下游數(shù)據(jù)

以常識(shí)解讀海南房地產(chǎn)熱

2010年02月08日14:39   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》中文網(wǎng)特約撰稿人袁希

    哄抬房?jī)r(jià)慣用的有三招，首先，是產(chǎn)品稀缺性，包括產(chǎn)品質(zhì)量、地理位置、自然景觀、人文環(huán)境等客觀因素；其次，是前瞻性利好，包括規(guī)劃性、發(fā)展性等政策性利好和概念性利好。第三，是外地人購(gòu)房，本地人買(mǎi)不起，中國(guó)的隱性富豪比比皆是。

    海南本輪房?jī)r(jià)暴漲，正是通過(guò)這三招逐步炒作起來(lái)的。海南所有房地產(chǎn)的賣(mài)點(diǎn)均與海相關(guān)：海景、海灣、海水、海風(fēng)，最后成就了房產(chǎn)的海鮮價(jià)，一天一漲。海南宣布的《海南國(guó)際旅游島建設(shè)總體規(guī)劃》為解讀海南的前瞻性利好提供了無(wú)限的可能。?？凇⑷齺喨巳祟^攢動(dòng)，嘴里講著東北話(huà)、浙江話(huà)和山西話(huà)，都為自己發(fā)現(xiàn)金礦而興奮不已。

    海還是那片海，天還是那片的天，人還是中國(guó)人，但三亞的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)中國(guó)臺(tái)北。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年8月，在經(jīng)過(guò)連續(xù)暴漲后臺(tái)北市中古屋(即二手房)平均每平方米價(jià)格已突破13萬(wàn)新臺(tái)幣（4元新臺(tái)幣相當(dāng)于1元人民幣）。臺(tái)北市的人均GDP為48,400美元，三亞約為3000美元。無(wú)論如何，收入與房?jī)r(jià)比是算不過(guò)來(lái)的，被增漲的GDP也算不過(guò)來(lái)了。

    當(dāng)一個(gè)人的體溫超過(guò)37.5，就是在發(fā)燒；一個(gè)人均工資不到1500元的三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)可以高達(dá)每平方米7萬(wàn)元時(shí)，海南房?jī)r(jià)就開(kāi)始發(fā)燒了。但仍然有人為海南房?jī)r(jià)的暴漲找到合理性，比如：海南將成為中國(guó)最大的富人區(qū)，海南要建國(guó)際旅游島，將試點(diǎn)金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)，將建國(guó)際購(gòu)物中心，將來(lái)更有可能開(kāi)放博彩業(yè)（還不敢說(shuō)開(kāi)放色情行業(yè)）。其實(shí)說(shuō)來(lái)說(shuō)去還是稀缺性、前瞻性利好和外地人購(gòu)房這三招的范圍。費(fèi)勁地繞了半天，還不如學(xué)迪拜，直接說(shuō)用銀子就可以在沙漠里砸出個(gè)奇跡！當(dāng)然，地球人都知道迪拜已經(jīng)謝幕，一切奇跡最后都得經(jīng)過(guò)常識(shí)的檢驗(yàn)。

    還是常識(shí)來(lái)解讀炒熱海南房?jī)r(jià)的這三招吧。

    海。中國(guó)有我國(guó)海岸線(xiàn)長(zhǎng)度為1.8萬(wàn)公里，居世界第四位。當(dāng)然有人會(huì)說(shuō)海南的海、三亞的海如何的與眾不同；其實(shí)，不用和馬爾代夫比，就與馬來(lái)西亞的沙巴比一比，三亞的海仍然有不少的差距。海的亮點(diǎn)不足。

    發(fā)展。衛(wèi)留成說(shuō)“10年后，海南定讓世人刮目相看”，千萬(wàn)別一聽(tīng)就昏了頭。十年后衛(wèi)書(shū)記已經(jīng)退休，去哪里找人兌現(xiàn)10年前的承諾？其實(shí)只要問(wèn)自己一句，海南要發(fā)展多少年才到達(dá)到中國(guó)臺(tái)灣的經(jīng)濟(jì)水平？十年？二十年？三十年？

