經(jīng)過(guò)思想斗爭(zhēng)和對(duì)海南實(shí)地考察之后，何先生還是決定將房子拋售，將資金撤回。在三亞，有浙江投資者曾在1月9日以均價(jià)1.7萬(wàn)元/平方米購(gòu)買(mǎi)了福?；▓@海景房，10天過(guò)后，這套房子的總價(jià)就漲了42萬(wàn)元。節(jié)日前后發(fā)生的微妙變化，短短的10來(lái)天春節(jié)假期，似乎成了海南樓市瘋狂的冷卻劑。

    “節(jié)前節(jié)后的氣氛差別太明顯了，我身邊一些準(zhǔn)備進(jìn)入海南的人都打起了退堂鼓，或者，干脆撤離了。”2月22日，海南省浙江商會(huì)一位副會(huì)長(zhǎng)說(shuō)，“現(xiàn)在主要是一些開(kāi)發(fā)性的項(xiàng)目操作商。”

    投資者戴老板表示：“我們買(mǎi)房主要是想獲得租金獲利。但按照現(xiàn)在這種趨勢(shì)演變，估計(jì)下半年海南的租金將會(huì)銳減。”一旦資金進(jìn)去，起碼要在兩三年后見(jiàn)成效。而戴老板不愿意留守這個(gè)周期。他認(rèn)為，雖然近期國(guó)內(nèi)樓市處于停頓狀態(tài)，但“還有比海南增值更快的投資區(qū)域存在”。

    堅(jiān)守者不少

    海南投資者張先生曾在2009年初就大手筆買(mǎi)下了多套位置絕佳的海景房，他表示：“我對(duì)海南的看好是長(zhǎng)期的，不是想炒一筆就走，三亞的氣候和空氣是用多少錢(qián)都買(mǎi)不來(lái)的，海南起碼漲三年?！?/P>

    采訪中記者了解到，一些對(duì)海南有真實(shí)居住需求的人在海南價(jià)格退潮趨勢(shì)顯現(xiàn)后，又開(kāi)始了在海南置業(yè)的計(jì)劃。

    60歲的胡女士本來(lái)年前打算在海南買(mǎi)一套養(yǎng)老房，可是年前海南房地產(chǎn)價(jià)格的瘋漲潮把胡女士嚇退了，胡女士說(shuō)：“一天一個(gè)價(jià)格，海南這樣的漲勢(shì)太嚇人了，還是等一等再說(shuō)。”現(xiàn)在過(guò)完年，海南瘋漲的價(jià)格已經(jīng)有了退潮的趨勢(shì)，胡女士心思又開(kāi)始活動(dòng)起來(lái)，她說(shuō)：“我在海南買(mǎi)房不是為了炒房，就是為自己養(yǎng)老用，前一陣子漲的主要都是三亞熱點(diǎn)旅游區(qū)和一線海景房，買(mǎi)不起海邊的我就買(mǎi)島內(nèi)的，現(xiàn)在五指山、萬(wàn)泉河邊的房子幾千元一平方米的還有很多，很多房子總價(jià)仍不超過(guò)三四十萬(wàn)，所以現(xiàn)在去，對(duì)于我這樣需求的人來(lái)說(shuō)，選擇還是很多的?！?/P>

    觀望者眾多

    可是，目前的價(jià)格已經(jīng)足以嚇退大部分前來(lái)購(gòu)房的島外人。

    據(jù)記者了解，趁這個(gè)春節(jié)長(zhǎng)假來(lái)海南度假的島外人多半都帶著買(mǎi)房投資的念頭來(lái)的，但是一上島，看到高得嚇人的房?jī)r(jià)，大部分人已經(jīng)打消了置業(yè)念頭。據(jù)?？谀持薪楣镜匿N(xiāo)售人員介紹，目前海南島的二手房?jī)r(jià)隨便就上萬(wàn)元，不僅完全脫離了當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨剑乙沧尯芏嘀脴I(yè)的島外人望而卻步。“他們普遍希望再看看走勢(shì)，無(wú)意接手目前的高房?jī)r(jià)”。

    來(lái)自蘭州的羅女士春節(jié)期間再次前往海南，希望在海南買(mǎi)一處養(yǎng)老兼投資的房子，這已經(jīng)是她第三次來(lái)海南，但是從三亞轉(zhuǎn)到海口，她決定放棄在海南買(mǎi)房的想法?！案皟赡晗啾?，海南的房?jī)r(jià)漲太高了，城市建設(shè)、服務(wù)質(zhì)量并沒(méi)有什么明顯提高，但房?jī)r(jià)翻了好幾倍，三亞的房?jī)r(jià)普遍都在2萬(wàn)元以上，?？诤命c(diǎn)地段的房子也在1萬(wàn)元以上，而且大部分都要一次性付款，作為普通購(gòu)房人，很難承受這樣的價(jià)格。”

