下游數(shù)據(jù)

調(diào)控下的樓市是否會陷入“高位相持”?

2010年01月28日09:36   來源：西本資訊
摘要：

    新華網(wǎng)上海１月２７日電 新一輪調(diào)控立竿見影，成交明顯下挫，房價漲勢趨緩。分析人士認為，近期樓市降溫是意料之中，一些重點城市的住宅成交量甚至可能在春節(jié)前后降至“冰點”。不過，高房價未見明顯松動，偶見的“打折”也只是開發(fā)商試探市場的“小花招”而已。

    業(yè)內(nèi)人士分析，銀行信貸目前未見根本性收縮，資金充裕的開發(fā)商短期內(nèi)沒有明顯降價壓力；另一方面，“地王”仍在出頭，對房價的助漲預期不可忽視。樓市的“相持”或?qū)⒗^續(xù)。樓市調(diào)控初顯成效之后是否能克全功，還有待觀察。

    調(diào)控初顯效，交易量沖高回落

    ２６日上午，記者在上海市區(qū)一房地產(chǎn)交易中心發(fā)現(xiàn)，這里已不復年前門庭若市的場景，一樓辦稅大廳內(nèi)人數(shù)寥寥，有幾個窗口已暫停受理，進駐的多家經(jīng)紀公司和擔保公司，也均是門窗緊閉。二樓辦理過戶手續(xù)的交易登記大廳人數(shù)多一些，但也較年前冷清許多。

    “二樓的人是去年年底‘趕末班車’交了稅、現(xiàn)在前來辦理過戶手續(xù)的，一樓交稅的才是眼下出手買房的。”該交易中心負責人說，“成交量可說是一天比一天少，隨著‘末班車’生意逐漸辦完，２月份可能沒什么活兒干了”。

    上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的交易數(shù)據(jù)顯示，今年以來，上海一手住宅大多數(shù)日成交量在兩三百套，較去年下半年日成交六七百套的水平早已不可同日而語。

    北京的情況也是類似。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，２０１０年１月１日－１５日，北京存量住宅網(wǎng)簽成交量為５２４８套，與１２月下半月相比下降７０．１％。

    市場遇冷是意料之中的事。北京“我愛我家”市場研究部研究員秦瑞表示，２００９年底國務院常務會議“遏制房價過快上漲”的明確表態(tài)引發(fā)購房者對房價回調(diào)的預期，優(yōu)惠政策的結(jié)束對成交量形成了抑制，隨后“國４條”和“國１１條”的出臺進一步加深了購房者對市場調(diào)整的預期。因此，交易量沖高回落完全正常。

    一些業(yè)內(nèi)人士還預計，短期內(nèi)這種下行態(tài)勢仍將持續(xù)。加上一二月份本來就是樓市淡季，預計春節(jié)前后部分重點城市的樓市成交量可能降至“冰點”。

    房價仍高，房企并無“燃眉之憂”

    不過，成交量的下挫并未帶來房價的下跌，一些城市房價仍居高不下。北京市的數(shù)據(jù)顯示，２００９年１２月中高檔二手商品房成交均價達到每平方米１７８４１元，目前部分區(qū)域的成交均價仍然保持在每平方米１８５００元左右。

    個別樓盤近期偶有傳出“打折”消息。比如，上海寶山區(qū)一樓盤宣稱將于今年２月１日開盤，售樓處稱：持優(yōu)惠券可優(yōu)惠１萬元、首付比例達到４０％可優(yōu)惠４萬元。但該樓盤雖已遠在上海郊環(huán)線以外，對外公布的均價也已達到每平方米１５８００元－１８５００元。如此高房價之上的所謂折扣，與其說是讓利，不如說是“作秀”。

    世邦魏理仕中國區(qū)住宅部高級董事陳煒指出，最近一些高端樓盤停止成交，既是市場對政策的回應，也是房地產(chǎn)企業(yè)自身意愿使然，“畢竟高檔住宅還是賣方市場，銀行信貸也沒有明顯緊縮，銷售資金又十分充裕，開發(fā)商依靠手中的‘余糧’維持６－９個月沒有問題”。

    記者采訪還發(fā)現(xiàn)，另有一些開發(fā)商調(diào)整了銷售和開發(fā)進度。一些房企將原本上半年上市的樓盤推遲到下半年，“避避風頭”；有些開發(fā)商已做好“持久戰(zhàn)”準備，延緩施工進度，“悶爐慢燒”。

    促使開發(fā)商對后市看多的另一個因素是土地市場的高燒不退。１月２１日，中海地產(chǎn)以近６０億元的天價拿下北京豐臺區(qū)一幅新的“地王”。這已是新一輪調(diào)控啟動以來重點城市產(chǎn)生的第三個“地王”了。

    北京首創(chuàng)置業(yè)有限公司副總裁胡衛(wèi)民表示，２００９年多數(shù)房企消化庫存過多，現(xiàn)在大都存在著資金充裕但土地儲備不足的情況?！暗厣馘X多，不搶才怪?！币恢科筘撠熑苏f。２００９年，這家企業(yè)僅通過銷售就回籠資金數(shù)十億元，但畏于地價之高，在長期“耕耘”的東部城市一地未得；２０１０年已重新投入爭地大戰(zhàn)中。他說：“很多開發(fā)商去年都沒有買到地，這種被壓抑的需求要在今年尋求釋放。從供求關(guān)系看，２０１０年的地價可能難以大跌?！?/P>

    相持或久，政府需做“壓力測試”

    業(yè)內(nèi)人士分析，樓市在一段時間內(nèi)將維持“相持”局面；在現(xiàn)有的政策框架內(nèi)，還有可能遭遇“房子已經(jīng)賣不動了（或者不愿賣了）但價格還是降不下來”的滯脹局面。

    世邦魏理仕中國區(qū)住宅部高級董事陳煒表示，如果交易量持續(xù)下降一段時間，開發(fā)商的資金就將面臨考驗。他預計，去年五、六月是開發(fā)商拿地的高峰期，以此計算，今年二季度起將有大量地塊需要開工，屆時如果信貸收緊，開發(fā)商可能會有麻煩。他說，市場已進入相持期，結(jié)果如何就看“誰能頂?shù)眠^誰”。

    一些業(yè)內(nèi)人士還提醒，政府必須做好“壓力測試”，預判成交量下跌兩成、三成甚至一半以后情況會怎么樣，對地方財稅的影響會有多大。此外，如果交易量持續(xù)下跌，恐有違調(diào)控政策的初衷，對此應予以密切關(guān)注。

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