    人。海南房?jī)r(jià)高燒，最大的問(wèn)題就出在外地人投資購(gòu)房的問(wèn)題。海南房產(chǎn)投資購(gòu)房比例過(guò)高，賺快錢(qián)的多，用國(guó)際上流行的詞匯就是熱錢(qián)。熱錢(qián)所到之處無(wú)不欣欣向榮，熱錢(qián)過(guò)后大多是滿(mǎn)目瘡痍。難怪連此輪房?jī)r(jià)上漲的最大受益人——發(fā)展商都憂(yōu)心匆匆：一旦房?jī)r(jià)猛升至大眾無(wú)法承受的高度，島內(nèi)的人氣就無(wú)法興旺，商業(yè)配套就難以為繼，從而弱化樓盤(pán)的功能，最終導(dǎo)致樓盤(pán)的居住價(jià)值大減，形成惡性循環(huán)?，F(xiàn)在爆炒房?jī)r(jià)，無(wú)異于透支未來(lái)。

    此外，廣告中“投資自住兩相宜”的說(shuō)法也只是一種虛幻。所謂度假居所是不成立的，海邊的房子極易受損，因?yàn)樘?、太咸，墻壁、家具、家電極易被腐蝕。如果你是一年來(lái)度假一兩次的話(huà)，住五星級(jí)酒店會(huì)比你買(mǎi)房便宜很多。當(dāng)然，發(fā)展商會(huì)有一個(gè)回報(bào)不錯(cuò)的反租三年的承諾。但是如果發(fā)展商的承諾都能兌現(xiàn)的話(huà)，為什么海南省政府已經(jīng)在研究防止出現(xiàn)爛尾樓呢？至于說(shuō)買(mǎi)房養(yǎng)老或在海南買(mǎi)房給老人住的問(wèn)題，以南海目前的基礎(chǔ)條件和醫(yī)療水平，你敢把家里的老人放在三亞嗎？更不用說(shuō)瓊海、博鰲、文昌，這種你平生第一次聽(tīng)說(shuō)名字的小城市了。

    投資不是最終的消費(fèi)，投資的最終目的是賺錢(qián)，這種本地人買(mǎi)不起，外地人不來(lái)住的物業(yè)，已然成了擊鼓傳花的游戲。

    可以說(shuō)海南今天的地產(chǎn)熱，是房地產(chǎn)商與地方政府聯(lián)手打造的一個(gè)奇跡，但這個(gè)奇跡正在失去控制。海南地產(chǎn)熱的背景是四萬(wàn)億貨幣投放中沒(méi)有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的過(guò)度流動(dòng)性，海南的地產(chǎn)熱最好的結(jié)局是隨著中央正逐步收緊流動(dòng)性而慢慢降溫。如果國(guó)家選擇海南來(lái)給全國(guó)瘋狂的房地產(chǎn)降溫，不批準(zhǔn)《海南國(guó)際旅游島建設(shè)總體規(guī)劃》，海房房?jī)r(jià)立即硬著陸。當(dāng)然，最大的可能性是海南的房地產(chǎn)熱持續(xù)高燒，出現(xiàn)更大層面上的失控，再上演一次1993年的泡沫破滅。

    有人說(shuō)海南這次房地產(chǎn)熱與上次完全不同，因?yàn)?993年的泡沫是大家都在炒地皮，根本不知道買(mǎi)家在哪里。這次是買(mǎi)家拿著真金白銀在售樓部排隊(duì)搶購(gòu)，怎么能與1993年相提并論呢？說(shuō)得真好，上次的泡沫是肥皂水吹出來(lái)的，這次用的是洗衣粉呢！1993年破產(chǎn)的是房企，虧的是銀行；這一次除了房企、銀行還會(huì)加多一批炒房者。套用馬克。吐溫的老話(huà)：歷史不會(huì)重復(fù)，但會(huì)押韻。

    一位地產(chǎn)商朋友對(duì)我說(shuō)：海南的地產(chǎn)熱不能用常理去看待。生活卻告訴我們，用常識(shí)去看問(wèn)題可以少走彎路。

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