下游數(shù)據(jù)

地產(chǎn)商“不差錢”假象

2009年11月17日07:50   來源：西本資訊
摘要：

    隨著10月信貸收縮漸明，房地產(chǎn)商瘋狂“囤地”背后的資金流狀況引人擔(dān)憂。

    目前的狀況與2007年很相似——地產(chǎn)商現(xiàn)金流充沛，大舉拿地，“土地為王”策略盛行。“不過，明年房地產(chǎn)政策以及貨幣政策存在一定不確定性，地產(chǎn)商是否會重蹈2008年因政策突然收緊導(dǎo)致資金鏈吃緊的覆轍，目前還不清楚?！币晃还煞葜沏y行負(fù)責(zé)房貸業(yè)務(wù)人士說。

    實際上，地王頻現(xiàn)已引起監(jiān)管層的關(guān)注。接近銀監(jiān)會的人士表示，監(jiān)管層正密切關(guān)注高價圈地的開發(fā)商、脫離核心主業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的大型國有企業(yè)和各種企業(yè)集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債比例和資本金管理情況。

    現(xiàn)金流跑不贏買地款

    2008年年報顯示，七成上市房地產(chǎn)商經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為負(fù)值，保利地產(chǎn)全年經(jīng)營現(xiàn)金流量甚至高達(dá)-75.90億元。

    但一年時間不到，2008年初各地政府紛紛推出的房地產(chǎn)“救市策略”就已收到成效。

    按2009年三季報數(shù)據(jù)統(tǒng)計，前三季度，91家A股房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額總額為474.28億元。而去年同期，這一數(shù)據(jù)為-389.85億元。

    同時，地產(chǎn)商整體資產(chǎn)負(fù)債情況大為改善。截至2009年三季度末，91家上市公司整體資產(chǎn)負(fù)債率為65.07%，相比2008年同期的64.49%略增；剔除預(yù)收款后，整體資產(chǎn)負(fù)債率為45.17%，相比2008年同期的48.51%下降明顯。

    進(jìn)入2009年二季度，手握現(xiàn)金的地產(chǎn)商再次回歸“土地為王”老路，展開囤地競賽。中國房地產(chǎn)測評中心主任龍勝平此前表示，2009年前三季度房企土地儲備迅速增加，僅十強(qiáng)企業(yè)在新增土地儲備方面的投資就達(dá)779億元。

    瘋狂拿地的背后，資金鏈情況再次引起人們的關(guān)注。以綠城中國為例，該公司此前宣布，為實現(xiàn)三年銷售額達(dá)1000億元的目標(biāo)，每年都要花費200多億元買地；不過，綠城中國僅2009年三季度買地花費就已高達(dá)210億元；而截至9月30日，歸屬集團(tuán)的銷售權(quán)益金額僅為226億元。

    即便是拿下500億銀行授信大單的萬科，資金鏈也難說沒有隱憂。

    截至2009年三季末，萬科持有貨幣資金276.1億元，相當(dāng)充裕，且保持著穩(wěn)健的財務(wù)狀況（扣除預(yù)收賬款后的真實資產(chǎn)負(fù)債率40.6%，凈負(fù)債率9.8%）。

    但按安信證券分析，截至2008年末，萬科在建項目有100個，2009年之后的后續(xù)建安、費用兩項需投入的資金就高達(dá)約422億元；同時，另有55個擬建項目，后續(xù)需投入資金約745億元；兩項合計接近1200億元，相當(dāng)于萬科4個2009年上半年的銷售收入（2009年上半年銷售金額為307億元）。

    2010年投資增長未明

    隨著庫存進(jìn)一步消化，地產(chǎn)大鱷囤地胃口大漲同時，也積極尋找來自銀行信貸、股市融資等不同的彈藥。

    用益信托統(tǒng)計，10月投資于房地產(chǎn)信托的產(chǎn)品規(guī)模達(dá)到了23.84億元；實際上，三季度以來，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模就一直維持較高水平，其中8月和9月發(fā)行規(guī)模占比分別達(dá)44.49%和46.74%。

    其中，最為典型的是平安信托。依托平安集團(tuán)的資金優(yōu)勢，今年來平安信托通過與金地集團(tuán)、綠城集團(tuán)和余杭建設(shè)三家房產(chǎn)公司簽署的戰(zhàn)略投資協(xié)議，其未來3年最高投資額將達(dá)320億元；其中包括對金地集團(tuán)融資100億元。

    2009年前三季度，金地集團(tuán)以440.97億元融資額位列中國房企融資排行第三，僅次于萬科的612億元和綠地的474億元；平安信托對其100億元融資可謂貢獻(xiàn)不薄。

    11月14日，安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文接受本報采訪時表示，2010年，房地產(chǎn)投資將會恢復(fù)到相當(dāng)高程度，至于恢復(fù)的可維持性還存在變數(shù)。【21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道】

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