下游數(shù)據(jù)

樓市調(diào)控政策執(zhí)行遇阻 地方和銀行“變相”托市

2010年01月20日06:42   來源：西本資訊
摘要：

    中央對房地產(chǎn)業(yè)一連串的調(diào)控政策，目前在市場上已經(jīng)初現(xiàn)效果，價(jià)格開始出現(xiàn)一點(diǎn)兒松動(dòng)。但是，若以此就斷定樓市會(huì)現(xiàn)“拐點(diǎn)”顯然太早，君不見各利益集團(tuán)仍在以各種方式“托舉”樓市，對宏觀調(diào)控更是采取“上有政策下有對策”的應(yīng)付之道。

    上海：影響已由量到價(jià)政策執(zhí)行待加強(qiáng)

    調(diào)控政策的組合拳不但造成交易萎縮，房價(jià)關(guān)口也開始有所松動(dòng)，上海便是其中之一。繼深圳新房成交均價(jià)從年初的23301元/平方米降至上周末的19721元/平方米后，上海的商品住宅成交均價(jià)上周也跌破了2萬元/平方米的歷史高位，此外二手房市場的議價(jià)幅度也在上升。不過，業(yè)內(nèi)也指出，雖然上海在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中響應(yīng)積極，但在執(zhí)行方面卻抓得并不緊。

    來自佑威樓市通系統(tǒng)提供的最新數(shù)據(jù)顯示：截至去年12月，上海商品住宅成交量連續(xù)4周下降。而1月上半月成交量環(huán)比去年12月上半月萎縮了52%；至于價(jià)格，則從12月上半月的21112元/平方米降到了本月以來的19993萬元/平方米。而且，一些新盤雖說不是明著打折，卻也拋出些許優(yōu)惠抵扣的幅度。

    二手房市場的形勢也是如此。來自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測中心的最新門店調(diào)查顯示，1月上半月上海各板塊的二手房成交量較去年12月上半月也有5成左右的降幅，并且在失去交易量支撐的情況之下，愿意做出價(jià)格讓步的業(yè)主正在增加，幅度也從原先的3%至4%加大至10%左右。

    “出現(xiàn)量價(jià)調(diào)整都是很正常的，此輪中央態(tài)度嚴(yán)厲的調(diào)控需要看到效果，對上海來說，哪天商品住宅的日成交量從高峰時(shí)的逾千套回歸到500至600套，市場就算冷靜下來了?！敝袊笖?shù)研究院副院長陳晟坦言。

    而在業(yè)內(nèi)看來，面對新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，上海市政府的態(tài)度不可謂不積極，從大建保障房到打擊囤地、從取消救市優(yōu)惠到制定地方新政，政策方面給予中央的反饋都很“及時(shí)”。不過業(yè)內(nèi)認(rèn)為，上海對于此次樓市調(diào)控的執(zhí)行卻“有待加強(qiáng)”。

    如“國11條”對于二套房貸進(jìn)行了類似于“一刀切”的從嚴(yán)收緊要求，但上海卻在之前就提出繼續(xù)給予二套改善型住房以房貸最低首付2成、基準(zhǔn)利率7折的優(yōu)惠政策。直到現(xiàn)在，上?！皹?biāo)準(zhǔn)”與“國11條”如何進(jìn)行統(tǒng)一都沒有明確說法。上海方面一會(huì)兒說將出細(xì)則，一會(huì)兒又說需要等待央行細(xì)則。

    與此同時(shí)，在二套房貸的操作方面，上海各家銀行也沒有嚴(yán)格按照中央指令辦事?！笆赘冻蓴?shù)提高到四成的執(zhí)行還可以，但利率折扣就五花八門了，即便是二套非改善型住房，嚴(yán)格按照基準(zhǔn)利率上浮10%來執(zhí)行的寥寥無幾。”有中介人員介紹。

    復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，只有嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有的二套房貸政策才能直接抑制投機(jī)，如果效果不佳，甚至可以考慮進(jìn)一步提高門檻，比方說將第二套房的首付比例提高到50%，第三、第四套房還可以遞增至60%、70%等都可行。

    廣州：撼成交易撼房價(jià)難

    最近，廣東省房協(xié)會(huì)長蔡穗聲在公開演講中表示，短期內(nèi)還找不出房價(jià)下降的理由，未來30年內(nèi)房價(jià)大趨勢是往上走。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長朱中一在廣州演講時(shí)卻又表示，銷售量價(jià)高于全國平均，加上開發(fā)投資、施工面積、竣工面積、新開工面積、土地的購置面積和開發(fā)面積等很嚴(yán)峻，廣東房地產(chǎn)市場的不確定性因素較多。而眼下，廣州樓市就在這多空參半的輿論氛圍內(nèi)徘徊著。

    “近期廣州新房成交量震蕩得厲害，有的時(shí)候一天仍能維持兩三百套，有的時(shí)候一天僅有二三十套?！笔袌鋈耸拷榻B。上周更是有人發(fā)現(xiàn)，1月7日至12日，廣州的一手房網(wǎng)簽量連續(xù)5天為零。事后廣州市國土資源和房屋管理局趕緊澄清，只是由于官方網(wǎng)站的系統(tǒng)調(diào)試才出現(xiàn)了所謂的“零成交”，這5天的實(shí)際日均簽約量為270套，僅比年前略有下跌。

