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    去年，天泰太陽(yáng)樹(shù)推出萬(wàn)元樓盤(pán)時(shí)，大家還在懷疑"濟(jì)南的房子能過(guò)萬(wàn)么"，如今，萬(wàn)元以上樓盤(pán)在市區(qū)已經(jīng)比比皆是

    “買(mǎi)的不住，想住的買(mǎi)不起”。真正的房客被擠出市場(chǎng)，或者是"擠車(chē)"挨宰

    如果房市投機(jī)盛行，意味著將房市變成當(dāng)年的中國(guó)股市，房?jī)r(jià)暴漲時(shí)，透支了未來(lái)健康增長(zhǎng)的空間，醞釀了泡沫

    “累計(jì)上漲1.4% ”——看不懂的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

    “你覺(jué)得房?jī)r(jià)漲得快么?今年到 11月份，山東房屋銷(xiāo)售價(jià)格累計(jì)同比才上漲了1.4% ?！?/P>

    說(shuō)這話的是統(tǒng)計(jì)部門(mén)一位長(zhǎng)期負(fù)責(zé)監(jiān)測(cè)全省房地產(chǎn)價(jià)格的專(zhuān)業(yè)人士。她在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，把濟(jì)南商業(yè)中心地帶和同是華東沿海省份副省級(jí)城市的南京、杭州相比較，濟(jì)南的房?jī)r(jià)是較低的。同樣，在全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)中，山東的城市也都排名比較靠后。

    這位專(zhuān)業(yè)人士建議記者學(xué)習(xí)她在2006年初針對(duì)山東房地產(chǎn)市場(chǎng)所作的一項(xiàng)課題成果，其中采用了自1991年-2004年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。在她看來(lái)，山東的房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)并沒(méi)有發(fā)生大的變化，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，比前幾年增長(zhǎng)還放慢了。

    對(duì)于大家關(guān)注的今年下半年以來(lái)的房?jī)r(jià)“暴漲”，她并不認(rèn)同。

    如果僅從這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，山東房地產(chǎn)市場(chǎng)是在平穩(wěn)上升，未見(jiàn)大起大落，這顯然和一般購(gòu)房者的感受不一致。

    這樣的數(shù)據(jù)，記者看不懂。讓人看不懂的還有統(tǒng)計(jì)數(shù)字打架：今年 4 月，南方某市房管局發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，3月當(dāng)?shù)亍耙皇址俊本鶅r(jià)比2月下降了700元;僅4天后，由國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《2007年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》報(bào)告中的數(shù)字卻截然相反：3月此地新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.6%，環(huán)比上漲1.2% 。

    據(jù)報(bào)道，當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)局的解釋是：由于我國(guó)房地產(chǎn)“一直沒(méi)有形成規(guī)范的價(jià)格表達(dá)方式，沒(méi)有價(jià)格統(tǒng)計(jì)體系來(lái)產(chǎn)生平均價(jià)格”。而據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，這中間，還有隨著近年來(lái)城鄉(xiāng)區(qū)劃調(diào)整帶來(lái)的統(tǒng)計(jì)口徑不一致。

    或許統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)能夠向我們展示的，只是一個(gè)大致的趨勢(shì)，譬如自今年5月份起，我省新建商品房銷(xiāo)售價(jià)格“同比漲幅已連續(xù)7個(gè)月緩慢擴(kuò)大”，“居民儲(chǔ)蓄向樓市、車(chē)市分流較多，新增存款同比增速首次出現(xiàn)下降”。

    在重儲(chǔ)蓄的國(guó)情下，居民儲(chǔ)蓄分流應(yīng)該表示了很大的市場(chǎng)變化吧。

    “買(mǎi)的不住，想住的買(mǎi)不起”

    “高檔樓盤(pán)漲得太厲害了!特別是青島、濟(jì)南?！币患覔?dān)保公司的總經(jīng)理說(shuō)，譬如在青島，1 萬(wàn)漲到 1萬(wàn)5，這就是50%的漲幅，同期中低端樓盤(pán)從5000漲到 5500、6000 元，漲幅不過(guò)10% 、20%。濟(jì)南也是如此，去年，天泰太陽(yáng)樹(shù)推出萬(wàn)元樓盤(pán)時(shí)，大家還在懷疑“濟(jì)南的房子能過(guò)萬(wàn)么”，如今，萬(wàn)元以上樓盤(pán)在市區(qū)已經(jīng)比比皆是。

    “三線城市的房?jī)r(jià)也啟動(dòng)了?！痹摽偨?jīng)理告訴記者。去年濰坊樓市還處于寒冬，市場(chǎng)前景不明朗，今年隨著樓市整體回暖，濰坊、泰安等三線城市迅速啟動(dòng)，“一開(kāi)盤(pán)沒(méi)幾天就賣(mài)光了?！?/P>

    這是一家省內(nèi)最大的從事個(gè)人消費(fèi)擔(dān)保的公司，房貸擔(dān)保是其最重要的業(yè)務(wù)之一。需要擔(dān)保辦房貸的人，在銀行認(rèn)可的免擔(dān)保的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)——政府公務(wù)員、國(guó)有大型企業(yè)員工等之外，又非“永遠(yuǎn)也買(mǎi)不起房的5%”，這部分人，恰恰正是我們一般意義上商品房市場(chǎng)中的“普通購(gòu)房者”。

