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滬與寧調控風向標：市場與政策或雙轉向

2009年10月13日06:38   來源：西本資訊
摘要：

 　　這個十一黃金周,對于上海樓市而言,或是一個分水嶺。
 
　　一波在2008年以來聚集的剛性需求釋放了之后,12日,易居中國提供本報的監(jiān)控數據顯示,10月第一個交易周共成交29.49萬平方米商品住宅,這是2005年以來（除2008金融 危機之外）,同期最低水平。

　　易居中國分析師薛建雄指出,上海樓市半年多的高潮之后,將進入長達半年的休整期,樓市從供不應求轉向供大于求,四季度將出現“有價無市”局面。

　　市場正在猶豫之時,地方樓市調控政策已經開始上馬,10日上海銀監(jiān)局在近日下發(fā)的《關于進一步維護上海銀行業(yè)良好競爭秩序的通知》中再度強調,各行“特別要嚴格執(zhí)行二套房貸的相關監(jiān)管要求”。

　　當日,南京全面收緊了住房公積金政策,所購住房建筑面積在144平米以上,住房貸款額度縮減為原來的50%,這也是今年以來首個調整的地方房地產 政策。

　　信貸轉向

　　位于上海新江灣城的加州水郡項目,由于是美國最大地產商漢斯在上海的最大型地產項目,9月初一開盤,就成為銷售明星。

　　即便位于上海的郊區(qū),其均價已經達到25000元/平方米左右,剛剛拿下一套160平方米面積住宅的上海某鋼企老板袁志強告訴本報記者,這是他在上海買下的第二套住宅,付了四成首付,放款銀行還要其提供800萬的資產證明。

　　“這800萬的資產證明只能打個對折,作為另外60%貸款的依據,10月底,貸款批不下,購房合同就作廢了。”袁志強說。

　　對于銀行而言,樓市從3月回暖,6、7、8月井噴,銀行在9月之時,已經大部分完成了今年的房貸指標,這對于四季度的樓市而言,是一個關鍵的市場信號。

　　“上半年銀行是主動放貸,到8月后,審請難度就逐月加難,因此,缺少房貸的支持將是制約四季度樓市成交的主要因素?！鄙虾Ｒ患毅y行信貸業(yè)務員說。

　　9月初,上海銀監(jiān)局曾公布統(tǒng)計顯示,前8個月,上海各主要銀行個人住房貸款增加556億元,與去年同期相比多增433億元。

　　另據央行上?？偛?1日發(fā)布的8月份上海市貨幣信貸數據,8月份,上海中資銀行新增房貸170.2億元,比7月份多增55.9億元,同比更是多增了167.2億元。其中,新建房貸款和二手房貸款分別新增99.4億元和70.8億元。

　　2009年,二、三兩個季度,上海成交1129萬平方米的商品住宅,比去年全年907萬的成交量還高出24.5%,此前一波蓄積的剛性需求,已經大批釋放出來。

　　成交數據亦顯示了這個趨勢,6月,上海樓市達到219萬平方米的高峰,此后逐月下滑。9月147萬平方米的成交量已跌至今年3月樓市回暖以來的,最低月成交水平,10月第一周樓市的低迷開局,成交量下滑之勢依舊繼續(xù)。

　　易居中國數據顯示,過去一周（10月5-11日）,上海共推出26.85萬平方米新房源,上海共成交29.49萬平方米,均價14145元/平方米,上海樓市均價終于回到15000元/平方米以下。

　　2008地方救市策即將到期

　　10月10日,同在長三角的南京市,三項公積金貸款新政出爐,政策全面收緊。

　　三項新政包括,夫妻雙方任何一方曾經辦理過住房公積金貸款的職工,貸款全部結清后再次申請住房公積金貸款,貸款額度也只有50%;所購住房建筑面積在144平米以上,住房貸款額度縮減為原來的50%;個人實際整體貸款額度大大降低,系數從0.45降到0.30。

　　同一天,上海銀監(jiān)局也在下發(fā)的《關于進一步維護上海銀行業(yè)良好競爭秩序的通知》中表示,針對此前上海市場出現的房產 中介以回扣、返點等形式打出利率擦邊球的情況,銀監(jiān)局要求各行通過銀行同業(yè)公會進行協(xié)調,推進形成相關同業(yè)公約或規(guī)定。

　　復旦大學房地產研究中心主任尹伯成告訴本報:今年開發(fā)商的收益大,不必擔心資金斷裂的問題,所以可以堅持住不降價?！斑^高房價擠出了消費性需求,而收緊政策又增加了投資風險,打壓了投資性需求?！?/P>

　　“我認為第四季度房價將高位盤整,至于明年的走勢,還要看后續(xù)政策是松綁還是繼續(xù)收緊,如果繼續(xù)收緊,則有可能重現2007年的低迷,成交量繼續(xù)萎縮,開發(fā)商會減少供給以維持高價,更重要的是,地方政府是否會貫徹執(zhí)行國土資源部嚴禁囤地的相關政策,二者的博弈將最終由國務院的考量來決定?！?/P>

　　但不論中央和地方的政策如何走向,在2008樓市低迷之時,地方出爐的樓市調控政策,條款時限即將到期。

　　在2008年10月22日,上海在樓市低谷期出爐房地產救市14條,其中對于大幅降低樓市交易稅費的第六到第九條款:例如,個人購買超過2年的普通住房對外銷售的,個人不負擔營業(yè)稅等,均涉及降低樓市交易稅費用的條款,有效期均至2009年12月。

　　值得注意的是,其中第八條,凡購買自住普通住房的,住房公積金貸款最低首付比例調整至20%,對第一次購買自住普通住房的家庭,在符合條件下,每戶家庭最高貸款限額為60萬元。若有補充住房公積金的,每戶家庭最高貸款限額為80萬元。這一關鍵條款,時效也在2009年內。(21世紀經濟報道)

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