下游數(shù)據(jù)

北京最暴利樓盤現(xiàn)形記：地價(jià)250元房?jī)r(jià)賣到兩萬

2009年08月20日06:37   來源：西本資訊
摘要：

 　國(guó)土部的調(diào)查于2009年5月底開始，調(diào)查范圍為全國(guó)105個(gè)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)城市，對(duì)象主要是2006年以來取得土地且已進(jìn)入銷售階段(包括已售完)的商品房開發(fā)項(xiàng)目。其中，調(diào)查的房?jī)r(jià)為商品房開盤時(shí)的平均售價(jià)，地價(jià)為土地出讓時(shí)的樓面地價(jià)。有效案例620個(gè)。
 
　　其中北京被抽查的21個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，鼎城的利潤(rùn)最高（地價(jià)占房?jī)r(jià)比例最低）。

　　悅溪地價(jià)250賣兩萬

　　鼎城位于石景山區(qū)楊莊東街與阜石路的交會(huì)處，總用地面積6.54公頃，規(guī)劃總建筑面積約22萬平方米，由石景山區(qū)最大的國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)—北京實(shí)興騰飛置業(yè)發(fā)展公司實(shí)施開發(fā)，其中 A地塊容積率為3.0，C地塊的容積率為3.5。

　　雖然鼎城15000元/平米的售價(jià)并沒有比周邊樓盤價(jià)格高多少，但是鼎城項(xiàng)目的樓面地價(jià)僅為2000多元/平方米。

　　這還不是北京地價(jià)房?jī)r(jià)比例最小的房地產(chǎn)項(xiàng)目，潤(rùn)澤悅溪樓面地價(jià)僅僅253元/平方米，房?jī)r(jià)卻賣到2萬元/平方米。

　　潤(rùn)澤悅溪位于北五環(huán)顧家莊橋正北3000米處，屬朝陽區(qū)來廣營(yíng)鄉(xiāng)，國(guó)家森林公園旁，2009年初開盤，由北京潤(rùn)澤莊苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。

　　由于所在的北苑板塊和北邊的天通苑板塊多為經(jīng)濟(jì)適用房，2萬元/平方米的均價(jià)明顯高于周圍的項(xiàng)目，而潤(rùn)澤悅溪用地系831大限前第一批協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性用地，土地面積148.4公頃，全部為集體土地。

　　悅溪的暴利，京城眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目誰能出其右？

    京城最貴樓盤單價(jià)7.28萬元

　　而在北京，最貴樓盤的桂冠屬于誰？

　　是6月25日剛獲得預(yù)售許可證的東釣魚臺(tái)家園，亦稱釣魚臺(tái)七號(hào)院，以7.28萬元/平方米的均價(jià)，刷新了奧運(yùn)時(shí)代盤古大觀以7.1萬元/平方米的價(jià)格保持的京城“最貴樓盤”的紀(jì)錄。

　　毗鄰釣魚臺(tái)國(guó)賓館，攬玉淵潭柳影婆娑，東釣魚臺(tái)家園的天價(jià)便不難理解。

　　公開資料顯示，東釣魚臺(tái)家園項(xiàng)目開發(fā)用地西到玉淵潭北門、南至玉淵潭北岸、北到玉淵潭北街，總開發(fā)面積7.3萬余平方米，其中可銷售面積為4萬余平方米。

　　2006年，地產(chǎn)圈名不見經(jīng)傳的中赫置地投資控股有限公司與土地方簽訂了土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。知情人士透露，該樓盤項(xiàng)目用地系831大限前最后一批協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地。按照國(guó)土資源部的相關(guān)規(guī)定，從2004年8月31日開始，土地出讓必須通過招、拍、掛方式轉(zhuǎn)讓。而這塊土地之所以在2006年仍能協(xié)議出讓，是因?yàn)閷?duì)軍隊(duì)建設(shè)用地協(xié)議轉(zhuǎn)讓的最后大限劃在2007年。而這塊土地，也成為北京最后一批協(xié)議轉(zhuǎn)讓的軍隊(duì)建設(shè)用地之一。

　　此前有媒體報(bào)道，該樓盤的樓面地價(jià)遠(yuǎn)低于廣渠路15號(hào)“地王”1.6萬元/平方米的樓面地價(jià)。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，截至2009年8月18日，開盤僅一個(gè)多月的東釣魚臺(tái)家園，總計(jì)售出房屋23套（總共有87戶可售），已簽約面積為7985.25平方米，成交均價(jià)高達(dá)72803元/平方米，回款逾5億元。

　　除去拆遷和建安成本，7.2萬元/平方米的均價(jià)，東釣魚臺(tái)家園的利潤(rùn)率依然相當(dāng)可觀。

　　綠城御園拿地成本極低

　　2009年6月18日開盤的御園二期，平層官邸面積為380-420平方米，圓廳別墅地上面積約為740平方米、地下面積約為300平方米，整體價(jià)格和一期一樣，在1500萬元-6000萬元/套之間。

　　該項(xiàng)目位于北京海淀區(qū)青龍橋村，西側(cè)與玉泉山相鄰，東側(cè)與頤和園、萬壽山相望，御園規(guī)劃用地509畝，總建筑面積34萬平方米，容積率僅為0．68。相對(duì)于其他的豪宅項(xiàng)目，被萬壽山、玉泉山、香山、清漪園、圓明園、靜宜園、靜明園、暢春園“三山五園”環(huán)繞，坐擁3000年皇脈，成為御園天價(jià)豪宅的最大賣點(diǎn)。

　　這樣一個(gè)雍容華貴的項(xiàng)目，卻是通過非常規(guī)手段拿的地。據(jù)當(dāng)時(shí)的媒體報(bào)道，2000年，位于北京綠化隔離地區(qū)的海淀區(qū)青龍橋村開始進(jìn)行新村建設(shè)，并批復(fù)了14萬平方米回遷房指標(biāo)。2004年底，青龍橋貼出拆遷通知，宣布新村建設(shè)項(xiàng)目正式開始，1000多戶居民，由西向東一批批地搬出，騰出舊房給開發(fā)公司拆除，以興建新村。然而2006年下半年，新村項(xiàng)目卻變成了豪宅別墅，14萬平方米的安置房卻無影無蹤。

　　就是以這種方式，綠城御園以極低的成本獲得了這塊龐大的土地。

　　在北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)上，該項(xiàng)目的名稱依然是青龍橋新村，青龍橋新村項(xiàng)目分五期開發(fā)，總戶數(shù)593套，一期推出67套已經(jīng)售罄，二期推出105套。截至8月18日，青龍橋新村W-C組團(tuán)1-4#住宅樓和W-B組團(tuán)1-8#住宅樓已經(jīng)簽約90套。

　　即使再?gòu)?qiáng)調(diào)皇家園林、全套豪華精裝修、國(guó)際頂級(jí)名品牌的建材和電器、恒溫恒濕、新風(fēng)系統(tǒng)、地板采暖、中央吸塵……4萬元/平方米以上的單價(jià)、6000萬元的總價(jià)和極低的土地成本相比，想說不暴利都難。（時(shí)代周報(bào)）

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