    但在廣州樓市內(nèi)，對于“拐點(diǎn)”的預(yù)期已經(jīng)興起。據(jù)了解，1月上旬廣州的一手房和二手房的成交量都在下跌。一手房市場內(nèi)購房者的觀望情緒濃厚，許多樓盤看房者寥寥。二手房市場則反應(yīng)更為明顯，成交量跌幅更甚于一手房。

    不過，觀望氣氛尚未撼動(dòng)已攀至高位的房價(jià)，除了有別墅樓盤新推房源定價(jià)稍低于以往推出的老房源外，公寓新開盤方面并未見明顯降價(jià)。“廣州業(yè)內(nèi)還抱有一些想法，此輪調(diào)控并不是政策面收緊而只是執(zhí)行面收緊，因?yàn)橹醒氪舜沃皇菍⒄哒{(diào)回到2007年調(diào)控時(shí)的樣子，但在上一輪調(diào)控中，開發(fā)商沒有什么經(jīng)驗(yàn)，如今經(jīng)歷了一次起伏，加上在去年樓市回暖的情況下，開發(fā)商資金并不緊張，要想再讓他們降價(jià)促銷來賣房，短期內(nèi)不太現(xiàn)實(shí)?！笔缆?lián)地產(chǎn)的分析師指出。

    業(yè)內(nèi)認(rèn)為要想房價(jià)真正出現(xiàn)回調(diào)，一得看市場需求的變化，二就看政策執(zhí)行的力度。廣州和上海一樣，除了明確“跟隨”中央提出的政策，也正重新梳理房地產(chǎn)市場。眼下，廣州正準(zhǔn)備推出新修訂的閑置土地處理辦法。此前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州全市還有約200宗、近3平方公里閑置土地，這一體量超過了去年廣州2.5平方公里的年度供地計(jì)劃，所以如能“逼供”成功，對于緩解供求緊張、平抑房價(jià)可能會(huì)有一些作用。

    二線城市：退房潮隱現(xiàn)地方政府選擇托市

    一線城市“按兵不動(dòng)”，二線城市“我行我素”。在中央開始為調(diào)控樓市下狠勁的時(shí)候，一些二線城市的地方政府反而選擇繼續(xù)托舉樓市，在業(yè)內(nèi)看來，如此“鋌而走險(xiǎn)”還是因?yàn)椤按瓜选庇诜康禺a(chǎn)可形成的利益。

    最受非議的例子莫過于杭州。本月10日，國務(wù)院繼去年底發(fā)出此輪房地產(chǎn)調(diào)控指令性質(zhì)的“國4條”后，又頒布了進(jìn)一步影響樓市預(yù)期的“國11條”，而正是在同一天，杭州出臺了自己的18條穩(wěn)定樓市措施，購房補(bǔ)貼、購房入戶、改善性購房公積金貸款優(yōu)惠以及針對開發(fā)企業(yè)的征稅、抵押登記、銀行貸款等扶持政策一如既往。

    “此次中央明確的營業(yè)稅優(yōu)惠取消、土地款首付比例增加、二套房貸嚴(yán)格執(zhí)行等并沒有在杭州新政中明確體現(xiàn)，當(dāng)然，這并不代表杭州不執(zhí)行，只是從新政內(nèi)容上看，杭州今年的樓市政策取向更多的還是延續(xù)舊的救市政策，而沒有具體的抑制投機(jī)、遏制房價(jià)過快上漲的舉措?！庇蟹治鰩熤毖浴?/P>

    難道說杭州樓市的發(fā)展局面還不需要調(diào)控？答案應(yīng)該是否定的。因?yàn)?009年的杭州樓市和一線樓市一樣經(jīng)歷了從冰點(diǎn)到沸點(diǎn)的逆轉(zhuǎn)，可售量急劇下降而房價(jià)月月攀升，杭州各機(jī)構(gòu)自己都稱年內(nèi)各板塊房價(jià)漲幅平均在50%以上，還有炒“房號”現(xiàn)象重現(xiàn)市場、新“地王”層出不窮等都表明杭州的房地產(chǎn)再度呈現(xiàn)出瘋狂狀態(tài)。

    然而，杭州樓市出現(xiàn)的一些新變化卻使地方政府更傾向于托市。原來，中央調(diào)控事實(shí)上已經(jīng)對樓市成交造成影響，就在今年元旦假期過后至地方樓市新政公開的近一周時(shí)間里，杭州的新房和二手房成交套數(shù)環(huán)比分別下降了65%和52%，成交均價(jià)也小幅下滑。甚至于，杭州樓市出現(xiàn)了“退房”的現(xiàn)象，早在去年12月網(wǎng)上解除合同的就有1000多套房(包括新房和二手房)，占到當(dāng)月成交套數(shù)的兩成多，而步入新年后，這一情況還在蔓延。

    不過，地方政府的托市之舉未必?cái)车眠^中央的三令五申，眼下杭州樓市正進(jìn)一步陷入觀望調(diào)整中。無獨(dú)有偶，南京比杭州還早，在“國4條”出臺后即推出了20條樓市新政，并且強(qiáng)調(diào)的也是對首次購房及改善性購房進(jìn)行補(bǔ)貼等扶持措施的繼續(xù)執(zhí)行，但成交量萎縮和退房潮依然接踵而來，1月以來一手住宅成交套數(shù)已經(jīng)連續(xù)兩周下滑、新增的16套退房房源中15套為住宅。（上海證券報(bào)）

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