    旅游島尚是規(guī)劃

    面對(duì)海南樓市在短短兩個(gè)月之間出現(xiàn)的冷熱現(xiàn)象，越來(lái)越多清醒的業(yè)內(nèi)人士發(fā)出警告，認(rèn)為海南的發(fā)展不能僅靠國(guó)際旅游島建設(shè)這一噱頭，它需要建立在一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)上，城市建設(shè)、醫(yī)療、教育、商業(yè)、交通、治安甚至包括園林建設(shè)，以及旅游特色、服務(wù)質(zhì)量，這才是海南國(guó)際旅游島的內(nèi)在動(dòng)力，是房地產(chǎn)業(yè)能夠健康發(fā)展的基礎(chǔ)。否則，僅僅一個(gè)國(guó)際旅游島的規(guī)劃和天價(jià)的房?jī)r(jià)，絕不能給海南島帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益。

    文昌同業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理鄭烽認(rèn)為，面對(duì)房?jī)r(jià)猛漲，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都需要冷靜對(duì)待。

    “國(guó)際旅游島計(jì)劃目前還只是一個(gè)概念，落地簽、博彩業(yè)等關(guān)鍵核心都沒(méi)有真正獲批，不要把這個(gè)計(jì)劃看得過(guò)于美好”，他提醒部分大幅提價(jià)的開(kāi)發(fā)商，不能把旅游島獲批當(dāng)做漲價(jià)的唯一籌碼，否則雖然獲得了高利潤(rùn)，但是損害了企業(yè)形象，而且不利于海南房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展。同時(shí)，他也提醒購(gòu)房者，面對(duì)利好消息和當(dāng)下的房?jī)r(jià)猛漲，需要理性對(duì)待，不能過(guò)于盲目期望房?jī)r(jià)還會(huì)高漲。

    SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹指出，10多年前，海南房地產(chǎn)就是因?yàn)闆](méi)有實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐，所以成為泡沫?，F(xiàn)在海南被定為國(guó)際旅游島，如果先發(fā)展旅游業(yè)，再發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)；或者旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)同步，海南的房地產(chǎn)業(yè)就不會(huì)是泡沫。如果沒(méi)有別的行業(yè)支撐，而只發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，那它還是泡沫。

    高房?jī)r(jià)阻礙長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展

    在國(guó)際旅游島的刺激下，海南島已經(jīng)成為冒險(xiǎn)者的樂(lè)園，居高不下的房?jī)r(jià)反而成為發(fā)展國(guó)際旅游島最大的阻礙。

    中建國(guó)際副總裁雷越姝撰文指出，海南，即使對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)，也不過(guò)僅僅是個(gè)國(guó)際旅游島，但“任何需求都可以有替代方案，當(dāng)成本太高時(shí)。海南作為海島旅游，或許在國(guó)內(nèi)暫無(wú)可替代，但放眼東南亞，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手遍地都是。如果海南的旅游成本太高，大家就會(huì)更傾向于去普吉島、巴厘島或者是菲律賓的長(zhǎng)灘島以及太平洋和印度洋上無(wú)數(shù)尚未命名和挖掘的海島。”

    早在春節(jié)前，北京銀騰投資咨詢(xún)有限公司總經(jīng)理孫旭東就發(fā)出警告：“伴隨著新年旅游旺季的過(guò)去，海南即將面臨一次房?jī)r(jià)的巨大崩潰?！彼赋?，“僅僅以休假為主的三亞房?jī)r(jià)在短短一個(gè)月里面已經(jīng)超越了美國(guó)的夏威夷，近在咫尺的巴厘島房?jī)r(jià)也不足我們的三分之一。如果去海南旅游度假是去巴厘島的數(shù)倍，相信國(guó)人不會(huì)再次選擇三亞了，地產(chǎn)出現(xiàn)如此概念性的不切實(shí)際的炒作，那些先富一族的跟風(fēng)炒作已經(jīng)注定是噩夢(mèng)?！?/P>

    孫旭東認(rèn)為，此前海南熱錢(qián)云集、投機(jī)風(fēng)起是一個(gè)綜合結(jié)果，首先市場(chǎng)上的熱錢(qián)有強(qiáng)烈的投資需求，其次海南國(guó)際旅游島有長(zhǎng)期發(fā)展想象空間，兩相結(jié)合海南的樓市投資熱潮就成為必然，再加上海南政府推出了禁止批地的措施和春節(jié)長(zhǎng)假的到來(lái)，更是火上澆油，幾方面的因素綜合起來(lái)，就形成了海南房?jī)r(jià)的暴漲。但他認(rèn)為這樣的價(jià)格是嚴(yán)重背離現(xiàn)實(shí)和缺乏理性的。

    孫旭東預(yù)測(cè)：“一旦泡沫破裂，海南的房?jī)r(jià)將大幅下跌30%-50%，海南再次進(jìn)入一個(gè)較長(zhǎng)的休整期。但這種下跌也將為海南的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展帶來(lái)契機(jī)，島外的熱錢(qián)被套在島內(nèi)，為海南島的建設(shè)做出卓越的中長(zhǎng)期貢獻(xiàn)?！保ň┤A時(shí)報(bào)）