    與記者先前的想象不同，從擔(dān)保公司的角度看，這些“普通購(gòu)房者”多數(shù)并非買(mǎi)來(lái)自住的。

    “我們今年做的業(yè)務(wù)中，大部分都是二套房、三套房，首套的很少?！痹摴緷?jì)南業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者，隨著今年樓市升溫，成交量放大，公司的房貸擔(dān)保業(yè)務(wù)也快速成長(zhǎng)，可以很明顯看出買(mǎi)房置業(yè)做投資的多了，“我們天天和樓盤(pán)打交道，看入住率就知道了。”

    不斷上漲的房?jī)r(jià)，在通脹預(yù)期不斷看高、投資渠道匱乏的情況下，普通老百姓也越來(lái)越多地被卷入買(mǎi)房投資的大潮。這位負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，擔(dān)保貸款買(mǎi)房的客戶(hù)有個(gè)特點(diǎn)，就是尋找相對(duì)遠(yuǎn)些的房產(chǎn)，有客戶(hù)最近購(gòu)買(mǎi)了保利花園的房子，6000多元，因?yàn)槌菂^(qū)內(nèi)已經(jīng)很難買(mǎi)到性?xún)r(jià)比合適的房子了。同時(shí)，購(gòu)買(mǎi)改善性住房的方式也發(fā)生了很大變化，“很少有人把原來(lái)的房子賣(mài)了去買(mǎi)新的。”

    真正的高檔樓盤(pán)集中在中心城區(qū)，那里也是“盛況”空前，往往甫一開(kāi)盤(pán)就被搶購(gòu)一空。但這家公司的客戶(hù)很少有在那些地方買(mǎi)房的。據(jù)推測(cè)，那里的客戶(hù)或許并不需要擔(dān)保貸款。而在這家公司總經(jīng)理看來(lái)，在這部分住房的購(gòu)買(mǎi)者中，投資者居多數(shù)?！案邫n樓盤(pán)多是稀缺地塊，漲得最快，加上今年貨幣投放量劇增?！?/P>

    當(dāng)這樣的購(gòu)房者占多數(shù)的時(shí)候，帶來(lái)了房市的“ 擠班車(chē)效應(yīng)”，市場(chǎng)被扭曲了，“買(mǎi)的不住，想住的買(mǎi)不起”。真正的房客被擠出市場(chǎng)，或者是“擠車(chē)”挨宰。

    房?jī)r(jià)和收入成了“蹺蹺板”

    是市場(chǎng)，就不能避免投機(jī)，房市也是如此。 但過(guò)度的投機(jī)將會(huì)產(chǎn)生泡沫，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)領(lǐng)域的泡沫是經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的大敵。

    根據(jù)國(guó)際通用的標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)收入比(住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比)應(yīng)在3-6 倍的范圍，6 倍以上居民購(gòu)房就已非常困難。

    一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)，大致是要與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平相適應(yīng)的?，F(xiàn)實(shí)的情況是，房?jī)r(jià)和收入，已經(jīng)成為一個(gè)蹺蹺板：一頭飛漲，一頭暗降。

    記者采訪中，經(jīng)常會(huì)遇到一些人士分析說(shuō)：同樣是沿海經(jīng)濟(jì)大省，“我們比江蘇均價(jià)低1000多元”。但這類(lèi)分析往往忽視居民收入方面的差距。

    一位在省直某事業(yè)單位工作的年輕人感慨，前兩年還覺(jué)得自己可以努力攢錢(qián)付首付，現(xiàn)在，反倒連首付都很吃力了，而且一旦買(mǎi)房，月供也很成問(wèn)題。這只是個(gè)個(gè)案。但如果這樣的群體擴(kuò)大，會(huì)引起一系列的社會(huì)問(wèn)題。

    房地產(chǎn)不僅僅只是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一項(xiàng)重要資源，也是社會(huì)政策的重要內(nèi)容。房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升，不僅是政府部門(mén)的期望，也是老百姓愿意看到和接受的。

    但事實(shí)上有房者、尤其是把房屋作為投資者，和準(zhǔn)備購(gòu)房自住的人的立場(chǎng)差異巨大。已經(jīng)買(mǎi)了房子的人，可沒(méi)有希望房?jī)r(jià)下跌的。記者采訪中就有人說(shuō)：就像是雞蛋，還會(huì)回到2分錢(qián)一個(gè)嗎?

    這樣的看法，有現(xiàn)實(shí)的依據(jù)，就是蓬勃發(fā)展的城市化帶來(lái)對(duì)住房的巨大需求。但長(zhǎng)期地看，如果房市投機(jī)盛行，意味著將房市變成當(dāng)年的中國(guó)股市，房?jī)r(jià)暴漲時(shí)，一方面擠壓了社會(huì)的居住需求，也透支了未來(lái)健康增長(zhǎng)的空間，醞釀了泡沫。

    如果出現(xiàn)波動(dòng)呢?殷鑒似乎不遠(yuǎn)。（大眾網(wǎng)）